Triển khai dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô: Nỗi lo 'sốt đất'

Giá đất ven đô 'sốt' nhờ quy hoạch đường Vành đai 4

Mới đây, Thường trực Thành ủy Hà Nội đã có buổi làm việc với Thường trực các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh về triển khai Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô.

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh cho biết dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô là dự án quan trọng quốc gia, quá trình thực hiện cần triển khai nhiều thủ tục với nhiều cơ chế chính sách đặc biệt. Người đứng đầu UBND TP Hà Nội yêu cầu các địa phương chú trọng cho công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.

Là một trong những địa phương có dự án đường chạy qua, Bí thư huyện Mê Linh Nguyễn Thanh Liêm cho biết, huyện đã tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất trong phạm vi dự án, trước khi thu hồi đất, có văn bản nghiêm cấm cấp quyền sử dụng đất, tách thửa.

Vành đai 4 đi qua huyện Mê Linh có chiều dài đoạn tuyến 11,2km, tổng diện tích giải phóng mặt bằng dự kiến là trên 192 ha. Trong đó, diện tích đất ở 8,6 ha, diện tích đất nông nghiệp trên 179 ha và diện tích đất khác là 4,6 ha. Huyện dự kiến xây dựng tái định cư ở 3 xã dành cho 435 hộ dân, tương ứng với diện tích 7,83 ha.

Bí thư Huyện ủy Mê Linh kiến nghị Thành phố sớm cung cấp hồ sơ dự án để thống kê chính xác, làm công tác quản lý và giải phóng mặt bằng, đề nghị cơ chế chính sách đặc thù, cho phép thu hồi diện tính đất nông nghiệp dưới 50m2.

Chuyên gia nhận định giá đất sốt theo dự án là điều khó tránh khỏi. Ảnh vệ tinh về dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô.

Đáng chú ý, trước thông tin Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, và kéo theo đó giá đất khu vực xung quanh đường vành đai 4 tiếp tục có sự biến động.

Khảo sát thực tế, đất nền ở các khu vực đường Vành đai 4 sẽ đi qua tại huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương có giá trên 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo việc đầu tư ăn theo đường vành đai 4 tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, lo ngại sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Chia sẻ trên Báo Tiền Phong, bà Đỗ Thu Hằng cho biết: Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Trong đó, hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Với tuyến vành đai 4 - vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định.

Thứ hai, theo chuyên gia của Savills, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Theo đó, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Thứ ba, bà Hằng nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng.

"Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn", vị chuyên gia lưu ý.

Tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô. Ảnh HN.

Vành đai 4 Hà Nội hoàn thành GPMB trong tháng 12/2023

Tại buổi làm việc với Thường trực các tỉnh, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh, cho biết tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ hoàn thành 70% trong tháng 6/2023, phấn đấu hoàn thành xong công tác quan trọng này trong tháng 12/2023.

Nếu công tác GPMB diễn ra thuận lơi, đúng tiến độ, công trình sẽ tiến tới thi công hà hoàn thành trong 36 tháng. Chủ tịch TP Hà Nội nhấn mạnh nếu chậm 1,2 tháng là sẽ chậm tiến độ cả dự án vậy nên các địa phương phải chú trọng vào công tác GPMB.

UBND TP Hà Nội đề nghị Kiểm toán Nhà nước đưa vào kế hoạch và thực hiện kiểm toán Dự án đầu tư song song với tiến độ triển khai xây dựng công trình trong phạm vi cả 3 tỉnh. Dự án dự kiến cần triển khai nhiều thủ tục với nhiều cơ chế chính sách đặc biệt.

Trong tuần tới, Kế hoạch triển khai thực hiện dự án đường Vành đai 4 sẽ được ban hành.

Phía Bắc Ninh sẽ kiện toàn Ban chỉ đạo, ban hành kế hoạch và mốc thời gian thống nhất với các địa phương để triển khai dự án.

Tỉnh Hưng Yên đề nghị TP Hà Nội nghiên cứu cắm mốc giải phóng mặt bằng toàn tuyến sau đó bàn giao cho các địa phương thực hiện tạo đồng bộ trên cả tuyến.

Hưng Yên đưa ra ý kiến về đưa ra phương án tuyến do tư vấn đề xuất. Theo đó việc tuyến đường đi vào khu công nghiệp Phố Nối A sẽ gây thiệt hại rất nặng nề, dẫn đến việc phá vỡ quy hoạch khu công nghiệp của tỉnh. Hưng Yên đề xuất địch chuyển luồng tuyến theo hướng Tây, đi qua xã Đình Dù.

Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên cũng đề xuất xây dựng nút giao kết nối đường Vành dai 4 với đường di sản của tỉnh nhằm tăng khả năng kết nối, phát triển các khu đô thị vệ tinh, hỗ trợ việc giãn dân số trong tương lai của cả Hưng Yên và Hà Nội.

Dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4 – vùng Thủ đô Hà Nội với tổng mức đầu tư 85.813 tỷ đồng có chiều dài 112,8 km (gồm 103,1 km đường vành đai 4 và 9,7km tuyến nối cao tốc theo hướng cao tốc Nội Bài – Hạ Long), được chia thành 7 dự án thành phần vận hành độc lập và triển khai theo hình thứ đầu tư công kết hợp đầu tư PPP.

Dự án sẽ đi qua địa phận 3 tỉnh thành: Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Xét về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Dự án tuyến đường Vành đai 4 sẽ giúp mở rộng không gian phát triển, khai thác các nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội không chỉ riêng cho Hà Nội mà còn cho các địa phương trong Vùng Thủ đô.