Từ vi phạm dự án của Mường Thanh: Không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra hồ sơ

Vấn đề này được đại biểu nêu ra trong phiên thảo luận tại hội trường về dự Luật Nhà ở (sửa đổi) vào chiều 28/10.

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) nêu thực tiễn các dự án liên quan Mường Thanh tại Hà Nội đang được báo chí phản ánh đặt ra vấn đề rất đáng quan tâm: Chủ đầu tư vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng nhưng người mua đã trả tiền lại phải chờ đợi kéo dài về pháp lý căn hộ, thậm chí đối diện việc di dời.

Dẫn thông tin dự thảo luật quy định nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và bồi thường thiệt hại, đại biểu bày tỏ băn khoăn: "Nhưng nếu dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không chấp hành, vi phạm pháp luật bị xử lý hoặc mất khả năng thanh toán thì người dân được bảo vệ bằng cơ chế nào?".

Đại biểu Trịnh Xuân An

Ông An đề nghị bổ sung một điều riêng về giải quyết quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất với các loại dự án nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại (đặt ngay sau Điều 127 về giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở).

Trong đó, ông gợi mở luật cần phân định trách nhiệm, bảo vệ người mua không biết và không buộc phải biết về vi phạm; không mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính, chi phí khắc phục của chủ đầu tư sang cư dân.

"Không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra những hồ sơ mà chỉ cơ quan quản lý mới có điều kiện tiếp cận", đại biểu nêu rõ.

Về phân loại phương án xử lý, ông cho hay công trình có thể khắc phục, được phép tồn tại thì phải có thời hạn hoàn thiện pháp lý và giải quyết giấy chứng nhận. Công trình buộc phá dỡ phải có phương án chỗ ở tạm thời, hoàn trả tiền, đổi nhà hoặc bồi thường phù hợp. Trường hợp nguy hiểm phải di dời ngay thì đồng thời bảo đảm chỗ ở và quyền lợi người dân.

Dự án HH Linh Đàm chỉ được quy hoạch 27 tầng nhưng chủ đầu tư đã xây dựng từ 36-41 tầng. Ảnh: Hoàng Hà

Về nghĩa vụ bồi thường, ông An đề nghị phải gắn với nguồn bảo đảm, cơ chế bảo toàn tài sản và xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán; xác định rõ cơ quan đầu mối và thời hạn giải quyết.

Đại biểu Lã Thanh Tân (TP. Hải Phòng) cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo không còn thể hiện một số hành vi liên quan đến việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án nhà ở không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt; xây dựng nhà ở trên đất không được xác định để phát triển nhà ở; hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ yêu cầu pháp luật.

Đại biểu cho rằng cần đặc biệt thận trọng với nhóm nội dung này, bởi vi phạm trong phát triển nhà ở không chỉ xuất phát từ doanh nghiệp hay người xây dựng.

Đại biểu Lã Thanh Tân

"Rủi ro pháp lý có thể phát sinh từ nhiều khâu: lập và thực hiện quy hoạch, chấp thuận đầu tư, giao đất, cấp phép, thi công, nghiệm thu và bàn giao. Nếu pháp luật chỉ nhấn mạnh nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc người dân mà chưa làm rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong các khâu quyết định và phê duyệt thì cơ chế kiểm soát sẽ chưa toàn diện", ông Tân phân tích.

Theo ông, yêu cầu đặt ra là mọi quyết định và hành vi thực thi công vụ đều phải được đặt trong khuôn khổ pháp luật; trách nhiệm phải được xác định theo đúng thẩm quyền, trình tự và hậu quả pháp lý.

Vì vậy, ông đề nghị cơ quan soạn thảo chỉ rõ các quy định chuyên ngành được dùng để thay thế những nội dung lược bỏ, đồng thời bảo đảm không có khoảng trống trong việc xác định trách nhiệm của cả chủ thể quản lý nhà nước và chủ thể tham gia thị trường nhà ở.

Bảo đảm nhà ở xã hội được xây dựng tại nơi người dân thực sự cần

Dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê bằng việc dành quỹ đất trong dự án, bố trí tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (TPHCM) nhìn nhận sự linh hoạt này là cần thiết, tuy nhiên, nếu thiếu các tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, việc "nộp tiền" sẽ trở thành phương án thuận lợi nhất cho chủ đầu tư. Khi đó, những quỹ đất có giá trị cao, hạ tầng đồng bộ sẽ không còn không gian cho nhà ở xã hội.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc

Hệ lụy là người lao động dù tiếp cận được nhà ở phù hợp với thu nhập, song lại phải dồn về những khu vực xa trung tâm, nơi hạ tầng xã hội và giao thông chưa đồng bộ. Nhà ở giá thấp nhưng xa nơi mưu sinh chưa chắc đã là nhà ở phù hợp với người lao động.

Do đó, bà Trúc đề nghị bổ sung nội dung “chỉ cho phép nộp tiền thay thế khi dự án không thể bố trí quỹ đất phù hợp, dựa trên các tiêu chí thẩm định chặt chẽ của Nhà nước”; đồng thời, cần quy định minh bạch việc sử dụng nguồn tiền này thông qua Quỹ nhà ở.