Từ vụ căn biệt thự lộng lẫy ở Cà Mau: Muốn bán nhà khi đang bị cưỡng chế tháo dỡ thì phải làm sao?
Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; nếu muốn xây dựng nhà ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Như PLO đã đưa tin, ông Hồ An Tập, chủ căn biệt thự lộng lẫy ở Cà Mau, vừa rao bán căn biệt thự mà vợ chồng ông đã làm lụng vất vả mới xây dựng được. Việc thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để ngôi biệt thự tồn tại phải tốn hơn 10 tỉ đồng nên ông Tập đã “lực bất tòng tâm”.
Trước đó, lãnh đạo TP Cà Mau cho hay đang thực hiện quy trình cưỡng chế tháo dỡ căn biệt thự của ông Tập. Lý do là vì ông Tập chậm thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để hợp thức hóa cho căn biệt thự tồn tại.
Chủ nhân rao bán biệt thự lộng lẫy chiều 24-7-2024. Ảnh chụp Facebook ông Hồ An Tập.
Từ đó, bạn đọc đặt ra câu hỏi: Nhà đang bị cưỡng chế tháo dỡ thì có được rao bán hay không?
Luật sư (LS) Trương Văn Tuấn (Đoàn LS TP.HCM) phân tích: Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng.
Khoản 1 Điều 31 của luật này cũng quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
Từng loại đất khác nhau sẽ có mục đích sử dụng đất khác nhau. Ví dụ, đất thổ cư để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm…
Theo nội dung trên thì người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở thì đầu tiên cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Như vậy, người sử dụng đất chỉ được xây dựng trên đất ở. Nếu xây dựng trên các loại đất khác là có hành vi sử dụng đất sai mục đích. Trường hợp sử dụng sai mục đích sẽ bị chế tài.
Căn cứ Điều 9, 10, 11 và Điều 12 Nghị định 91/2019 về xử lý hành chính trong lĩnh vực đất đai, khi sử dụng đất sai mục đích thì, người vi phạm ngoài bị phạt tiền còn phải chấp hành biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Trừ các trường hợp đặc biệt do luật định, khi xây nhà trên đất nông nghiệp thì bắt buộc phải tháo dỡ, nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.
Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, trường hợp nhà ở đã bị cưỡng chế, kê biên theo quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ không được mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn.
Trường hợp này, ông chủ biệt thự muốn bán thì cần thương lượng với người mua để người mua bỏ tiền ra thực hiện nghĩa vụ tài chính thay ông; khi nhà được công nhận hợp pháp rồi thì hai bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng.
