TS.TRƯƠNG VĂN PHƯỚC: ĐÁNH GIÁ TOÀN DIỆN QUY ĐỊNH TẠI DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) VÀ CÁC LUẬT CÓ LIÊN QUAN - BẢO ĐẢM TÍNH KHẢ THI, ỔN ĐỊNH TRONG HỆ THỐNG PHÁP LUẬT

Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV

Nhiều điểm mới, phản ánh sát hơn những mong muốn, nguyện vọng của Nhân dân

TS.Trương Văn Phước cho biết, Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đây mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đã có hơn mười năm tổ chức thực hiện từ năm 2012. Căn cứ vào Nghị quyết số 19- NQ/TW, nhiều quy định pháp luật và chính sách của Đảng và Nhà nước liên tới đất đai đã được xây dựng, ban hành và áp dụng vào thực tiễn.

Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã nhận định các chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, Ban Chấp hành Trung ương cũng nhìn nhận và chỉ ra có những trường hợp, chính sách và pháp luật về đất đai chưa theo kịp được với thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, còn những hạn chế, bất cập, thiếu thống nhất nên cần phải được hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu phát triển mới của đất nước.

Căn cứ vào năm quan điểm, mục tiêu tổng quát và hai mục tiêu cụ thể, sáu nhóm giải pháp và tám chính sách lớn về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW, bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được xây dựng và thực hiện lấy ý kiến nhân dân theo Nghị quyết số 671/NQ-UBTWQH15 ngày 23 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tính tới ngày 8/4/2023, đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào nhiều nội dung như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ chế, chính sách tài chính đất đai; thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất...

TS.Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia

TS.Trương Văn Phước nhấn mạnh, những số liệu thống kê này đã cho thấy sự quan tâm sâu sắc, tâm huyết và trách nhiệm của toàn dân đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trên cơ sở góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, cơ quan soạn thảo đã chủ động triển khai nghiên cứu, tiếp thu một cách khoa học để hoàn thiện bản dự thảo. So với bản dự thảo lây ý kiến nhân dân, bản dự thảo sau khi đã tiếp thu, chỉnh sửa bao gồm 16 chương và 246 điều (nhiều hơn 10 điều) với nhiều điểm mới, cho thấy trách nhiệm và sự cầu thị của cơ quan soạn thảo.

Trong số hơn 12 triệu lượt góp ý, cơ chế và chính sách tài chính đất đai, giá đất là một trong những nội dung được nhân dân quan tâm nhiều nhất. Kể quả này phản ánh thực tế khi chính sách tài chính về đất đai, giá đất luôn là một trong số các định hướng lớn của Nghị quyết số 19/NQ-TW và Nghị quyết số 18/NQ-TW.

Thực tiễn cho thấy việc triển khai Luật Đất đai năm 2013 tuy đã đạt được một số kết quả nhưng khi áp dụng các chính sách tài chính, giá đất của Nghị quyết số 19/NQ-TW vào thực tiễn đã phát sinh một số vấn đề như nguồn thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách tuy lớn nhưng thiếu tính bền vững, cơ chế định giá đất, đầu giá quyền sử dụng đất chưa hoàn toàn mang nguyên tắc thị trường... dẫn tới tình trạng thiếu hài hòa về lợi ích giữa các chủ thể, phát triển thiếu hài hòa giữa các phân khúc đáp ứng các nhu cầu khác nhau trên thị trường bất động sản, tình trạng sử dụng đất chưa tiết kiệm, hiệu quả và bền vững ở một số nơi...

Để khắc phục những bất cập kể trên, Nghị quyết số 18/NQ-TW lần này đã đặt ra quan điểm rất rõ ràng là chính sách đất đai phải đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hình thành một kim chỉ nam cho việc sửa đổi, hoàn thiện các chính sách và quy định pháp luật về đất đai, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Một trong những giải pháp cơ bản để hoàn thiện cơ chế và chính sách tài chính đất đai là bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Định hướng này được cụ thể hóa tại Điều 154. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định dựa vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào theo các phương pháp định giá đất, quy định của pháp luật và các yếu tố ảnh hưởng khác. Bản dự thảo lần này cũng đã quy định về các thông tin đầu vào được sử dụng để xác định giá đất theo các phương pháp định giá.

Điểm mới thứ hai tại bản dự thảo sau khi tiếp thu ý kiến của nhân dân liên quan tới tư vấn xác định giá đất. Bản dự thảo mới đã thay đổi cách tiếp cận phù hợp hơn khi cho phép tổ chức tư vấn định giá đất được cung cấp dịch vụ tư vấn định giá đất, thẩm định giá đất cho những chủ thể có nhu cầu.

Theo TS.Trương Văn Phước, việc sửa đổi này của cơ quan soạn thảo cũng giúp thúc đẩy việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Thực tiễn cho thấy các tiêu chí xác định các trường hơn thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chưa rõ ràng ở một số địa phương, dự án dẫn đến tình trạng người dân không đồng thuận với việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế có nguồn vốn đầu tư tư nhân và mang lại lợi nhuận (địa tô chênh lệch) chủ yếu nhà đầu tư được hưởng trong khi người dân bị mất đi tư liệu sản xuất. Thay bằng việc Nhà nước hoặc doanh nghiệp bỏ tiền để thu hồi đất hay mua quyền sử dụng đất trước đây, thì người dân có quyền được sử dụng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn vào các dự án.

Muốn vậy, các bên phải đạt được thỏa thuận về giá trị của quyền sử dụng đất dựa trên việc sử dụng dịch vụ của tổ chức tư vấn định giá đất. Nếu thực hiện được giải pháp này trong thực tiễn, lợi ích và rủi ro giữa các bên sẽ được hài hòa hơn, từ đó giúp xử lý được vấn đề phân chia chênh lệch địa tô lớn giữa các doanh nghiệp và người dân. Người dân nhất là các cộng đồng dân cư lớn, sẽ có được nhiều lựa chọn hơn, được hưởng lợi thỏa đáng hơn khi họ có thể chuyển nhượng phần vốn góp hoặc nắm giữ để hưởng lợi nhuận từ dự án. Do đó, bản dự thảo mới cần quan tâm hơn tới các quy định tại Điều 123 để cùng các cơ chế, chính sách tài chính tạo ra một khuôn khổ pháp lý phù hợp, thống nhất và có tính khả thi .

Bảo đảm tính khả thi, ổn định, tính khái quát, dự báo và minh bạch trong hệ thống pháp luật

Theo TS.Trương Văn Phước, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án luật lớn, phức tạp và có liên quan rất chặt chẽ tới nhiều luật khác nhau. Để cụ thể hóa chủ trương, quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW vào thực tiễn không chỉ có mỗi việc sửa đổi và thực thi Luật Đất đai mà cần phải rà soát, hoàn thiện pháp luật về các lĩnh vực có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý tài sản công, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng... trong đó, cơ chế và chính sách tài chính đất đai là một nội dung thường nhận được sự quan tâm. Thực tiễn cho thấy các văn bản quy phạm pháp luật kể trên được ban hành ở những thời điểm khác nhau, do nhiều cơ quan chủ trì xây dựng dẫn đến còn có mâu thuẫn, thiếu thống nhất với nhau và sẽ phát sinh những vấn đề mới khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành.

Nhằm khắc phục một số điểm chưa thống nhất giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các Luật kể trên, đồng thời đáp ứng yêu cầu của thực tiễn quản lý, sử dụng đất đai và phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới, cần đánh giá sâu sắc và toàn diện hơn nữa các quy định của bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các Luật kể trên để bảo đảm tính khả thi, ổn định, tính khái quát, hệ thống, tính dự báo và minh bạch trong hệ thống pháp luật.

Về tổng thể, bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn so với bản dự thảo lần trước, bám sát hơn quan điểm, chủ trương và các nhiệm vụ tại Nghị quyết 18-NQ/TW, phản ánh sát hơn những mong muốn, nguyện vọng của nhân dân và cũng thể hiện sự nghiêm túc, khoa học và cầu thị của cơ quan soạn thảo. TS. Trương Văn Phước tin tưởng, các vấn đề được nêu ra sẽ tiếp tục được nghiên cứu và tiếp thu để hoàn thiện dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác và sử dụng bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước…/.

Lê Anh