Trung Quốc thử nghiệm mô hình 'dân tự sửa chung cư'

Bản chất của mô hình này là nâng cao vai trò chủ thể và tính chủ động của người dân, đồng thời giảm bớt áp lực cho ngân sách nhà nước.

Khi người dân là chủ thể trong cải tạo đô thị

Nhiều thập kỷ qua, kịch bản quen thuộc của các dự án cải tạo đô thị tại Trung Quốc thường là: Chính quyền quy hoạch, doanh nghiệp địa ốc rót vốn, người dân nhận tiền đền bù rồi di dời đi nơi khác. Lối quy hoạch phá đi xây lại diện rộng này từng biến nhiều người dân thành tỷ phú chỉ sau một đêm và tạo nên những đô thị chọc trời hào nhoáng. Thế nhưng, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt, công thức cũ bắt đầu bộc lộ những rạn nứt. Nhiều dự án rơi vào cảnh chậm tiến độ do bất đồng quan điểm giữa chủ đầu tư và cư dân, hoặc do phương án mới chưa sát với nhu cầu thực tế của người dân.

Trong bối cảnh đó, phương thức xã hội hóa với mô hình "cư dân tự chủ cải tạo" đang mang lại một luồng gió mới cho các khu chung cư cũ xuống cấp. Mới đây nhất, tại Thâm Quyến, trung tâm công nghệ phía nam Trung Quốc, một tòa nhà chung cư có tuổi đời hơn 40 năm đã chính thức khởi công dự án cải tạo đầu tiên do chính các chủ nhà đồng lòng thực hiện, dưới sự hướng dẫn, tạo điều kiện về mặt pháp lý của chính quyền địa phương thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các tập đoàn bất động sản lớn.

Dự án quy mô nhỏ này gồm 10 hộ dân, vốn là cựu nhân viên sống trong khu tập thể cũ của một trường mầm non công lập xây dựng từ năm 1979. Với tổng diện tích sàn khoảng 870 mét vuông, tòa nhà này từ lâu đã xuống cấp nghiêm trọng với những bức tường bong tróc, hệ thống dây điện chằng chịt và cảnh tượng ngập úng mỗi khi trời đổ mưa lớn. Thay vì thụ động chờ đợi các gói đền bù, 10 hộ dân này đã đồng thuận 100%, cùng ngồi lại để thống nhất mức đóng góp, thảo luận các hạng mục cần sửa chữa dưới sự tư vấn của đơn vị chuyên môn, và trực tiếp lựa chọn nhà thầu xây dựng phù hợp.

Khu chung cư tại Thâm Quyến, được xây dựng vào năm 1979. Ảnh: The Paper.

Lời giải cho bài toán kinh tế và dân sinh

Bản chất của mô hình này là nâng cao vai trò chủ thể và tính chủ động của người dân, đồng thời giảm bớt áp lực cho ngân sách nhà nước. Mặc dù chi phí cụ thể của dự án tại Thâm Quyến chưa được tiết lộ, nhưng nhìn từ một dự án tương tự tại Quảng Châu đối với tòa nhà diện tích hơn 1.700 mét vuông, tổng chi phí tái thiết rơi vào khoảng 8 triệu nhân dân tệ (tương đương 1,2 triệu USD). Tính trung bình, mỗi hộ gia đình chi trả khoảng 300.000 nhân dân tệ (hơn 1 tỷ đồng) để đổi lấy một không gian sống hoàn toàn mới, hiện đại và an toàn hơn trên chính mảnh đất gắn bó lâu năm.

Phân tích về sự chuyển dịch này, ông Trần Kiệt, Giám đốc Trung tâm Phát triển Nhà ở và Đô thị - Nông thôn tại Đại học Giao thông Thượng Hải, nhận định: "Mô hình phát triển bất động sản truyền thống với đặc trưng là phá dỡ lớn, xây dựng lớn, di dời cư dân khỏi các tòa nhà thấp tầng cũ kỹ để xây chung cư cao cấp bán với giá đắt đỏ, hiện đã không còn phù hợp với phần lớn các khu dân cư lâu đời trong bối cảnh thị trường đóng băng như hiện nay."

Cũng theo ông Trần, nếu chỉ dựa vào nguồn lực công thì khó có thể phủ rộng: "Nếu chỉ dựa vào ngân sách chính quyền thì cùng lắm cũng chỉ hỗ trợ được một vài dự án làm mẫu đối với các tòa nhà bị xuống cấp nguy hiểm nghiêm trọng, chứ không thể nhân rộng trên quy mô lớn."

So với phương thức di dời truyền thống, mô hình phát huy tính chủ động của cư dân mang lại nhiều lợi ích hài hòa. Phương thức này vừa tôn trọng nguyện vọng của người dân, hạn chế tối đa các tranh chấp kéo dài, vừa tối ưu hóa chi phí và xác định rõ hơn trách nhiệm của công dân đối với tài sản của mình. Tại tòa nhà Thâm Quyến, dù diện tích sàn giữ nguyên theo quy hoạch chung, nhưng cấu trúc mới đã được tích hợp thêm thang máy để phục vụ người cao tuổi, tầng trệt được nâng cao để chống ngập, hệ thống thông gió và ánh sáng cũng được cải thiện toàn diện.

Sơ đồ tòa nhà sau khi được tái thiết. Ảnh: The Paper.

Thách thức trong việc nhân rộng

Mặc dù mang lại nhiều tín hiệu tích cực và đã được đưa vào định hướng đổi mới đô thị của Trung Quốc, mô hình "dân tự làm, dân tự chịu trách nhiệm" này vẫn đối mặt với những rào cản thực tế. Thách thức lớn nhất nằm ở quy mô. Tòa nhà tại Thâm Quyến thuận lợi nhờ quy mô nhỏ chỉ với 10 hộ dân. Nhưng đối với các khu dân cư lớn có hàng trăm, hàng ngàn hộ, việc đạt được sự đồng thuận tuyệt đối là điều rất khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn hoặc người già neo đơn cũng không có sẵn nguồn lực kinh tế để tham gia đóng góp.

Để giải quyết bài toán hóc búa này, các chuyên gia đô thị cho rằng cần có cơ chế thị trường linh hoạt hơn. Ông Trần Kiệt đề xuất phương án: "Chìa khóa để nhân rộng các dự án đổi mới do người dân tự chủ chính là việc thiết lập một cơ chế chuyển nhượng hiệu quả. Theo đó, những chủ nhà không có nhu cầu hoặc không thể tham gia cải tạo có thể được khuyến khích chuyển nhượng lại bất động sản của họ theo cơ chế phù hợp".

Cụ thể, chính quyền có thể tạo điều kiện để các quỹ phát triển đô thị hoặc doanh nghiệp địa phương mua lại căn hộ của những người không tham gia theo giá thị trường, hoặc hỗ trợ họ chuyển đổi sang các khu tái định cư phù hợp hơn. Khi đó, quỹ đất trống sẽ được điều phối hài hòa cho những cư dân ở lại, giúp tối ưu hóa không gian sống mà không làm phá vỡ quy hoạch hay tăng hệ số sử dụng đất tổng thể của toàn bộ tòa nhà.

Mô hình thí điểm tại Thâm Quyến, Quảng Châu hay Bắc Kinh đang mở ra một hướng tiếp cận mới cho bài toán cải tạo chung cư cũ tại Trung Quốc. Từ chỗ phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn lực bên ngoài, người dân đã chủ động tham gia vào quá trình kiến thiết tổ ấm. Đây là một góc nhìn tham khảo hữu ích về việc xã hội hóa, đa dạng hóa nguồn lực trong bài toán chỉnh trang, đổi mới đô thị mà nhiều thành phố lớn tại châu Á đang quan tâm nghiên cứu.

Nguồn: sixthtone.com