Vai trò quan trọng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong công tác quản lý đất đai

Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi:

Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải mang tính định hướng, tổng quát và có tầm chiến lược quốc gia.

Những tồn tại

Thời gian qua, công tác lập QHKHSDĐ tạo lập cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từng bước đưa công tác quản lý đất đai ở địa phương đi vào nền nếp. Thông qua công tác QHKHSDĐ đã chủ động dành quỹ đất cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, các khu dân cư.

Đặc biệt, công tác QHKHSDĐ đã tạo cơ sở để thực hiện kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động, cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Song, bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại một số bất cập cần khắc phục, tháo gỡ. Cụ thể là việc triển khai thực hiện, tính liên thông, liên kết vùng trong quy hoạch sử dụng đất chưa nhuần nhuyễn, dự báo nhu cầu sử dụng đất một số lĩnh vực chưa sát, dẫn đến quy hoạch treo. Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, điều chỉnh QHKHSDĐ còn hạn chế; chất lượng QHKHSDĐ và một số quy hoạch ngành, lĩnh vực chưa cao, chưa mang tính chiến lược lâu dài.

Đơn cử, Điều 40, Luật Đất đai 2013 quy định: “Khi lập QHKHSDĐ cấp huyện, ngoài việc căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh, cấp huyện thì không căn cứ vào quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất”. Quy định là vậy nhưng khi thực hiện có quá nhiều quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và chồng chéo mục đích sử dụng đất lên nhau; QHKHSDĐ và các quy hoạch khác mâu thuẫn, chưa thống nhất nên rất khó khăn trong việc triển khai thực hiện.

Hay tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là: “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Thế nhưng khi tiến hành hoạt động này trên thực tế thì không chỉ căn cứ vào mỗi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà còn phải căn cứ thêm quy hoạch xây dựng và các quy hoạch khác, nếu không phù hợp phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định của từng ngành. Đặc biệt, việc quản lý, thực hiện quy hoạch chưa nghiêm túc, kịp thời. Chế tài xử lý khi vi phạm quy định về lập, điều chỉnh quy hoạch chưa đủ rõ, đủ răn đe sai phạm.

Những kiến nghị để khắc phục

Mới đây, khi đề cập đến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh đánh giá, quy hoạch sử dụng đất sẽ ảnh hưởng lớn đến cuộc sống, sinh kế người dân, có thể thay đổi hoàn toàn cuộc sống, công việc của người dân, tổ chức có liên quan. Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị bổ sung nhấn mạnh việc công khai bộ bản đồ QHKHSDĐ để lấy ý kiến Nhân dân vì đây là phương thức thể hiện các chỉ tiêu QHKHSDĐ một cách trực quan nhất để người dân cho ý kiến.

Đóng góp ý kiến về nội dung QHKHSDĐ, PGS.TS Lưu Đức Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh, giá đất thường phản ánh giá trị khai thác trong tương lai, hay đặt cược vào tương lai rất có thể bất định. Vấn đề khó khăn ở chỗ quy hoạch phải tìm cách đáp ứng nhu cầu trước mắt và tương lai lâu dài một cách ổn định.

Đặc biệt, QHKHSDĐ phải đảm bảo ngang bằng cho các đối tượng được tiếp cận với đất đai. Bởi vì đất ở đô thị lớn đặc biệt khan hiếm do luôn có sự bất bình đẳng giữa người giàu và người nghèo về cơ hội và khả năng tiếp cận đến nhà ở, đến nguồn tài chính dành cho nhà ở. Khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thường chậm hơn sự biến động về nhu cầu lao động.

Từ những lý lẽ nêu trên, PGS.TS Lưu Đức Hải đã đưa ra một số kiến nghị cần điều chỉnh trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi như: Trong Dự thảo Luật cần bổ sung nội dung đất đô thị, đất xây dựng đô thị; Bổ sung quyền và nghĩa vụ của người giao đất, người được sử dụng đất ngầm; Cần bổ sung những điều cụ thể việc sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển không gian ngầm đô thị, kể cả trong Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; Bổ sung quy định xây dựng ngầm chi tiết; Sớm có quy định về thu hồi, giải phóng mặt bằng, quy hoạch khai thác sử dụng không gian ngầm trong Luật Đất đai sửa đổi; Sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn quản lý sử dụng đất đất dưới lòng đất.

Đồng thời, cần nêu rõ việc lập kế hoạch sử dụng đất dựa trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất của đồ án quy hoạch đô thị và đồ án quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt trước đó để tránh chồng chéo.

Cũng liên quan đến vấn đề này này, nhà báo Trần Quang Khởi rất hoan nghênh việc “minh bạch hóa thông tin quy hoạch hoặc sửa đổi, điều chỉnh quy hoạch”. Nhà báo Trần Quang Khởi nêu thêm ý kiến: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, mọi việc như quy hoạch, sửa đổi, thu hồi... liên quan đến đất đai thì người dân đương nhiên phải được biết”.

Nhà báo Trần Quang Khởi cũng đưa ra lưu ý: “Minh bạch để lấy được rộng rãi, sâu sát ý kiến của người dân khi điều chỉnh trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Suy cho cùng, nếu không có ý kiến người dân, không thể hiện được mong mỏi dân sinh, thì mọi điều chỉnh quy hoạch khó tìm được sự đồng thuận”.

Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đáp ứng được việc đổi mới và nâng cao chất lượng QHKHSDĐ. QHKHSDĐ được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Nội dung QHKHSDĐ đã kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

“Trong những năm qua công tác quản lý đất đai có những tiến bộ đáng kể, trong đó QHKHSDĐ là một công cụ quan trọng, góp phần sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và đảm bảo phát triển bền vững. Thực tiễn cho thấy, QHKHSDĐ trong suốt thời gian qua đã góp phần tăng nguồn thu từ đất, góp phần đáng kể trong tăng trưởng kinh tế, tăng GDP; đã góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường.

Thái An