Triệu mái nhà: Điểm sáng từ 'thủ phủ' công nghiệp (Bài 3)

>>> BÀI 2: ÐỒNG NAI: ĐIỂM SÁNG TRONG GIẢI BÀI TOÁN AN CƯ

Bài 3: Những vướng mắc cần tiếp tục khơi thông

Dù đạt nhiều kết quả tích cực, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) tại Đồng Nai nói riêng và cả nước nói chung vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn. Một số vướng mắc về quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn và cơ chế ưu đãi chưa được giải quyết triệt để; khả năng tiếp cận nhà ở và nguồn vốn của người dân vẫn còn khoảng cách với mục tiêu của chính sách.

Việc nhìn nhận và tháo gỡ hiệu quả các vướng mắc này có ý nghĩa quyết định đối với khả năng hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NƠXH sớm hơn kế hoạch.

Đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh tỉnh Đồng Nai phổ biến quy định về vay lãi suất ưu đãi mua nhà ở xã hội cho người dân. Ảnh: Hoàng Lộc

Nhiều rào cản đan xen

Sau khi Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn được ban hành, thị trường NƠXH đã có những chuyển biến rõ rệt. Nguồn cung tăng lên đáng kể, nhiều dự án được khởi động, góp phần cải thiện điều kiện sống cho người thu nhập thấp và tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một nghịch lý đang tồn tại, dù nguồn cung đã được cải thiện nhưng khả năng tiếp cận thực tế của người dân còn nhiều rào cản.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đỗ Thành Phương, các “điểm nghẽn” hiện nay không nằm ở một khâu riêng lẻ mà mang tính đan xen, đa chiều. Trước hết là thủ tục pháp lý. Một số dự án, kể cả đã được giao chủ đầu tư theo cơ chế thí điểm, vẫn chậm hoàn tất các bước cần thiết để khởi công, vì thế ảnh hưởng đến tiến độ chung.

Về quỹ đất, Đồng Nai không thiếu về tổng thể, nhưng lại thiếu quỹ đất phù hợp để phát triển các khu chung cư NƠXH độc lập ở khu vực có nhu cầu cao. Còn nhiều quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, vốn được kỳ vọng là nguồn cung quan trọng vẫn “nằm trên giấy” do vướng mắc pháp lý.

Một số dự án gặp khó khăn trong tiêu thụ, buộc chủ đầu tư phải giãn tiến độ. Các công trình đang thi công chịu áp lực về nguồn vật liệu xây dựng, do nhiều mỏ khoáng sản được ưu tiên cho các dự án trọng điểm quốc gia. Có thể kể đến như dự án gần 1,1 ngàn căn hộ ở phường Long Hưng, dự án gần 1,5 ngàn căn ở phường Phước Tân hay một số dự án mới khởi công.

Một điểm nghẽn lớn nằm ở cơ chế thị trường. NƠXH dù được ưu đãi nhưng chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư vì biên lợi nhuận bị khống chế trong khi chi phí đầu vào là nguyên vật liệu, giải phóng mặt bằng liên tục biến động làm gia tăng rủi ro, giảm hiệu quả kinh tế.

Thị trường bất động sản đang tồn tại nghịch lý về nguồn cung: thiếu nhà ở giá phù hợp nhưng dư thừa nhà ở cao cấp; NƠXH phải rẻ để người dân tiếp cận, nhưng phải đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Một vấn đề khác mang tính đặc thù tại Đồng Nai là sự “lệch pha” giữa chính sách và thói quen sinh sống. Luật Nhà ở năm 2023 quy định, NƠXH chủ yếu phát triển dưới dạng chung cư, nhưng tại nhiều khu vực, đặc biệt là vùng ven, người dân vẫn quen với nhà ở riêng lẻ. Điều này khiến một số dự án khó thu hút người mua, dù nhu cầu nhà ở là có thật.

Với người mua nhà, các thủ tục cơ bản đã thuận lợi nhưng khả năng tiếp cận tín dụng là rào cản. Chị Nguyễn Thị Hằng, người mua NƠXH tại xã Long Thành cho biết: Khoản vay từ ngân hàng thương mại chỉ có lãi suất ưu đãi 6 tháng, sau đó thả nổi theo thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Còn nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội tuy ổn định hơn về lãi suất nhưng thủ tục lại phức tạp và không phải ai cũng dễ dàng tiếp cận.

Thực tế cho thấy, “điểm nghẽn” của NƠXH không nằm ở chủ trương, mà ở khâu thiết kế và tổ chức thực thi chính sách. Việc tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, quỹ đất, pháp lý và nguồn vốn cần đi đôi với nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Chỉ khi đó, mục tiêu an sinh mà NƠXH hướng tới mới có thể được hiện thực hóa.

Nâng trần thu nhập, bổ sung nhà ở vừa túi tiền

Trước những vấn đề nêu trên, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách theo hướng linh hoạt, sát thực tiễn hơn. Một trong những yêu cầu đáng chú ý là điều chỉnh tiêu chí thu nhập để mở rộng đối tượng thụ hưởng và tăng nguồn cung NƠXH.

Và tin vui là từ ngày 7-4-2026, tại Nghị định số 136/2026/NĐ-CP, Chính phủ chính thức cho nâng mức trần thu nhập mua NƠXH từ 5-10 triệu đồng tùy đối tượng so với quy định trước đây. Theo đó, trường hợp người đứng đơn là người độc thân, thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận (theo bảng lương, tiền công được xác nhận) không quá 25 triệu đồng (tăng 5 triệu đồng so với quy định cũ). Với người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, mức thu nhập tối đa được nâng lên 35 triệu đồng/tháng (tăng 5 triệu đồng so với quy định cũ). Đối với người đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân hàng tháng của 2 vợ chồng thực nhận không quá 50 triệu đồng (tăng 10 triệu đồng so với quy định cũ). Nghị định có hiệu lực ngay sau khi ban hành.

Ông Nguyễn Tấn Kiệt, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn thiết kế và xây dựng Thành Thắng, chủ đầu tư dự án NƠXH với hơn 1 ngàn căn hộ tại phường Bảo Vinh cho biết: Trước đây, quy định về điều kiện thu nhập còn nhiều bất cập. Cụ thể, chính sách cho phép người mua vay tối đa 80% giá trị hợp đồng, nhưng nếu thu nhập vượt 20 triệu đồng/tháng thì không còn thuộc đối tượng được mua; ngược lại, người có thu nhập thấp lại khó tiếp cận nguồn vốn vay. Thực tế này dẫn đến nghịch lý: người có khả năng trả nợ thì không đủ điều kiện mua nhà, còn người đủ điều kiện mua nhà lại khó vay vốn.

Cũng theo ông Kiệt, việc Chính phủ điều chỉnh nâng mức thu nhập lên 25 triệu đồng/tháng sẽ mở rộng cơ hội tiếp cận NƠXH cho người dân, đặc biệt là công nhân và người lao động. Đồng thời chính sách này cũng góp phần khuyến khích các tổng công ty, tập đoàn, doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở theo quy hoạch của địa phương, đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế.

Cũng liên quan đến vấn đề tăng nguồn cung, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng: Cần điều chỉnh thêm cơ chế lợi nhuận để tăng sức hấp dẫn đầu tư. Việc khống chế mức lợi nhuận tối đa 10% như hiện nay chưa phù hợp trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng. Đề xuất nâng mức này lên 13%, đi kèm với các ưu đãi thực chất, được kỳ vọng sẽ tạo động lực để doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn.

Hiện Chính phủ đã chỉ đạo nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở trong năm 2026 nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ, minh bạch hơn. Việc hoàn thiện thể chế sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc về thủ tục, tạo môi trường đầu tư ổn định, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Đây chính là “đòn bẩy” tăng nguồn cung, mở rộng cơ hội an cư cho người dân, mục tiêu cốt lõi của chính sách an sinh nhà ở.

NƠXH là bài toán không thể giải quyết trong ngắn hạn, càng không thể trông chờ vào những giải pháp đơn lẻ, mà đòi hỏi một hệ thống chính sách đồng bộ, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Và khi các “nút thắt” được nhận diện đúng, tháo gỡ trúng thì trụ cột an sinh này sẽ trở thành động lực cho phát triển bền vững.

Tháo gỡ các “nút thắt” là giải pháp nhằm hoàn thành mục tiêu về số lượng căn hộ, đồng thời là điều kiện tiên quyết để chính sách an cư phát huy đúng vai trò là trụ cột của phát triển bền vững. Khi những rào cản về cơ chế, nguồn lực và tổ chức thực thi từng bước được khơi thông, cơ hội an cư sẽ không còn là kỳ vọng mà trở thành nền tảng ổn định cho người dân và lực lượng lao động.

Đồng Nai không chỉ là “thủ phủ” công nghiệp mà còn đang từng bước hoàn thiện các điều kiện để trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Trong hành trình đó, an cư vượt lên ý nghĩa an sinh, trở thành yếu tố chiến lược quyết định chất lượng đô thị và sức cạnh tranh phát triển.