Ván cờ mới của MIK Group

BẤT ĐỘNG SẢN

Bài: Giang Sơn. Xuất bản: 16/07/2026 VÁN CỜ MỚI CỦA MIK GROUP

Việc MIK Group ra mắt thương hiệu Forestia không chỉ đánh dấu bước mở rộng quy mô mà phản ánh sự chuyển dịch chiến lược từ phát triển dự án sang kiến tạo đô thị. Đằng sau lựa chọn này là những thay đổi trong quy hoạch Hà Nội, mô hình TOD và cách tiếp cận mới về xây dựng cộng đồng trong các khu đô thị quy mô lớn.

Phó tổng giám đốc MIK Group Nguyễn Dũng Minh: Quy hoạch mới đòi hỏi tầm nhìn mới. Ảnh: DNCC

“Có ai có thể kể tên 10 người hàng xóm của mình không?” Câu hỏi của bà Vũ Thị Duyên, Trưởng ban Marketing và truyền thông MIK Group, tại lễ ra mắt thương hiệu đô thị Forestia khiến cả khán phòng khách sạn JW Marriott Hà Nội im lặng trong chốc lát. Trong một không gian quy tụ hàng trăm khách mời, hầu như không ai đủ tự tin đứng lên trả lời.

Một câu hỏi tưởng như đơn giản nhưng lại phản ánh nghịch lý của quá trình đô thị hóa hiện đại. Con người ngày nay sống trong những tòa chung cư cao tầng, những khu nhà ở được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng với hệ thống tiện ích ngày càng hiện đại, nhưng lại ít có cơ hội biết và kết nối với những người sống ngay cạnh mình. Trái ngược với ký ức về những ngôi làng truyền thống - nơi giếng nước, sân đình hay chợ quê không chỉ là hạ tầng mà còn là không gian xã hội gắn kết cộng đồng - nhiều khu đô thị hiện đại đang trở thành tập hợp của những cá nhân cùng chia sẻ một địa chỉ nhưng thiếu sự gắn kết như một cộng đồng.

Theo bà Duyên, vấn đề không nằm ở việc con người ngày nay ít cởi mở hơn, mà ở chỗ những không gian khuyến khích sự gặp gỡ và tương tác ngày càng thu hẹp. Khi mỗi gia đình trở về nhà sau giờ làm và khép cánh cửa căn hộ, những mối quan hệ láng giềng dần bị thay thế bằng sự kết nối qua màn hình điện thoại.

Nếu nhìn rộng hơn, câu chuyện ấy phản ánh một sự thay đổi quan trọng trong cách con người đánh giá giá trị của một khu đô thị. Trong nhiều năm, người mua nhà quan tâm chủ yếu đến vị trí, chất lượng xây dựng hay hệ thống tiện ích. Nhưng khi mức sống tăng lên, kỳ vọng cũng thay đổi. Một căn hộ đẹp không còn đủ để tạo nên một nơi đáng sống nếu thiếu môi trường giao tiếp, bản sắc văn hóa và cảm giác thuộc về một cộng đồng.

Chính sự thay đổi trong nhu cầu đó đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nhìn lại mô hình kinh doanh của mình.

TỪ nhà phát triển dự án đến nhà kiến tạo đô thị

Trong gần hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng chủ yếu dựa trên mô hình phát triển dự án. Các doanh nghiệp cạnh tranh bằng việc sở hữu quỹ đất đẹp, phát triển những tổ hợp căn hộ hoặc khu nhà ở và đưa sản phẩm ra thị trường với tốc độ nhanh nhất có thể. Thành công thường được đo bằng số lượng căn hộ bán ra, tỷ lệ hấp thụ và tốc độ gia tăng giá trị tài sản.

Mô hình này từng tạo nên một giai đoạn tăng trưởng mạnh của thị trường. Tuy nhiên, khi các đô thị lớn bước sang giai đoạn phát triển mới, những giới hạn của cách tiếp cận dựa trên từng dự án riêng lẻ cũng dần bộc lộ. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng cao, trong khi áp lực về hạ tầng, môi trường và chất lượng sống ngày càng lớn.

Quan trọng hơn, người mua nhà không còn chỉ tìm kiếm một sản phẩm bất động sản, mà kỳ vọng vào một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, nơi làm việc, giáo dục, thương mại, cảnh quan và các hoạt động cộng đồng được tích hợp trong cùng một không gian.

Điều đó khiến vai trò của doanh nghiệp bất động sản cũng thay đổi, không còn đơn thuần là những nhà phát triển dự án, mà phải trở thành những nhà kiến tạo đô thị, những đơn vị có khả năng quy hoạch, tổ chức không gian sống và tạo dựng một cộng đồng có thể vận hành trong nhiều thập kỷ.

Trong bối cảnh đó, việc MIK Group giới thiệu thương hiệu Forestia không đơn thuần là bổ sung thêm một dự án mới vào danh mục đầu tư mà là dấu mốc cho thấy doanh nghiệp đang chuyển sang một mô hình phát triển khác.

Trưởng ban Marketing và truyền thông MIK Group Vũ Thị Duyên giới thiệu triết lý của Forestia. Ảnh: DNCC

Sau nhiều năm tập trung vào các dự án bất động sản đơn lẻ và các khu căn hộ trong những đại đô thị, MIK Group công bố chiến lược phát triển đến năm 2030 với hơn 170.000 căn hộ và 13.700 căn nhà thấp tầng. Để hiện thực hóa mục tiêu này, doanh nghiệp lựa chọn phát triển các khu đô thị quy mô lớn, bắt đầu bằng hai dự án đầu tiên mang thương hiệu Forestia tại Mê Linh (Hà Nội) và Mỹ Hào – Phố Nối (Hưng Yên), với tổng quy mô hơn 562 ha.

Đây là bước chuyển đáng chú ý bởi năng lực phát triển một khu đô thị hàng trăm héc-ta khác biệt căn bản so với phát triển một dự án đơn lẻ. Doanh nghiệp không chỉ đầu tư vào sản phẩm nhà ở mà phải đồng thời giải quyết bài toán quy hoạch tổng thể, giao thông, cảnh quan, tiện ích, vận hành, bản sắc không gian và sự hình thành của cộng đồng cư dân.

Nói cách khác, giá trị mà doanh nghiệp tạo ra không còn nằm ở từng căn hộ riêng lẻ mà ở khả năng kiến tạo một nơi chốn mà con người muốn sinh sống, làm việc và gắn bó lâu dài.

Câu hỏi đặt ra là vì sao MIK Group lựa chọn thời điểm này để thực hiện bước chuyển chiến lược đó? Và điều gì khiến doanh nghiệp tin rằng những khu vực cách trung tâm Hà Nội 25 - 30 km như Mê Linh hay Mỹ Hào - Phố Nối sẽ trở thành những cực phát triển mới của thị trường bất động sản trong thập niên tới?

đặt cược vào chu kỳ phát triển mới

Thoạt nhìn, lựa chọn của MIK Group có vẻ đi ngược với tư duy truyền thống của thị trường bất động sản.

Hai dự án Forestia đầu tiên đều nằm ngoài khu vực nội đô Hà Nội. Từ Mê Linh hay Mỹ Hào – Phố Nối đến hồ Hoàn Kiếm đều cách khoảng 25 - 30 km, khoảng cách từng được xem là bất lợi đối với một dự án nhà ở.

Nhưng chính cách nhìn đó đang dần trở nên lỗi thời.

Trong nhiều năm, giá trị bất động sản tại Hà Nội được xác lập theo một nguyên lý khá đơn giản, đó là càng gần trung tâm, giá trị càng cao. Trung tâm thành phố là nơi tập trung cơ quan hành chính, thương mại, dịch vụ, giáo dục và việc làm, tạo nên một cấu trúc phát triển đơn cực, nơi mọi dòng người và dòng vốn đều hướng về khu vực lõi.

Tuy nhiên, khi quy mô đô thị mở rộng và áp lực dân số ngày càng lớn, mô hình này bộc lộ những giới hạn rõ rệt. Ùn tắc giao thông, chi phí đất đai leo thang, thiếu không gian công cộng và áp lực lên hạ tầng khiến việc tiếp tục dồn mọi hoạt động vào trung tâm không còn là lựa chọn tối ưu.

Đó cũng là lý do nhiều đô thị lớn trên thế giới chuyển sang mô hình đa trung tâm, trong đó các cực tăng trưởng mới được hình thành xung quanh đô thị lõi, được kết nối bằng hạ tầng giao thông hiện đại và sở hữu các chức năng kinh tế riêng.

Giá trị của bất động sản khi đó không còn được quyết định chủ yếu bởi khoảng cách địa lý, mà bởi khả năng kết nối và vai trò của từng khu vực trong mạng lưới đô thị.

Theo ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group, Hà Nội đang bước vào chính giai đoạn chuyển đổi đó.

Ông Minh cho rằng theo định hướng quy hoạch mới với tầm nhìn 100 năm, Thủ đô sẽ không còn phát triển theo mô hình đơn cực mà chuyển sang cấu trúc "đa tầng, đa lớp, đa cực, đa trung tâm". Quy hoạch đã xác định chín cực tăng trưởng chiến lược, trong đó khu vực phía Bắc gồm Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn, còn phía Đông là Long Biên và Gia Lâm. Cùng với đó là hệ thống các đô thị vệ tinh và vùng Thủ đô mở rộng, tạo nên một không gian phát triển hoàn toàn khác so với hiện nay.

“Việc phát triển các đô thị mới vì thế không nên chỉ nhìn nhận tập trung vào vùng lõi như hiện nay mà cần mang tính mở rộng ở vùng Thủ đô”, ông Minh nhận định.

Nếu quy hoạch tạo ra khung phát triển, thì hạ tầng giao thông sẽ là động lực hiện thực hóa sự chuyển dịch đó.

Theo ông Minh, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông (TOD) sẽ tái cấu trúc không gian phát triển của Hà Nội trong nhiều thập kỷ tới. Bên cạnh các tuyến vành đai và các trục hướng tâm, hệ thống metro sẽ trở thành “bộ xương” mới của đô thị, định hình không chỉ cách người dân di chuyển mà còn cả nơi họ sinh sống, làm việc và tiêu dùng.

Theo định hướng quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, trong đó các khu vực phía Đông, phía Tây, phía Bắc và phía Nam đảm nhiệm những chức năng đô thị khác nhau. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường nhà ở không còn phụ thuộc quá lớn vào lõi trung tâm, mà dần hình thành các khu vực dân cư mới gắn với trung tâm việc làm, dịch vụ và hạ tầng công cộng.

Việc Hà Nội khởi công đồng loạt 5 tuyến metro mới trong tháng 6/2026 là tín hiệu đáng chú ý trong quá trình hiện thực hóa định hướng này. Các tuyến metro số 1, 2, 8, 10 và 14 có tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối nhiều đầu mối quan trọng như sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh và các khu đô thị mới. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến này vào năm 2030, đồng thời phát triển mạng lưới đường sắt đô thị gồm 18 tuyến với tổng chiều dài khoảng 979 km theo quy hoạch giai đoạn 2021- 2030.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định: “Việc triển khai đồng thời các tuyến metro cùng với định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm. Trong quá trình đó, TOD có thể đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.”

Metro sẽ tái định hình không gian phát triển của Hà Nội. Ảnh: Hoàng Anh

Điều đáng chú ý là MIK Group không xem TOD đơn thuần là lợi thế kết nối giao thông. Doanh nghiệp coi đây là nền tảng để hình thành những trung tâm phát triển mới.

Forestia Mê Linh được quy hoạch đón đầu tuyến metro số 14, đồng thời kết nối thuận lợi với các tuyến số 9 và 16. Vị trí nằm cạnh sân bay quốc tế Nội Bài cũng mở ra khả năng phát triển theo mô hình “thành phố sân bay”, kết hợp trung tâm thương mại tự do, dịch vụ quốc tế và hệ sinh thái MICE.

Trong khi đó, Forestia Mỹ Hào - Phố Nối được đặt trên trục kết nối giữa Hà Nội và vùng công nghiệp phía Đông thông qua cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Quốc lộ 5, đường Vành đai 4 cùng các tuyến metro dự kiến 8A và 8B. Khu vực này đang chuyển mình từ một đô thị vệ tinh thành cửa ngõ logistics và công nghiệp công nghệ cao của vùng Thủ đô.

Theo ông Minh, điều đó cũng làm thay đổi cách nhìn về nhu cầu nhà ở. Những khu đô thị mới không chỉ phục vụ quá trình giãn dân khỏi khu vực nội đô, mà còn đáp ứng nhu cầu nâng cấp chất lượng sống của chính cư dân bản địa và lực lượng chuyên gia, kỹ sư đang làm việc tại các trung tâm công nghiệp mới.

Nói cách khác, MIK Group không lựa chọn Mê Linh hay Mỹ Hào - Phố Nối vì đây là những khu vực còn nhiều quỹ đất, mà đang đặt cược vào chu kỳ phát triển tiếp theo, giá trị của bất động sản sẽ được quyết định bởi khả năng kết nối với các cực tăng trưởng mới của nền kinh tế thay vì chỉ bởi khoảng cách tới trung tâm lịch sử.

Tuy nhiên, hạ tầng và quy hoạch mới chỉ là điều kiện cần. Điều tạo nên bản sắc và sức sống lâu dài của một đô thị lại nằm ở khả năng hình thành cộng đồng. Đây cũng là triết lý mà MIK Group lựa chọn để xây dựng Forestia.

từ 'cây đa, giếng nước' đến nguyên lý kiến tạo cộng đồng

Nếu quy hoạch và hạ tầng quyết định một khu đô thị sẽ phát triển ở đâu, thì thiết kế sẽ quyết định người ta có muốn gắn bó với nơi đó hay không.

Đây cũng là điểm MIK Group cho rằng sẽ tạo nên sự khác biệt của Forestia.

Trong nhiều năm, cuộc cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu xoay quanh mật độ xây dựng, tiện ích và chất lượng công trình. Nhưng khi các tiêu chuẩn vật chất ngày càng tiệm cận nhau, lợi thế cạnh tranh bắt đầu dịch chuyển sang một yếu tố khó định lượng hơn, đó là khả năng tạo ra cảm giác thuộc về.

Một khu đô thị có thể được quy hoạch bài bản, sở hữu hệ thống tiện ích hiện đại và cảnh quan đẹp, nhưng nếu cư dân không hình thành được những mối quan hệ xã hội, không cảm nhận được bản sắc của nơi mình sinh sống, giá trị của đô thị sẽ khó bền vững theo thời gian.

Đó là lý do câu hỏi “Có ai kể được tên 10 người hàng xóm của mình không?” không chỉ là cách dẫn dắt đến một thương hiệu khu đô thị mới, mà còn phản ánh một bài toán mà nhiều đô thị hiện đại trên thế giới đang phải đối mặt là làm thế nào để xây dựng những cộng đồng thực sự, thay vì chỉ xây dựng những cụm nhà ở.

Theo bà Duyên, MIK Group nhận thấy sự đứt gãy trong các mối quan hệ cộng đồng không xuất phát từ việc con người thay đổi, mà bởi những không gian khuyến khích giao tiếp đang dần biến mất khỏi đời sống đô thị. Từ nhận thức đó, doanh nghiệp lựa chọn những biểu tượng quen thuộc của văn hóa làng Việt như cây đa, giếng nước, sân đình và chợ quê làm chất liệu để xây dựng bộ nguyên tắc thiết kế cho Forestia.

Theo kiến trúc sư Đoàn Kỳ Thanh, giá trị của cây đa, bến nước hay sân đình không nằm ở bản thân chúng, mà ở vai trò như những điểm nhận diện của cộng đồng. Đó là những không gian có hình hài rõ ràng, đủ rộng và đủ sức hút để người dân mặc nhiên chọn làm nơi gặp gỡ, hẹn nhau và chia sẻ đời sống thường nhật. Chỉ sau khi trở thành "điểm hẹn" của cộng đồng, những không gian ấy mới tiếp tục đảm nhiệm các chức năng sinh hoạt và tiện ích.

Từ góc nhìn đó, ông cho rằng thách thức của các khu đô thị hiện đại không phải là bổ sung thêm nhiều tiện ích, mà là tạo ra những không gian có khả năng hình thành các thói quen tích cực của cư dân. Một quảng trường, công viên hay hồ trung tâm chỉ thực sự có ý nghĩa khi trở thành nơi con người muốn quay lại mỗi ngày, gặp gỡ nhau và lặp lại những tương tác xã hội theo cách tự nhiên.

Đó cũng là cách MIK Group tiếp cận Forestia. Doanh nghiệp không có ý định tái hiện nguyên mẫu một ngôi làng truyền thống trong lòng đô thị hiện đại. Điều cần gìn giữ không phải là hình thức kiến trúc, mà là những giá trị xã hội đã được nuôi dưỡng qua nhiều thế hệ.

Vì vậy, giếng nước và ao làng được chuyển hóa thành hồ trung tâm và các không gian công cộng mở; sân đình trở thành quảng trường nơi cư dân có thể gặp gỡ, tổ chức sự kiện và các hoạt động cộng đồng; còn những ngõ nhỏ và cổng làng được diễn giải thành các lớp không gian chuyển tiếp, tạo cảm giác gần gũi nhưng vẫn đảm bảo tính riêng tư của cuộc sống hiện đại.

Ông Minh cho biết mục tiêu của doanh nghiệp khi phát triển các khu đô thị mới không chỉ là tạo ra nơi để ở, mà còn góp phần gìn giữ và phát huy bản sắc của từng địa phương.

“Trong các khu đô thị quy mô lớn mà MIK Group đang phát triển, tương đương khoảng 3-4 km2 với khoảng 100.000 cư dân, bên cạnh việc xây dựng những công trình hiện đại cùng các đối tác quốc tế, một mục tiêu quan trọng là làm sao giữ được những nét truyền thống của người Việt và lưu giữ ký ức văn hóa," ông Minh chia sẻ.

Triết lý đó cũng lý giải vì sao MIK Group dành nhiều thời gian nghiên cứu những không gian cộng đồng tưởng như rất đời thường. Theo doanh nghiệp, công viên trung tâm không chỉ là mảng xanh cảnh quan mà phải là không gian mở, dễ tiếp cận, nơi cư dân có thể đi qua, gặp gỡ và hình thành các mối quan hệ xã hội. Tương tự, hình ảnh chợ truyền thống cũng được nhìn nhận không chỉ như một không gian mua bán, mà là nơi lưu giữ ký ức và tạo nên nhịp sống của cộng đồng.

Những đối tác quốc tế như Gensler sẽ góp phần nâng tầm giá trị văn hóa Việt. Ảnh: DNCC

Kiến trúc sư Đoàn Kỳ Thanh cho rằng, một khu đô thị không chỉ được định nghĩa bởi hệ thống công trình hay hạ tầng vật chất. Giá trị bền vững của nó nằm ở việc có tạo ra được một nếp sống hay không. Theo ông, văn hóa thực chất là một nếp sống - những hành vi tích cực được lặp đi lặp lại đủ lâu để trở thành thói quen của cộng đồng. Vì vậy, vai trò của nhà phát triển đô thị không chỉ là xây dựng nhà ở hay tiện ích, mà là thiết kế những điều kiện để những hành vi tích cực ấy, từ việc gặp gỡ, chia sẻ không gian công cộng đến ứng xử văn minh, có cơ hội diễn ra mỗi ngày.

Đó cũng là nền tảng cho chiến lược hợp tác với các đơn vị tư vấn quốc tế. MIK Group lựa chọn Gensler cho thiết kế khu cao tầng, DWP cho khu thấp tầng, COEN phụ trách cảnh quan và Turner đảm nhiệm quản lý xây dựng. Tuy nhiên, theo ông Minh, điều doanh nghiệp theo đuổi không phải là sao chép một mô hình đô thị quốc tế.

“Khi làm việc với các đối tác quốc tế, chúng tôi luôn đặt ra câu hỏi là làm thế nào để áp dụng những tiêu chuẩn và tư duy quy hoạch hiện đại của thế giới trên nền tảng văn hóa và tập quán sinh hoạt của người Việt Nam”, ông Minh nói.