Trung Quốc tăng thời hạn vay mua nhà

Ngày 28/8, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Cơ quan Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia Trung Quốc (NFRA) đã ban hành “Ý kiến về cải cách, hoàn thiện quản lý tín dụng bất động sản, thúc đẩy nhanh xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới”, trong đó có quy định kéo dài thời hạn tối đa cho vay mua nhà cá nhân từ 30 năm lên 40 năm.

Trung Quốc tăng thời hạn vay mua nhà. Ảnh minh họa: BNEWS

Theo phóng viên TTXVN tại Bắc Kinh, PboC cho biết văn bản trên được xây dựng nhằm hoàn thiện hệ thống tín dụng bất động sản, tối ưu hóa cơ cấu tín dụng, đáp ứng tốt hơn nhu cầu tín dụng hợp lý của lĩnh vực bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, qua đó thúc đẩy vòng tuần hoàn lành mạnh giữa tài chính và thị trường bất động sản. Ý kiến tập trung vào nhu cầu tín dụng trong toàn bộ vòng đời của bất động sản: từ phát triển, xây dựng, bán hàng đến vận hành; đồng thời xác định các loại hình cho vay đối với nhà ở thương mại, nhà ở bảo đảm, nhà ở cho thuê và bất động sản thương mại. Các quy định cũng hướng tới xây dựng hệ thống sản phẩm tín dụng bất động sản bao quát, có sự kết nối giữa các loại hình cho vay.

Đối với khoản vay phát triển bất động sản, Trung Quốc sẽ thiết lập cơ chế ngân hàng chủ trì. Theo đó, mỗi dự án bất động sản chỉ có một ngân hàng chủ trì, chịu trách nhiệm trực tiếp hoặc đứng đầu tổ hợp ngân hàng cấp vốn phát triển cho dự án. Thời hạn khoản vay phải phù hợp với chu kỳ xây dựng và bán hàng của dự án, bao phủ toàn bộ quá trình từ khởi công đến hoàn tất thủ tục nghiệm thu. Thời hạn tối đa đối với dự án bán nhà hình thành trong tương lai là 5 năm; dự án bán nhà hiện hữu và dự án bất động sản thương mại là 7 năm. Về nguyên tắc, bên vay chỉ phải bắt đầu trả nợ gốc sau khi dự án hoàn tất thủ tục nghiệm thu.

Đối với tín dụng nhà ở cá nhân, Trung Quốc tăng cường kết nối giữa khoản vay mua nhà và khoản vay phát triển dự án. Khoản vay mua nhà phải được giải ngân theo phương thức thanh toán ủy thác. Đối với nhà ở mới bán theo hình thức nhà hiện hữu, tiền vay được chuyển vào tài khoản vốn của công ty dự án mở tại ngân hàng chủ trì. Đối với nhà ở bán trước, tiền vay được chuyển vào tài khoản giám sát vốn bán trước của dự án. Đáng chú ý, thời hạn tối đa của khoản vay mua nhà cá nhân được kéo dài từ 30 năm lên 40 năm. PBoC cho biết quy định này nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tạo thêm dư địa linh hoạt cho bên vay và ngân hàng thương mại. Thời hạn cụ thể sẽ do người mua nhà và ngân hàng thỏa thuận.

Một nội dung đáng chú ý khác là tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua nhà thông qua quản lý chặt chẽ dòng tiền của dự án. Trong giai đoạn phát triển và xây dựng, ngân hàng chủ trì phải thực hiện quản lý khép kín nguồn vốn dự án. Tài khoản giám sát vốn bán trước và tài khoản tiền đặt cọc của dự án phải được mở tại ngân hàng chủ trì theo quy định.

Trong thời gian dự án tồn tại, toàn bộ nguồn vốn liên quan, gồm khoản vay phát triển bất động sản, vốn tự có của dự án và nguồn tiền từ bán nhà hiện hữu, phải được quản lý thông qua tài khoản của công ty dự án tại ngân hàng chủ trì. Công ty dự án cũng phải thông báo trước cho ngân hàng chủ trì về các vấn đề quan trọng như vay nợ đối ngoại và đầu tư.

Đối với giai đoạn bán nhà, quy định mới lùi thời điểm giải ngân khoản vay mua nhà cá nhân nhằm hạn chế rủi ro tài chính phát sinh từ tình trạng chậm bàn giao nhà. Theo đó, đối với nhà ở mới bán theo hình thức nhà hiện hữu, khoản vay mua nhà chỉ được giải ngân sau khi hoàn tất đăng ký bán hàng. Đối với nhà ở bán trước, khoản vay phải được giải ngân sau khi dự án hoàn tất thủ tục nghiệm thu.

Bên cạnh đó, Ý kiến dành riêng một chương về quản lý an toàn vĩ mô tài chính bất động sản, trong đó có quy định về tỷ lệ trả trước tối thiểu khi mua nhà, lãi suất cho vay và quản lý tập trung tín dụng bất động sản. PBoC sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan căn cứ tình hình thị trường và mức độ rủi ro tài chính để xây dựng cơ chế điều chỉnh ngược chu kỳ đối với lĩnh vực tài chính bất động sản, qua đó góp phần duy trì thị trường bất động sản vận hành ổn định.

Việc ban hành Ý kiến là một phần trong quá trình hoàn thiện các thể chế nền tảng về bất động sản, phù hợp với định hướng cải cách chế độ bán nhà thương mại và yêu cầu xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới trong giai đoạn Quy hoạch 5 năm lần thứ 15 (2026-2030). Hệ thống quy định mới về tín dụng bất động sản sẽ cùng các quy định quản lý cụ thể đối với khoản vay mua nhà cá nhân, khoản vay phát triển nhà ở thương mại và khoản vay bất động sản thương mại để hình thành hệ thống quản lý tín dụng bất động sản mới của Trung Quốc.