Tường thuật Diễn đàn Bất động sản 2026: 'KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới - Chiến lược mới'

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển động với nhiều biến số đan xen. Những thay đổi về thể chế đang định hình lại môi trường đầu tư và phát triển dự án. Hạ tầng giao thông mở rộng không gian đô thị, tạo ra những tọa độ tăng trưởng mới. Trong khi đó, dòng vốn ngày càng đòi hỏi sự thận trọng, còn công nghệ đang làm thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng và tổ chức hoạt động kinh doanh.

Những chuyển động này khiến chu kỳ mới của thị trường mang diện mạo khác biệt so với các giai đoạn trước. Cơ hội đầu tư có thể xuất hiện cùng quá trình tái định vị giá trị tài sản, sự dịch chuyển của dòng tiền và phân hóa năng lực giữa các doanh nghiệp. Nhận diện đúng xu hướng, đánh giá triển vọng từng phân khúc và lựa chọn chiến lược phù hợp sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng nắm bắt cơ hội trong giai đoạn tới.

Trong bối cảnh đó, Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới, Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức diễn ra chiều 11/11 tại Trung tâm Hội nghị Quốc tế, số 11 Lê Hồng Phong, phường Ba Đình, Hà Nội, quy tụ các chuyên gia kinh tế, tài chính, pháp lý, bất động sản và lãnh đạo doanh nghiệp cùng phân tích những động lực định hình thị trường, triển vọng dòng vốn và chiến lược kinh doanh trong chu kỳ mới.

5 chuyển động đang định hình chu kỳ mới

Thị trường bất động sản Việt Nam từng tăng nóng giai đoạn 2006 - 2008, khủng hoảng những năm 2009 - 2013, phục hồi từ 2014 - 2018, rồi điều chỉnh sâu giai đoạn 2019 - 2023. Mỗi chu kỳ để lại bài học về cung cầu, dòng vốn, pháp lý và quản trị.

Từ năm 2024, thị trường từng bước phục hồi, nhưng năm 2026 bắt đầu điều chỉnh và tái cân bằng. Nguồn cung cải thiện, giá giảm ở một số khu vực, thanh khoản phân hóa; chi phí vốn tiếp tục gây sức ép. Một số doanh nghiệp tăng tốc, trong khi nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu tài chính và danh mục dự án.

Phát biểu khai mạc tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới, Chiến lược mới” do TheLEADER tổ chức, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhận định, sau mỗi chu kỳ, thị trường không trở về trạng thái cũ. Lợi thế từng làm nên thành công có thể không còn đủ cho giai đoạn tiếp theo.

“Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận nói.

Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, thu nhập cao vào năm 2045. Cải cách thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và công nghệ mở ra không gian tăng trưởng mới. Bất động sản gắn trực tiếp với tiến trình ấy, từ nhà ở, sản xuất đến thương mại, dịch vụ và du lịch.

Tuy nhiên, ông Thuận cho rằng, cơ hội của nền kinh tế không tự động chuyển thành sức mua bất động sản. Giá nhà tại nhiều nơi vượt khả năng chi trả; áp lực vốn và thanh khoản vẫn hiện hữu. Vấn đề không chỉ là thị trường phục hồi đến đâu, mà doanh nghiệp phải thay đổi điều gì để phát triển bền vững.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận – Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) phát biểu khai mạc Diễn đàn Bất động sản 2026. Ảnh: Hoàng Anh

Theo Chủ tịch VACD, có năm chuyển động đang định hình chu kỳ mới.

Thứ nhất, cải cách thể chế đang thiết lập môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo cơ hội khai thông nguồn lực, phát triển dự án; đồng thời nâng cao yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay kinh nghiệm cũ.

Thứ hai, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản. Sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, vành đai, cảng biển và quy hoạch đô thị lớn đang tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới. Nhưng cơ hội không chỉ ở giá đất tăng, mà ở khả năng kết nối dân cư, việc làm và hoạt động kinh tế. Nhu cầu sử dụng thực mới chuyển tiềm năng hạ tầng thành giá trị bền vững.

Thứ ba, dòng vốn phải được tổ chức đa dạng và an toàn hơn. Tín dụng ngân hàng vẫn quan trọng nhưng chọn lọc, các dự án lớn không thể phụ thuộc quá mức vào vốn vay hay tiền ứng trước của khách hàng. Doanh nghiệp cần củng cố vốn chủ sở hữu, thúc đẩy liên doanh, hợp tác đầu tư và tiếp cận quỹ đầu tư phù hợp. Huy động được nhiều vốn chưa đủ; hiệu quả sử dụng vốn, khả năng trả nợ và dòng tiền mới quyết định sức bền tài chính.

Thứ tư, nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác. Cơ hội thuộc về nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị tích hợp đáp ứng nhu cầu thực. Dự án có sức sống khi thu hút được người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Thứ năm, năng lực quản trị quyết định doanh nghiệp nào nắm bắt được cơ hội. Từ góc nhìn của Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam, đây là yêu cầu cốt lõi. Nhìn thấy xu hướng phải đi cùng lựa chọn đúng dự án, cơ cấu vốn phù hợp, kiểm soát rủi ro và năng lực thực thi. Công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo hỗ trợ nghiên cứu, bán hàng, vận hành, nhưng không thể thay thế chiến lược, kỷ luật quản trị và trách nhiệm của người lãnh đạo.

Ông Thuận cho rằng, năm chuyển động ấy mở ra cơ hội lớn, đồng thời thúc đẩy sàng lọc mạnh mẽ. Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế; song vị thế bền vững cần sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị.

“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, Chủ tịch VACD khẳng định.

Ông kỳ vọng Diễn đàn Bất động sản 2026 – “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” sẽ đối thoại thực chất về động lực tăng trưởng, cải cách thể chế, dòng vốn và chiến lược thích ứng; qua đó trả lời câu hỏi: “làm thế nào để biến những cơ hội phát triển rất lớn của đất nước thành giá trị thực cho thị trường, doanh nghiệp và người dân”.

Đông đảo chuyên gia kinh tế, tài chính, pháp lý và lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản tham dự diễn đàn. Ảnh: Hoàng Anh

Nhận diện chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp, với những thay đổi sâu sắc về động lực tăng trưởng và cấu trúc thị trường.

Dòng tiền có xu hướng chuyển từ tâm lý “đón sóng”, đầu tư sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Thị trường đang ở đâu trong chu kỳ phát triển?

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2021–2023, tuy nhiên thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hoá mạnh mẽ. Nếu như số sản phẩm mở bán mới giai đoạn 2021-2023 chỉ dao động khoảng 48.000 -55.000 sản phẩm mỗi năm, thì con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025, cao hơn khoảng 58% so với năm trước.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: Hoàng Anh

Trong chín tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.

Ở phía cầu, chín tháng đầu năm 2026 mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục ba quý gần nhất.

Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Đính cho rằng, trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi; sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13–15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao so với khả năng chi trả. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Cùng với giá cao là sự lệch pha của cơ cấu nguồn cung. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Thị trường có nhiều sản phẩm để bán nhưng thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Bởi vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.

Sức ép còn lan sang hệ sinh thái kinh doanh. Theo khảo sát hội viên của Hội Môi giới bất động sản, giai đoạn 2025-2026, khoảng 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6 đến 12 tháng; khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc phát sinh tranh chấp. Giao dịch chậm khiến dòng tiền của doanh nghiệp phân phối bị ách tắc, tạo thêm áp lực lên hoạt động kinh doanh và khả năng tiếp cận vốn.

5 đặc điểm và 5 động lực định hình chu kỳ mới

Để hiểu vì sao thị trường đang ở trạng thái như hiện tại, ông Đính cho rằng, trường bất động sản Việt Nam đã đi qua nhiều chặng thăng trầm: bùng nổ giai đoạn 2006-2008 theo làn sóng gia nhập WTO và dòng vốn tín dụng; khủng hoảng và đóng băng giai đoạn 2009-2013, buộc Nhà nước phải ban hành gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng; phục hồi giai đoạn 2014-2018 nhờ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; rồi sốt nóng và trầm lắng giai đoạn 2019-2023, khi pháp lý vướng mắc kéo dài, đại dịch xảy ra, trái phiếu và tín dụng bị siết khiến thanh khoản đứt gãy.

Từ năm 2024, các luật sửa đổi về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản có hiệu lực, mở ra giai đoạn tái cấu trúc.

Theo đó, năm đặc điểm nổi bật đã định hình chu kỳ bất động sản được ông Đính chỉ ra. Thứ nhất, đất là trung tâm, phát triển theo từng mảnh đất. Bất động sản phát triển phân tán, cục bộ theo địa phương, thiếu liên kết trong quy hoạch vùng, liên vùng và hệ thống hạ tầng quốc gia.

Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các đô thị và trung tâm kinh tế hiện hữu, góp phần gia tăng áp lực lên hạ tầng và không gian đô thị. Nhà ở và đất nền chiếm ưu thế, trong khi hạ tầng xã hội, tiện ích và khả năng hình thành các cộng đồng dân cư bền vững chưa được chú trọng tương xứng. Hệ quả là lợi thế cạnh tranh thuộc về ai có quỹ đất và vị trí, chứ chưa thuộc về ai tạo ra được một đô thị đáng sống.

Thứ hai là tín dụng và đòn bẩy quyết định nhịp thở của thị trường. Biến động thị trường chịu tác động mạnh từ tín dụng, tâm lý và các đợt tăng giá ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối cung – cầu và thiếu ổn định. Bài học ấy còn nguyên giá trị, chi phí vốn hiện vẫn là một trong những lý do chính khiến người mua thận trọng. Một thị trường phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và bán hàng nhanh sẽ phản ứng rất mạnh với mọi biến động của chi phí vốn.

Thứ ba là kỳ vọng tăng giá và đầu cơ. Hoạt động đầu tư chịu ảnh hưởng lớn từ kỳ vọng tăng giá và lợi nhuận ngắn hạn; mua bán chênh lệch, đầu tư theo sóng diễn ra khá phổ biến. Giá trị sử dụng, khả năng khai thác thực tế và hiệu quả đầu tư dài hạn chưa được coi trọng tương xứng.

Giá bất động sản tại một số khu vực tăng nhanh, có thời điểm tách rời giá trị sử dụng và khả năng khai thác, làm gia tăng nguy cơ sốt giá cục bộ. Dấu vết của đặc điểm này vẫn còn: nhóm sản phẩm đầu cơ, thiếu khả năng khai thác là nhóm gặp khó nhất về thanh khoản, và giá sơ cấp vẫn chưa điều chỉnh tương xứng sau giai đoạn tăng nóng.

Thứ tư là thông tin thiếu minh bạch, bên bán chi phối, quyết định mua bán dễ chịu tác động từ tin đồn, tâm lý đám đông và kỳ vọng tăng giá. Thị trường tại nhiều thời điểm mang tính chất bên bán chi phối, trong khi khả năng tiếp cận thông tin và đánh giá giá trị thực của người mua còn hạn chế. Pháp lý kéo dài cũng làm tăng chi phí và làm khó dự đoán tiến độ dự án. Những “khoảng tối” ấy chính là đối tượng mà các định hướng thể chế mới nhắm tới, như tôi sẽ trình bày ở phần sau.

Thứ năm là cung pha lệch cầu. Cơ cấu sản phẩm chưa thực sự gắn với nhu cầu và khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng mất cân đối giữa các địa bàn và phân khúc. Nhu cầu thời kỳ ấy tập trung nhiều vào việc đáp ứng chỗ ở và khả năng tài chính; các tiêu chí về chất lượng sống, môi trường và hệ thống tiện ích chưa trở thành yếu tố quyết định phổ biến.

Di sản của sự lệch pha này vẫn hiện diện rõ trong những số liệu như nguồn cung cao cấp áp đảo tại Hà Nội, mặt bằng giá cao hơn nhiều so với năm 2019, trong khi thu nhập của số đông chưa tăng tương ứng.

Năm đặc điểm nổi bật đã định hình chu kỳ bất động sản.

Không phù nhận những tồn tại của thị trường bất động sản giai đoạn trước, song theo ông Đính, thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển khác trước. Đằng sau những chuyển động của thị trường là sự thay đổi trong tư duy điều hành, chính sách phát triển kinh tế - xã hội và cách tổ chức không gian đô thị.

Đây là nền tảng tạo cơ hội cho chu kỳ mới, dù hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ của thị trường.

Thứ nhất là đổi mới tư duy điều hành vĩ mô và hoàn thiện thể chế. Chính phủ đang chuyển từ tư duy chú trọng quản lý, tháo gỡ vướng mắc đơn lẻ sang tạo lập môi trường phát triển minh bạch, ổn định và khuyến khích huy động các nguồn lực xã hội.

Đặc biệt, ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022. Nghị quyết đề ra các định hướng: đổi mới quy hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất; tháo gỡ khó khăn trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; đổi mới chính sách giá đất; điều tiết địa tô chênh lệch, chống đầu cơ; đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Các định hướng này đang được cụ thể hóa qua việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Quốc hội đang họp kỳ họp thứ hai khóa XVI, dự kiến xem xét thông qua nội dung sửa đổi cả ba luật. Khi được thể chế hóa và có hiệu lực, những quy định mới sẽ tác động sâu sắc đến thị trường trong các năm tới.

Những định hướng cải cách này không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trước mắt, mà quan trọng hơn, còn hướng tới khắc phục những bất cập mang tính cấu trúc của chu kỳ bất động sản trước đây, đặc biệt là tình trạng đầu cơ, thiếu minh bạch thông tin và những cơn sốt đất mang tính ảo, khiến giá bất động sản nhiều thời điểm bị đẩy lên cao, xa rời giá trị thực và khả năng chi trả của người dân cũng như đội thêm chi phí dự án.

Khi các định hướng này được thể chế hóa thành những quy định pháp luật đồng bộ, minh bạch và đi vào thực tiễn, thị trường sẽ có nền tảng để vận hành ổn định, lành mạnh và bền vững hơn.

Quan trọng hơn, một môi trường pháp lý rõ ràng, nhất quán và có khả năng dự báo sẽ củng cố niềm tin của cả doanh nghiệp lẫn người mua, giúp các chủ thể yên tâm đưa ra quyết định đầu tư, phát triển dự án và giao dịch bất động sản trên cơ sở giá trị thực, thay vì những kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Thứ hai là hạ tầng đang có những cú hích thay đổi chưa từng có. Đầu tư công quy mô lớn cùng hệ thống giao thông liên vùng đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, đặc biệt ở vùng Thủ đô, vùng TP.HCM và những hành lang kinh tế quan trọng. Thay vì phụ thuộc vào một lõi đô thị truyền thống, các đô thị có cơ hội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở, nơi làm việc, sản xuất và dịch vụ. Đây có thể là thay đổi mang tính cấu trúc của bản đồ bất động sản trong nhiều năm tới.

Thực tế, Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng với quy mô và tốc độ chưa từng có, với cả đầu tư công và sự tham gia của những tập đoàn tư nhân. Trong chín tháng đầu năm, đã có 642 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công được giải ngân, tăng hơn 200 nghìn tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Hàng loạt công trình chiến lược được thúc đẩy đồng thời, từ các sân bay quốc tế lớn như Long Thành, Gia Bình đến đường vành đai, trục giao thông liên vùng, cao tốc và những cây cầu mới. Riêng Hà Nội đang đẩy mạnh triển khai đường Vành đai 4, tuyến đường kết nối sân bay Gia Bình, mở rộng Quốc lộ 1A và xây dựng 7 cầu vượt sông Hồng, qua đó mở rộng không gian phát triển hai bên sông, tăng cường liên kết vùng Thủ đô.

Điểm khác biệt mang tính bước ngoặt của chu kỳ này là quyết tâm phát triển mạng lưới đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao. Hà Nội định hướng hệ thống metro gần 1.000 km, trước mắt thúc đẩy 5 tuyến với tổng chiều dài khoảng 253,5 km. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 255 km đường sắt đô thị vào năm 2030. Cùng với đó, các dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ dự kiến di vào vận hành năm 2028-2029 được kỳ vọng tạo đột phá về kết nối giữa những trung tâm kinh tế, đô thị, du lịch và dịch vụ, hình thành các trung tâm tăng trưởng mới ở Hạ Long hay Cần Giờ.

Tác động lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển, mà là thay đổi căn bản cấu trúc đô thị và thị trường bất động sản. Nếu trước đây, đô thị chủ yếu mở rộng theo các trục đường bộ thì mạng lưới metro sẽ tạo điều kiện hình thành mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), với những khu đô thị nén, mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm quanh các nhà ga.

Cũng nhờ đó, các cực tăng trưởng đô thị mới có điều kiện hình thành, thúc đẩy phân bố lại dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu bất động sản. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, chất lượng hạ tầng và sức sống kinh tế đô thị, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý đến trung tâm.

Hạ tầng trong chu kỳ mới vì thế không đơn thuần mở đường cho bất động sản phát triển, mà đang tạo tiền đề tái cấu trúc không gian đô thị, hình thành những trung tâm tăng trưởng mới và định hình lại bản đồ giá trị bất động sản Việt Nam.

Thứ ba là quá trình tái thiết và chỉnh trang đô thị. Quá trình này đang nổi lên như một động lực quan trọng: tổ chức lại không gian phát triển, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tái định vị giá trị bất động sản.

Tại Hà Nội, nhiều dự án quy mô lớn đang được xúc tiến. Nổi bật là trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 737 nghìn tỷ đồng, quy mô 11.400 ha, dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2026-2038. Dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng, quy mô khoảng 447 ha, vốn dự kiến gần 186 nghìn tỷ đồng. Cùng với đó là các dự án chỉnh trang khu vực Hồ Tây, Hồ Gươm.

Những dự án này không chỉ thay đổi diện mạo đô thị mà còn tạo ra những tác động đối với thị trường, mở rộng dư địa phát triển và bổ sung nguồn cung, tái cấu trúc cung - cầu và phân bố lại dân cư.

Trong giai đoạn 2027-2030 và những năm tiếp theo, tái thiết và chỉnh trang đô thị được kỳ vọng trở thành động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung, tái cấu trúc không gian phát triển và định hình lại giá trị bất động sản. Để hiện thực hóa tiềm năng này, cần bảo đảm tiến độ dự án, giải quyết hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư, bảo vệ quyền lợi người dân và kiểm soát nguy cơ đầu cơ theo thông tin quy hoạch.

Thứ tư là kinh tế thực và nhu cầu ở thực. Nền tảng vĩ mô thuận lợi, kinh tế tăng trưởng cao, ngành xây dựng tăng mạnh, vốn FDI đăng ký và thực hiện lớn đang chuyển hóa thành nhu cầu bất động sản qua nhiều kênh như khu công nghiệp, nhà xưởng và logistics cho sản xuất, văn phòng và mặt bằng cho dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng cho du lịch và nhà ở cho người lao động, chuyên gia.

Chính sách nhà ở đang đi cùng hướng ấy. Nghị quyết 303/NQ-CP của Chính phủ ngày 30/9/2026 giao chỉ tiêu phát triển 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 cho các địa phương, gồm 708.834 căn bán, thuê mua và 191.023 căn cho thuê. Đến hết quý III, cả nước đã khởi công 128 dự án nhà ở xã hội với 183.293 sản phẩm và hoàn thành 170 dự án với 46.962 sản phẩm. Nghị quyết 21-NQ/TW cũng khuyến khích nhà ở cho thuê giá phù hợp. Đây là nguồn cung đúng vào khoảng trống lớn nhất giữa cung và cầu.

Thứ năm là dữ liệu, công nghệ và cấu trúc vốn. Khi dữ liệu về đất đai, quy hoạch, dự án, giá cả và giao dịch được kết nối, cập nhật, công khai đầy đủ, thị trường có thể giảm bất cân xứng thông tin, nâng cao năng lực dự báo, giám sát và bảo vệ người mua. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ đến khi dữ liệu đủ tin cậy, liên thông, dễ tiếp cận, chứ không đơn thuần từ việc số hóa quy trình hiện hữu.

Song song là yêu cầu về vốn. Những dự án quy mô lớn cần nguồn vốn dài hạn, tiến độ đầu tư hợp lý và khả năng quản trị dòng tiền tốt. Doanh nghiệp phải tối ưu việc sử dụng vốn, đa dạng hóa nguồn lực xã hội, thay vì dựa vào đòn bẩy và bán hàng nhanh như trong chu kỳ trước.

Nhìn tổng thể, những chính sách và chuyển động kinh tế – xã hội trên đang tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, hạ tầng, cải cách thể chế hay mục tiêu tăng trưởng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở khả năng chuyển hóa các nguồn lực thành dự án khả thi, việc làm, cư dân, nhu cầu sử dụng và dòng tiền bền vững. Từ nền tảng đó, có thể nhận diện rõ hơn những đặc điểm của chu kỳ mới.

Bất động sản quay về nhu cầu thực

Từ năm động lực ấy, theo ông Đính, chu kỳ mới hiện ra qua năm đặc điểm. Mỗi đặc điểm là câu trả lời cho một hạn chế của chu kỳ trước.

Đặc điểm thứ nhất là từ phân tán sang kết nối, đa cực và tích hợp. Thị trường chuyển dần từ phát triển phân tán, cục bộ sang hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng, gắn với quy hoạch vùng, các cực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng. Đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông chiến lược, mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện thu hút đầu tư tư nhân. Các đô thị hiện hữu được đẩy mạnh cải tạo, chỉnh trang, tái thiết, từng bước phân bổ lại chức năng hành chính, thương mại, dịch vụ và dân cư, giảm áp lực lên khu vực lõi.

Đặc điểm thứ hai là giá trị đến từ chất lượng sống và khả năng khai thác. Phát triển đô thị theo hướng đồng bộ, xanh, thông minh, hiện đại; không gian đô thị tích hợp nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế và các công trình công cộng để hình thành cộng đồng dân cư và hệ sinh thái kinh tế bền vững. Nhu cầu nhà ở cũng chuyển dần từ đáp ứng chỗ ở đơn thuần sang yêu cầu cao hơn về chất lượng sống, môi trường, tiện ích, khả năng kết nối và cơ hội việc làm, kinh doanh. Xu hướng giãn dân, tái thiết đô thị và phát triển hạ tầng kết nối làm gia tăng nhu cầu chuyển dịch chỗ ở từ các khu vực lõi quá tải sang những đô thị mới có điều kiện sống tốt hơn. Giá trị bất động sản ngày càng gắn với chất lượng sống, kết nối, hiệu quả vận hành và khai thác thực tế, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Đặc điểm thứ ba, đầu tư và dòng vốn chọn lọc. Hoạt động đầu tư ngày càng có tính chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác dài hạn. Nhu cầu đầu tư gắn với hoạt động kinh tế thực có triển vọng, trong khi các hình thức đầu cơ ngắn hạn, đón sóng hạ tầng sẽ đối mặt với yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn và rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Đặc điểm thứ tư, phân hóa mạnh và bài toán hấp thụ trở thành thước đo. Giá bất động sản tiếp tục phân hóa theo vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án, triển vọng kinh tế và sức mua thực tế. Các đô thị mới có thể tạo thêm lựa chọn về giá so với khu vực trung tâm vốn đã đắt đỏ nhưng khó hạ giá, nhưng mức giá còn phụ thuộc chi phí đất đai, đầu tư và phát triển hạ tầng. Phân khúc thương mại, cao cấp chịu tác động lớn từ quan hệ cung – cầu và năng lực cạnh tranh; trong khi nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp tục cần các cơ chế chính sách hỗ trợ để mở rộng khả năng tiếp cận của người dân.

Phân hóa cũng diễn ra giữa các doanh nghiệp. Chu kỳ mới đi kèm tốc độ triển khai cả dự án hạ tầng và dự án bất động sản nhanh chưa từng có và sự xuất hiện của những siêu dự án do các tập đoàn kinh tế lớn dẫn dắt. Hạ tầng, siêu dự án và cải cách thể chế đang tạo ra những động lực cộng hưởng, có khả năng làm thay đổi nhanh chóng quy mô và cấu trúc thị trường.

Thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn. Tuy nhiên, lợi thế không chỉ thuộc về doanh nghiệp có quỹ đất và quy mô lớn, mà còn thuộc về doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu, chứng minh được bằng tiến độ, chất lượng sản phẩm, khả năng vận hành, sự minh bạch và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Cạnh tranh không chỉ giữa các sản phẩm mà còn giữa mô hình phát triển đô thị và chất lượng phục vụ khách hàng dài hạn.

Các sản phẩm có đúng nhu cầu, đúng địa bàn, phù hợp khả năng chi trả và tiến độ hình thành dân cư hay không mới là yếu tố quyết định.

Đặc điểm thứ năm, minh bạch, dữ liệu và quản trị dài hạn. Việc hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa dữ liệu, tăng cường giám sát và phát triển nguồn cung phù hợp được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ, sốt giá cục bộ và những biến động thiếu bền vững. Với doanh nghiệp, đó là sự chuyển dịch từ phụ thuộc vào đòn bẩy và bán hàng nhanh sang quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng trong dài hạn.

Chu kỳ mới không phủ định hoàn toàn chu kỳ trước, mà phản ánh sự thay đổi về cấu trúc phát triển, chất lượng tăng trưởng và những yếu tố quyết định giá trị bất động sản.

Đó là sự chuyển dịch từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng thực và khai thác; từ phát triển rời rạc sang kết nối hạ tầng, không gian và hoạt động kinh tế; từ phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy và bán hàng nhanh sang quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng trong dài hạn.

(Tiếp tục cập nhật...)