Tường minh về giá đất

Thời gian qua, giá cả thị trường đất đai của chúng ta “muôn hình vạn trạng”. Việc tồn tại cơ chế đất “hai giá”, một là giá theo khung giá của nhà nước ban hành - cơ sở để tính thuế hay giá đền bù khi thu hồi đất, hai là giá cả thực tế giao dịch trên thị trường với sự chênh lệch khá lớn là một trong những nguyên nhân dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện khi thực hiện chính sách đền bù, thu hồi đất.

Để khắc phục tồn tại này, Nghị quyết số 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất quy định: Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Tư đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất, trong điều kiện bình thường. Dự thảo Luật lấy ý kiến Nhân dân đã chỉnh sửa quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Đến nay, tại Khoản 1, Điều 158 dự thảo Luật chỉnh sửa, bổ sung thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Tuy nhiên, quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Trong khi đó, cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân. Do đó, cần bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Thực tế cho thấy, trong tài chính đất đai thì vấn đề khó nhất chính là định giá đất. Định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng, bởi nếu việc này làm “không kỹ, không tới”, không minh bạch, có thể ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, dễ xảy ra khiếu nại, khiếu kiện từ phía người bị thu hồi đất vì cơ chế đền bù không thỏa đáng.

Quan trọng là vậy, nhưng tiếc rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại quy định: “Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất”. Như vậy, vấn đề khó nhất, vấn đề có tính chất mấu chốt là xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất vẫn chưa được quy định cụ thể trong dự thảo Luật để Quốc hội cùng thảo luận.

Mỗi chính sách mới, mỗi quy định mới cần có sự thảo luận thấu đáo, bàn “nát nước nát cái” để đi đến thống nhất, để có được chính sách đáp ứng được nguyện vọng của Nhân dân. Chính sách về tài chính đất đai, giá đất không phải là ngoại lệ. Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, có quy định rõ ràng, cụ thể phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không nên giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Bởi như gợi mở của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, “Chính phủ cứ trình ra, đưa vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), không sợ dài, nên quy định thành một chương hoặc ít nhất cũng là một số điều quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Trí tuệ của toàn dân đóng góp, Quốc hội đóng góp chắc chắn chúng ta sẽ hoàn thiện được quy định này hơn là sau này Chính phủ sẽ rất vất vả để xây dựng được Nghị định này”.

Luật càng quy định cụ thể, càng dễ áp dụng, và sớm đi vào cuộc sống!

Song Hà