Từ sai phạm tại Mường Thanh, đại biểu Quốc hội yêu cầu siết quản lý kinh doanh bất động sản

Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm của Tập đoàn Mường Thanh. Ảnh: Hoàng Anh.

Tăng cường kiểm soát ngay từ khi dự án bất động sản được mở bán

Những sai phạm liên quan đến 12 dự án bất động sản của Tập đoàn Mường Thanh thời gian vừa qua đang làm nóng nghị trường Quốc hội với yêu cầu cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, kiểm soát chặt chẽ các dự án trước khi đưa vào kinh doanh, mở bán ra thị trường.

Theo đại biểu Vũ Văn Tiến (TP. Hải Phòng), 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh đã sai phạm quy mô lớn kéo dài nhiều năm. Số căn hộ phê duyệt ban đầu là 6.759, nhưng số căn hộ được xây dựng thực tế lên tới 24.943 căn, hơn 18.000 căn hộ vi phạm.

Sai phạm của dự án này đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh trật tự và quyền lợi người mua nhà tại các dự án.

Mới đây, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua Nghị quyết Quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số công trình, dự án trên địa bàn. Theo đó, các dự án này được chia thành hai nhóm, được tồn tại có điều kiện, hoặc phải phá dỡ, cư dân được bồi thường và ưu đãi thỏa thuận mua căn hộ, nhà ở.

Đại biểu Vũ Văn Tiến, Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng. Ảnh: Quochoi.vn.

Đáng chú ý, ông Tiến cho rằng, những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng tại dự án này đã kéo dài hơn 10 năm, trong khi hàng nghìn căn hộ vẫn được đưa ra thị trường, nhiều khách hàng bỏ tiền mua và vào sinh sống.

Đến khi sai phạm được xử lý, người dân tại các dự án đang rất hoang mang, lo lắng khi đứng trước nguy cơ mất nhà.

Trước thực tế này, góp ý về cơ chế kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản, ông Tiến đề nghị hoàn thiện dự thảo luật theo hướng kiểm soát chặt chẽ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, làm rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý và tăng chế tài đối với chủ đầu tư vi phạm, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

"Việc sửa đổi luật không chỉ nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho thị trường phát triển mà còn phải thiết lập các quy định đủ chặt chẽ, có tính răn đe, ngăn chặn vi phạm ngay từ đầu", ông Tiến nhấn mạnh.

Ông Tiến đề nghị tăng cường kiểm soát ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Theo đó, dự thảo đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, nhưng cần làm rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ được đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế đã được phê duyệt.

Theo đại biểu, các thông tin về số tầng, số căn hộ, diện tích dự án đều đã được xác định trong hồ sơ giấy phép. Vì vậy, các cơ quan quản lý cần có cơ chế kiểm tra, đối chiếu để kịp thời phát hiện trường hợp số căn hộ đưa ra bán vượt số lượng được phê duyệt, tránh tình trạng người dân đã mua nhà, vào sinh sống rồi mới phát hiện sai phạm.

Mặt khác, vị đại biểu này đề nghị dự thảo cần hoàn thiện các quy định về trách nhiệm kiểm tra, công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện bán; cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

Đồng thời, từng cơ quan quản lý nhà nước cũng phải có trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.

Theo đại biểu, những sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn kịp thời có thể tích tụ thành sai phạm lớn, khiến hậu quả nặng nề hơn và việc xử lý trở nên khó khăn, phức tạp, nhất là khi liên quan đến chỗ ở và tài sản tích cóp nhiều năm của hàng nghìn gia đình. Vụ việc tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh chính là ví dụ điển hình.

"Không thể để chủ đầu tư cố tình vi phạm, thu lợi từ sai phạm rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Nếu hành vi vi phạm vẫn mang lại lợi ích và người vi phạm không phải chịu hậu quả tương xứng, sẽ khó ngăn chặn những vụ việc tương tự.

Chính vì vậy, dự thảo luật cần có các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả do mình gây ra, nhất là trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, ảnh hưởng đến quyền lợi và chỗ ở của người dân, ông Tiến nhấn mạnh.

Siết chặt hoạt động đặt cọc, thanh toán, bảo lãnh bất động sản

Bên cạnh các quy định kiểm soát chặt chẽ các dự án trước khi đưa vào kinh doanh, một trong những điểm mới, đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang trình Quốc hội là việc siết chặt các hoạt động đặt cọc, bảo lãnh trong giao dịch mua bán bất động sản để bảo vệ người mua nhà.

Theo đó, dự thảo quy định chặt chẽ các điều kiện dự án được nhận đặt cọc; đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Bên cạnh đó, dự án chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản.

Theo đại biểu Tô Ái Vang (TP. Cần Thơ), quy định về mức đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai là phù hợp, góp phần ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn thông qua hợp đồng giữ chỗ, phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, bà Vang cũng đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền, bắt buộc khoản tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chỉ được rút tiền khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, bà Vang cho rằng, các quy định về bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai cũng cần có những quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Cùng quan tâm đến nguy cơ thu tiền đặt cọ trước thời điểm dự án được phép mở bán, đại biểu Dương Khắc Mai (tỉnh Lâm Đồng) lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối.

Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua. Do đó, đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất. Nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.

Đại biểu Lương Thị Hoa (tỉnhThanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "phí ưu tiên" trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép.

Một nội dung khác được nhiều đại biểu đề nghị làm rõ là khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Bà Vang cho rằng, việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng có giá trị tương đương.

Theo đại biểu, cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, giúp đảm bảo an toàn cho khoản tiền của người mua trước khi nhận nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.