UBTƯ MTTQ Việt Nam phản biện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Kiến tạo pháp lý đồng bộ, vì mục tiêu an dân

Bà Hà Thị Nga, Ủy viên TƯ Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam, chủ trì hội nghị

Phát huy vai trò của MTTQ Việt Nam trong việc hoàn thiện thể chế an sinh xã hội

Phát biểu khai mạc hội nghị, bà Hà Thị Nga, Ủy viên TƯ Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam, nhấn mạnh, nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của mỗi người dân, đồng thời là chính sách an sinh xã hội mang tầm chiến lược của Đảng và Nhà nước. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định vai trò của Nhà nước trong việc ban hành chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi để mọi người dân đều có chỗ ở ổn định.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 mới đi vào cuộc sống được gần 2 năm, song trước yêu cầu phát triển mới của đất nước và bối cảnh hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, luật hiện hành đã bộc lộ những bất cập, rào cản nhất định. Ban Thường trực MTTQ Việt Nam nhận định việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này là vô cùng cấp thiết nhằm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tinh gọn thủ tục hành chính, thúc đẩy chuyển đổi số và phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội.

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này quy mô gồm 13 chương và 150 điều, được xây dựng theo tinh thần kiến tạo phát triển, đặt người dân và doanh nghiệp làm trung tâm của chính sách. Dự thảo cũng bổ sung nhiều quy định mang tính đột phá như chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp, quỹ nhà ở quốc gia, nhà ở lưu trú công nhân và quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trong thời gian qua, thực hiện quyền và trách nhiệm của mình, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam đã tích cực tham gia vào quá trình góp ý đối với hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại hội nghị hôm nay, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam mong muốn được tiếp nhận các ý kiến đa chiều, khách quan, khoa học, tâm huyết nhằm góp phần hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua.

Khắc phục lối mòn lập pháp

Tại hội nghị, các đại biểu đã tập trung phản biện sâu sắc vào các nội dung trọng tâm của dự thảo. GS.TS. Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam, đã đưa ra nhiều nhận xét thẳng thắn, tâm huyết về mặt kỹ thuật lập pháp và tính thống nhất của văn bản pháp lý này.

Theo GS.TS. Trần Ngọc Đường, phương pháp lập pháp hiện nay của dự thảo vẫn theo lối mòn lắp ghép tên các chương mục cơ bản để định hình phạm vi điều chỉnh tại Điều 1. Lối thiết kế này không đầy đủ và thiếu rõ ràng về đối tượng điều chỉnh. Ông Trần Ngọc Đường lấy ví dụ điển hình như việc dùng cụm từ 'giao dịch về nhà ở' tại khoản 1 Điều 1 là quá rộng, dễ gây chồng chéo và mâu thuẫn trực tiếp với Luật Kinh doanh bất động sản. "Sự phân định ranh giới lờ mờ này có thể dẫn tới việc áp dụng luật tùy tiện, gây khó cho người dân và doanh nghiệp trong thực tiễn" - GS.TS. Trần Ngọc Đường nhấn mạnh.

GS.TS. Trần Ngọc Đường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam, phát biểu

Bên cạnh đó, GS.TS. Trần Ngọc Đường cũng chỉ ra sự thiếu sót lớn của dự thảo khi chưa thiết lập được nguyên tắc áp dụng luật trong trường hợp có sự xung đột pháp lý giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hay Bộ luật Dân sự.

Tại Điều 2 về giải thích từ ngữ, GS.TS. Trần Ngọc Đường đánh giá dự thảo luật được soạn thảo tương đối công phu khi làm rõ 29 thuật ngữ, tuy nhiên vẫn còn một số quy định mang tính định tính và cơ học cần được điều chỉnh. Điển hình là định nghĩa nhà ở tại Khoản 1 quy định cứng nhắc 4 nhóm nhà ở dễ gây hiểu lầm, trong khi thực tế luật vẫn giải thích thêm các loại hình khác; đồng thời quy định sử dụng hỗn hợp cần làm rõ sự tương thích với quy hoạch để tránh làm thay đổi công năng chính.

Về khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp tại Khoản 3, ý kiến phản biện cho rằng đây là thuật ngữ cảm tính và thiếu định lượng, nên cần được luật hóa hoặc giao Chính phủ quy định cụ thể mức giá trần, đối tượng tiếp cận và diện tích tiêu chuẩn để áp dụng thống nhất. Liên quan đến nhà có mục đích lưu trú tại Khoản 4, chuyên gia khuyến cáo không đồng nhất các loại hình như căn hộ hay biệt thự du lịch vào Luật Nhà ở nhằm tránh xung đột pháp lý với Luật Du lịch.

Các đại biểu tham dự hội nghị

Về niên hạn nhà ở cũ tại Khoản 15, việc áp đặt mốc thời gian cơ học năm 1994 trở về trước bị đánh giá là phi thực tế, thay vào đó nên dùng tiêu chí đánh giá chất lượng kỹ thuật thực tế của công trình làm căn cứ cải tạo hoặc hỗ trợ. Cuối cùng, đối với Quỹ nhà ở quốc gia tại Khoản 29, dù đây là điểm mới rất được kỳ vọng nhưng nội dung quy định còn chung chung, chưa làm rõ chủ thể quản lý, cơ chế vận hành, nguồn vốn hình thành cũng như mối quan hệ với quỹ phát triển nhà ở tại địa phương.

Hoàn thiện quy chế chung cư: Giải quyết dứt điểm tranh chấp từ thực tiễn

Đóng góp ý kiến vô cùng sâu sắc từ góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp, Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, UBTƯ MTTQ Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, chỉ ra rằng, nhiều lĩnh vực nhạy cảm liên quan trực tiếp đến quyền lợi thiết thân của người dân như quản lý, vận hành nhà chung cư đang xảy ra khiếu kiện phức tạp, kéo dài do các quy định pháp lý còn quá nguyên tắc và thiếu rõ ràng. Để giải quyết dứt điểm các xung đột này, Luật sư Nguyễn Chiến đã đưa ra 3 nhóm kiến nghị cụ thể và thiết thực để hoàn thiện dự thảo Luật.

Trước hết, cần quy định rõ nguyên tắc xác định diện tích sở hữu chung - riêng dựa trên sự thống nhất giữa quyết định đầu tư, hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, thực tế sử dụng và hợp đồng mua bán; đồng thời bắt buộc chủ đầu tư công khai sơ đồ này như một phụ lục hợp đồng ngay khi ký kết. Tiếp theo, cần thay đổi tư duy quản lý bằng việc bảo vệ quyền sử dụng hạ tầng thiết yếu và chỗ để xe của cư dân. Theo đó, chủ đầu tư phải công khai phương án phân bổ chỗ để xe từ khi mở bán, không tự ý cắt giảm diện tích này, và quyền ưu tiên sử dụng bãi đỗ xe phải được chuyển giao đồng thời khi chuyển nhượng căn hộ.

Luật sư Nguyễn Chiến phát biểu tại hội nghị

Cuối cùng, dự thảo cần luật hóa chi tiết quy trình tổ chức Hội nghị nhà chung cư, tăng cường vai trò giám sát của UBND cấp xã đối với tính hợp lệ của Ban quản trị, cũng như bắt buộc công khai thu - chi tài chính và áp dụng kiểm toán độc lập đối với kinh phí bảo trì khi có dấu hiệu vi phạm.

Đề cập đến nội dung nhà ở công vụ, ông Nguyễn Văn Pha, Ủy viên Đoàn Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam, cho rằng, trong bối cảnh hiện nay nhiều địa phương sau sáp nhập chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ; nhiều cán bộ được điều động, luân chuyển phải tự thuê nhà trong thời gian chờ bố trí; việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ cần nhiều thời gian.

Ông Nguyễn Văn Pha đề nghị bổ sung một quy định như sau: "Trường hợp cơ quan nhà nước chưa bố trí được nhà ở công vụ cho người thuộc diện được thuê thì người đó được xem xét hỗ trợ một phần kinh phí thuê nhà ở từ ngân sách nhà nước hoặc từ nguồn kinh phí hoạt động của cơ quan theo điều kiện, tiêu chuẩn và mức hỗ trợ do Chính phủ quy định". Bởi quy định này có một số ưu điểm: bảo đảm quyền lợi của cán bộ được điều động, luân chuyển; tạo sự linh hoạt khi quỹ nhà ở công vụ chưa đáp ứng nhu cầu; giảm áp lực phải đầu tư ngay một lượng lớn nhà ở công vụ; phù hợp với thực tiễn sau sắp xếp đơn vị hành chính, khi nhiều cán bộ phải làm việc xa nơi cư trú nhưng chưa được bố trí chỗ ở.

Các đại biểu phát biểu tại hội nghị

Tại Hội nghị còn có các tham luận chi tiết về chính sách phát triển nhà ở công vụ của các chuyên gia khác.

Phát biểu bế mạc, bà Hà Thị Nga, Ủy viên TƯ Đảng, Phó Chủ tịch - Tổng Thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam, trân trọng cảm ơn tinh thần trách nhiệm, trí tuệ và sự chuẩn bị kỹ lưỡng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu. Các ý kiến phản biện tâm huyết, thẳng thắn tại hội nghị sẽ được Ban Thường trực tổng hợp đầy đủ, khách quan gửi tới Ban soạn thảo và các cơ quan thẩm quyền của Quốc hội, nhằm hướng tới xây dựng một dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hoàn thiện nhất, tạo dựng một hành lang pháp lý vững chắc, thống nhất trong hệ thống luật pháp và giải quyết căn cơ bài toán nhà ở cho nhân dân trong kỷ nguyên phát triển mới của đất nước.