Từ xu hướng thuê nhà đến yêu cầu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn

Lựa chọn thuê nhà ngày càng rõ nét hơn

Thuê nhà thường được nhìn nhận là lựa chọn đỡ áp lực hơn so với mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục tăng cao.

Giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục tăng cao khiến nhiều người lựa chọn thuê thay vì mua nhà. Ảnh: VARS

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong ba năm trở lại đây, mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê đang ngày càng mất cân đối. Tốc độ tăng giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đang vượt xa tốc độ tăng giá thuê.

Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh (cũ) và Đà Nẵng ghi nhận mức tăng khoảng 35 - 40% mỗi năm. Khi các dự án mở bán mới hầu hết thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá nhà ở thứ cấp tăng mạnh theo. Tại một số khu vực, giá bất động sản thậm chí đã tăng gấp đôi chỉ sau khoảng hai năm.

Trong khi đó, giá thuê nhà ở tuy cũng có xu hướng tăng do nhu cầu ở thực duy trì ở mức cao và gia tăng không được đáp ứng phải chuyển qua thị trường thuê, nhưng tốc độ tăng thấp hơn nhiều. Giá thuê căn hộ trung bình chỉ tăng khoảng 10 - 15% mỗi năm và đến năm 2025, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng một phần ba tốc độ tăng giá nhà. Sự chênh lệch này tạo ra lợi thế tương đối cho người đi thuê, khi chi phí nhà ở hàng tháng không bị đẩy lên quá cao.

Tuy nhiên, thuê nhà chỉ thực sự “rẻ” trong những điều kiện rất cụ thể. Theo đó, thuê nhà phù hợp hơn với nhóm người có thu nhập thấp hoặc trung bình, tích lũy hạn chế, chưa đạt được ngưỡng an toàn về vốn tự có để vay mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà vẫn thả nổi, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể tạo ra áp lực đáng kể lên ngân sách hộ gia đình.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, hiện có hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đang chọn thuê nhà ở vì không đủ tài chính sở hữu bất động sản.

Chuyên trang Batdongsan.com cũng ghi nhận, 40% người trẻ dưới 44 tuổi hiện không sở hữu tài sản nào; 55% nhóm dưới 35 tuổi vẫn đang chọn giải pháp thuê trọ và chỉ 14% mua được nhà trong bối cảnh giá leo thang.

Với nhóm chưa có nền tảng tài chính vững chắc, thuê nhà là giải pháp mang tính phòng thủ, giúp duy trì sự linh hoạt tài chính, hạn chế rủi ro và tránh tình trạng “gánh nợ” kéo dài trong khi thu nhập chưa đủ ổn định.

Nhưng đối với nhóm người có thu nhập tốt và đã có tích lũy, bức tranh lại có sự khác biệt rõ rệt. VARS IRE cho rằng, nhờ mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức tương đối thấp cùng với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn đầu và cam kết trần lãi suất, khoảng cách giữa chi phí trả góp mua nhà và tiền thuê đang ngày càng thu hẹp. Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn khó giảm, việc trì hoãn mua nhà có thể khiến người mua phải đối mặt với mặt bằng giá cao hơn trong tương lai.

Hoàn thiện quỹ nhà ở cho thuê và cơ chế bảo vệ người thuê

Dù có nhu cầu cao, nhưng vấn đề thuê nhà vẫn mang tính giải pháp linh hoạt trong ngắn và trung hạn hơn là một lựa chọn an cư bền vững. Bởi, hiện chưa có các quy định đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi dài hạn của người thuê, từ thời hạn thuê, mức điều chỉnh giá... Hơn thế nữa, giá trị bất động sản tại các đô thị lớn không chỉ nằm ở công năng để ở, mà còn gắn với sự gia tăng giá trị từ hệ thống hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là tại các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ.

VARS IRE nhấn mạnh, thuê nhà chỉ thực sự trở thành một lựa chọn “rẻ” và bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong việc phát triển quỹ nhà ở cho thuê. Dẫn kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Đức cho thấy, thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi có nguồn cung nhà ở cho thuê lớn, giá hợp lý; khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển, cho phép người dân thuê nhà xa trung tâm mà vẫn bảo đảm khả năng tiếp cận việc làm.

Do đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, cần phải triển khai nhiều giải pháp đồng bộ. Bên cạnh phát triển nhà ở xã hội, VARS IRE cho rằng Nhà nước cần thúc đẩy nhanh hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ Nhà ở quốc gia với mức giá phù hợp; trong đó ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ và người lao động trong các ngành nghề trọng điểm. Đồng thời, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.

Song song đó, việc đẩy nhanh đầu tư và hoàn thiện các tuyến giao thông công cộng kết nối khu vực trung tâm với vùng ven là yếu tố then chốt. Khi hạ tầng được cải thiện, các khu vực vùng ven, nơi có nguồn cung dồi dào, chất lượng với mức giá thấp hơn khoảng 20 - 30% so với khu vực trung tâm sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn cho cả người thuê và người mua nhà. Điều này sẽ góp phần giảm áp lực nhà ở tại các đô thị lớn và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Lam Ngọc