Tránh rủi ro trong giao dịch nhà đất:Cẩn trọng từ việc đặt cọc

Thực tế này cho thấy, người dân khi giao dịch mua bán nhà đất, ngay từ việc đặt cọc đã phải thiết lập văn bản chặt chẽ với các điều khoản rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi và tài sản của bản thân.

Người dân cần tìm hiểu kỹ lưỡng và cẩn trọng khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh tranh chấp, khiếu kiện phát sinh. Trong ảnh: Một khu đất phân lô tại xã Sóc Sơn.

Nhiều tình huống khó lường

Kể lại câu chuyện về giao dịch mua nhà đất, anh Trần Văn Bình ở phường Ngọc Hà cho biết, sau khi tìm hiểu, anh đã đồng ý mua một căn nhà ở phố Đội Cấn với giá 15 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, anh đặt cọc cho chủ nhà 500 triệu đồng và hẹn một tháng sau trả hết tiền để nhận nhà. Tuy nhiên, sau một tháng, anh Bình đo lại diện tích để tiến hành cải tạo lại thì phát hiện diện tích thực tế của bất động sản ít hơn so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”) 15m². Sau khi mời hai đơn vị đo đạc đến kiểm tra, chủ nhà mới cho biết, đất do tổ tiên để lại nên có thể sai sót từ trước mà họ không biết, đồng thời không đồng ý phương án trừ tiền do thỏa thuận ban đầu là bán trọn gói.

Không còn cách nào khác, anh Bình buộc phải mời luật sư đến làm việc với chủ nhà, khẳng định sẽ khởi kiện ra tòa nếu họ không giao đủ diện tích đất và nhà tương đương với số diện tích trên “sổ đỏ”. Sau nhiều cuộc trao đổi căng thẳng, chủ nhà mới chấp nhận giảm bớt số tiền bán ban đầu.

“Đây cũng là bài học cho mọi người khi mua bán nhà đất. Mỗi giao dịch cần phải đo đạc cẩn thận, khi diện tích khớp với “sổ đỏ” hoặc hồ sơ giấy tờ thì mới tiến hành giao dịch, không nên để việc đã rồi, phải tranh cãi, kiện cáo, vừa mất tiền, vừa mất thời gian”, anh Bình chia sẻ.

Câu chuyện của chị Nguyễn Hoàng Thùy ở phường Cầu Giấy còn khó lường hơn. Vốn là một người kinh doanh bất động sản lâu năm nhưng chị vẫn bị “lật kèo” sau đặt cọc. Sau khi chốt giá mua mảnh đất có diện tích 4.000m2 tại tỉnh Hòa Bình cũ (nay là tỉnh Phú Thọ), chị đặt cọc 500 triệu đồng. Tuy nhiên, ngay sau đó, do có người trả giá cao hơn nên chủ nhà đã đổi ý, bán đất cho người khác bất chấp các thỏa thuận ghi trong giấy tờ đặt cọc.

Chị Thùy cho biết, gia đình người bán đất không hiểu biết, không ý thức được những vấn đề phức tạp liên quan đến trách nhiệm do hủy hợp đồng đặt cọc nên tuyên bố không trả lại tiền, cũng không bồi thường vì vi phạm hợp đồng, đồng thời họ còn viết nhiều điều không hay về chị trên mạng xã hội.

“Tôi đã gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân địa phương nhằm đòi lại quyền lợi của mình. Mọi giao dịch liên quan đến mảnh đất 4.000m2 đều phải tạm dừng do bị tranh chấp, khiếu kiện”, chị Thùy kể.

Thận trọng trong giao dịch

Với nhiều tình huống không mong muốn xảy ra trong thực tế, nhiều chuyên gia bất động sản, cũng như luật sư chuyên về tranh chấp đất đai cho rằng, người dân cần cẩn trọng với giao dịch nhà đất ngay từ khi đặt cọc để tránh khiếu kiện kéo dài.

Luật sư Nguyễn Quang Vịnh, Công ty Luật TNHH Trường Lộc (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, quy định tại Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu, nội dung hợp đồng phải phù hợp với mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định pháp luật liên quan. Ngoài ra, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin về bất động sản trên hệ thống thông tin và trên trang điện tử của mình. Do vậy, nếu diện tích nhà đất không khớp với “sổ đỏ”, người bán cung cấp sai thông tin về bất động sản, người mua có quyền yêu cầu giảm giá, hủy hợp đồng, đòi lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại, đồng thời công khai hành vi cung cấp sai thông tin, không thiện chí thực hiện giao dịch theo Khoản 3, Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015.

"Trong trường hợp này, khả năng thắng kiện của người mua rất cao nếu có biên bản đo đạc thực tế từ đơn vị có thẩm quyền", luật sư Nguyễn Quang Vịnh khẳng định.

Cũng theo luật sư Nguyễn Quang Vịnh, trong một số tình huống khác, người bán đã nhận đặt cọc nhưng không thực hiện hợp đồng và hủy cọc, không bồi thường tiền đặt cọc như cam kết cho bên mua là sai pháp luật. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc và khoản tiền phạt cọc bằng giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, tại Khoản 3, Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu người bán gây thiệt hại vượt quá giá trị phạt cọc (ví dụ chi phí tìm kiếm nhà mới, chi phí pháp lý...), người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng theo quy định tại Điều 13, Điều 360, Điều 419, Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015. Theo pháp luật hiện hành, người mua cũng có căn cứ khởi kiện theo quy định tại Điều 8 Bộ luật Dân sự 2015: Khi quyền dân sự bị xâm phạm, chủ thể có quyền tự bảo vệ, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ, trong đó có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.

Như vậy, các quyền và lợi ích của người đặt cọc và nhận cọc đã rất rõ ràng. Người dân cần tìm hiểu rõ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như những nghĩa vụ liên quan đến giao dịch nhà đất nhằm tránh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây mất thời gian, tiền của, công sức.

Kim Vũ