TS. Cấn Văn Lực: Không thể để giá nhà mãi như hiện nay

Chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam (VWAS) lần thứ ba - năm 2025, TS. Cấn Văn Lực cho biết, có 6 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản trong năm nay.

Thứ nhất, tăng trưởng kinh tế thế giới 2025 - 2026 giảm tốc, nhưng không suy thoái; kinh tế Việt Nam năm 2025-2026 tăng trưởng khá cao, làm tiền đề bước vào “kỷ nguyên mới” dù còn nhiều khó khăn, thách thức.

Thứ hai, ổn định kinh tế vĩ mô: lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ… trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Thứ ba, đột phá về thể chế, cách mạng về tinh gọn tổ chức - bộ máy, sáp nhập tỉnh/thành phố làm cơ sở và động lực quan trọng bước vào kỷ nguyên mới dù còn thách thức.

Thứ tư, đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Chí Cường

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất; tiếp cận vốn được duy trì. Về vốn tín dụng, đến ngày 30/6/2025, dư nợ lĩnh vực bất động sản ước đạt 3,18 triệu tỷ đồng (chiếm 18,5% tổng dư nợ nền kinh tế), trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 1,65 triệu tỷ đồng (chiếm 51,8%; tăng 13% so với cuối năm 2024, so với tăng trưởng tín dụng chung là 10%).

Chuyên gia này cũng chỉ ra sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng của nền kinh tế đang ngày một gia tăng. Tính đến giữa năm 2025, tín dụng ngân hàng đang chiếm tỷ trọng 59% trong tổng nguồn vốn cung ứng cho nền kinh tế trong khi tỷ trọng vốn FDI và đầu tư công lần lượt là 13,96% và 13,23%. Con số này thời điểm cuối năm ngoái lần lượt là 50,6%, 15,01% và 16,31%.

Kênh trái phiếu và cổ phiếu tính đến giữa năm 2025 mới chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt 9,95% và 0,23% trong khi cuối năm ngoái là gần 11% và 3,3%. Điều này cho thấy, kênh trái phiếu, cổ phiếu chưa trở thành kênh cung ứng vốn dài hạn cho nền kinh tế. Nói cách khác, thị trường tài chính đang phát triển thiếu cân xứng.

Thứ sáu, cung - cầu còn mất cân đối và giá bất động sản tăng cao. Đây là bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và cũng là lý do khiến thanh khoản phân khúc nhà cung cư hiện nay rất yếu.

TS. Lực chia sẻ dữ liệu thống kê Numbeo cho thấy, giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình tại Việt Nam vào năm 2023 là 23,5 năm, đến năm 2024 tăng lên 23,7 năm và năm 2025 đã tăng lên 25,8 năm.

Trong khi đó, so sánh với các nước trong khu vực như Singapore, giá căn hộ so với số năm là 23,2 năm, Thái Lan là 25,2 năm…

Thứ hạng của Việt Nam so với hơn 100 quốc gia, dựa trên số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà, là thứ 9, giảm từ thứ hạng 14 năm 2023. Thứ hạng càng thấp, người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Giá bất động sản cao và hệ lụy

Theo batdongsan.com.vn, trong giai đoạn từ năm 2019 - 2024, giá bất động sản Việt Nam tăng 59%, trong tương quan so sánh, tại Mỹ giá bất động sản tăng 54%, Úc 49%, Nhật Bản 41%, Singapore là 37%.

Ông Lực cho rằng, nguồn cung bất động sản trong năm nay tăng cao nhưng phân khúc bình quân lại không nhiều. “Giao dịch chung cư vì thế không tăng, trong khi giao dịch đất nền lại tăng cao, cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào tiềm năng của đất nền”, TS Lực nói.

Ông Lực chia sẻ rằng, tại địa bàn TP.HCM mới sau sáp nhập, 8 tháng đầu năm nguồn cung căn hộ có khoảng 28.000 căn, tăng rất mạnh, mức độ hấp thụ tăng gấp 3 lần. Giá chung cư tại thành phố này tăng chậm hơn Hà Nội, chỉ tăng khoảng 15% trong khi giá chung cư Hà Nội lại có mức tăng gần gấp đôi.

Trong bối cảnh này, theo ông Lực, các giải pháp để bình ổn giá nhà ở cần phải được tính kỹ lưỡng và đưa ra khuyến nghị các giải pháp để giải quyết bài toán giá bất động sản. Theo đó, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản. Đồng thời, có biện pháp cụ thể xử lý các bất cập khiến bất động sản tăng nhanh.

“Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được. Đánh thuế với bất động sản thứ hai chỉ là một chuyện, cần nhiều giải pháp đồng bộ như: Kiểm soát van tín dụng bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu để ngăn đầu cơ, thổi giá; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm…”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Trong khi đó, đối với doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động; quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn; kiểm soát rủi ro đầu tư dàn trải…; Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn; Chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh trong xây dựng và bất động sản; đóng góp xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu đất đai, bất động sản…; chuẩn hóa qui trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…).

Lam Phong