Văn phòng cho thuê Hà Nội đổi chiều, chủ nhà 'đua' giữ khách?

Ông Thuận Nguyễn

Ông có thể nói điều gì về tương lai văn phòng cho thuê Hà Nội?

Mới đây, tôi có một tuần làm việc tại Bangkok, gặp gỡ đồng nghiệp Cushman & Wakefield Thái Lan và tham quan một số dự án văn phòng tiêu biểu của thành phố này. Chuyến đi cho tôi cái nhìn trực tiếp về một thị trường đang nghiêng rõ rệt về phía khách thuê: Nguồn cung dồi dào, tiêu chuẩn xanh ngày càng cao, chủ nhà phải cạnh tranh để giữ khách, trong khi trải nghiệm làm việc được đầu tư bài bản hơn thông qua hệ thống tiện ích đi kèm.

Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng Bangkok quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống hạng A khu trung tâm đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp giữ ổn định ở 943 baht/m² (khoảng 28,6 USD). Dù tỷ lệ lấp đầy có cải thiện, nguồn cung vẫn tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể. Chủ nhà phải đưa ra nhiều ưu đãi và điều khoản linh hoạt hơn, khiến giá trị thực tế mà khách thuê nhận được đã thay đổi đáng kể so với con số trên bảng giá.

Điều đáng chú ý là bức tranh này không xa lạ với Hà Nội. Trong quý II/2026, tỷ lệ trống văn phòng cho thuê Hà Nội khoảng 23%, gần tương đương Bangkok. Giá thuê chào thị trường vẫn tương đối ổn định, ở mức 32,2 USD/m²/tháng đối với hạng A. Tuy nhiên, khác biệt nằm ở chu kỳ thị trường. Bangkok đã qua đỉnh nguồn cung và đang trên đà phục hồi, trong khi Hà Nội mới bắt đầu bước vào giai đoạn nguồn cung gia tăng.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội được dự báo có thêm khoảng 400.000 m² văn phòng, trong đó phía Tây chiếm khoảng 83%. Đây chính là khu vực đang dần tiến tới trạng thái tương tự Bangkok: Nguồn cung dồi dào hơn, tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao và áp lực cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ gia tăng trong những năm tới. Vì vậy, những gì đang diễn ra tại Bangkok hôm nay là một tham chiếu đáng để thị trường Hà Nội theo dõi.

Vậy điều gì tạo ra sự khác biệt giữa các tòa nhà trong một thị trường dư cung, thưa ông?

Điểm đáng chú ý tại Bangkok là trong bối cảnh tỷ lệ trống còn cao, những dự án cao cấp như One Bangkok và Dusit Central Park vẫn duy trì đà cho thuê tích cực, thậm chí đạt tỷ lệ lấp đầy trước khi hoàn thiện. Điều này cho thấy lựa chọn của khách thuê hiện nay không còn đơn thuần dựa trên diện tích trống và giá thuê.

One Bangkok là ví dụ điển hình cho mô hình tích hợp văn phòng, khách sạn, bán lẻ và không gian công cộng, đồng thời đạt các chứng nhận quốc tế về công trình xanh cấp khu đô thị, kết nối thông minh và tiêu chuẩn sức khỏe WELL.

Tại Tower 4, không gian coworking cao cấp THE COLLECTIVE ở tầng 28 mở rộng trải nghiệm với phòng họp tùy chỉnh, quầy trà, bữa sáng phục vụ hàng ngày và dịch vụ hỗ trợ cá nhân hóa. Những tiện ích này cho thấy giá trị của một tòa văn phòng có thể vượt ra ngoài diện tích mà doanh nghiệp thuê riêng.

Dusit Central Park cũng áp dụng mô hình tương tự khi kết hợp văn phòng hạng A với khách sạn, căn hộ và bán lẻ, cùng khu vườn trên mái rộng hơn 1 ha nối liền các tòa nhà.

Không gian này không chỉ phục vụ khách thuê văn phòng, cư dân và khách lưu trú mà còn thu hút người dân địa phương và khách du lịch. Nhờ vậy, Dusit Central Park không đơn thuần là một tòa văn phòng cho thuê mà trở thành một điểm đến của thành phố, một "proud address", nơi sự hiện diện của doanh nghiệp cũng góp phần nâng tầm thương hiệu.

Điểm chung của các mô hình này là đưa tiện ích ra khỏi diện tích thuê riêng, chuyển sang các không gian dùng chung do chủ tòa nhà vận hành. Điều này giúp doanh nghiệp giảm vốn đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian chuyển vào làm việc và không phải tự bố trí toàn bộ hạ tầng dịch vụ.

Vậy chủ nhà Hà Nội cần có suy nghĩ và hành động gì sau những trường hợp thị trường dư cung như vậy?

Đầu tiên là "flight-to-quality" sẽ trở thành xu hướng quan trọng khi khách thuê có nhu cầu nâng cấp không gian làm việc.

Báo cáo thị trường Bangkok cho thấy khách thuê đang có xu hướng rời khỏi các tòa nhà cũ để chuyển sang những dự án mới với tiêu chuẩn vận hành cao hơn. Trước áp lực này, thay vì cạnh tranh trực tiếp bằng cách hạ giá, nhiều chủ nhà tại Bangkok lựa chọn đầu tư nâng cấp tiện ích và chất lượng dịch vụ để duy trì vị thế.

Empire Tower là một ví dụ. Chủ sở hữu AWC đã đầu tư khoảng 40 triệu USD để tái định vị tòa nhà 58 tầng được xây dựng từ cuối thập niên 1990. Tầng 53 được chuyển đổi thành không gian "co-living" dùng chung cho toàn bộ khách thuê, gồm phòng khách, bếp cộng đồng, phòng nghỉ trưa và khu vực làm việc nhóm. Các tầng 53-58 trở thành khu ẩm thực trên cao rộng hơn 8.000 m².

Trường hợp này cho thấy "flight-to-quality" không nhất thiết đồng nghĩa với xây mới. Một tòa nhà hiện hữu vẫn có thể cạnh tranh nếu được đầu tư đúng hướng vào tiện ích và trải nghiệm người sử dụng.

Đây cũng là sự dịch chuyển trong tư duy vận hành tài sản. Thay vì chỉ xem giá thuê là biến số cạnh tranh chính, chủ đầu tư bắt đầu tìm cách gia tăng giá trị bất động sản thông qua hệ sinh thái dịch vụ và tiện ích.

Tại Hà Nội, một số tín hiệu tương tự đã bắt đầu xuất hiện. Các dự án mới ra mắt gần đây chú trọng đạt chứng chỉ công trình xanh, bền vững và ứng dụng công nghệ tòa nhà thông minh như một cách khẳng định chất lượng xây dựng.

Song song đó, một số chủ đầu tư cũng đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích lấy trải nghiệm người sử dụng làm trung tâm như mảng xanh, khối đế bán lẻ tích hợp, phòng họp đa chức năng, khu vực căng-tin, phòng họp và không gian sự kiện dùng chung, khu vực chăm sóc sức khỏe.

Do đó, nguồn cung mới trong những năm tới không nên chỉ được nhìn nhận như áp lực cạnh tranh về số lượng. Đây cũng là cơ hội để hình thành một thế hệ văn phòng mới, được thiết kế và vận hành dựa trên nhu cầu thực tế của người sử dụng.

Ngoài chất lượng, chủ nhà cần thay đổi chiến lược giá như thế nào, thưa ông?

Chủ nhà cần linh hoạt hơn trong chiến lược cho thuê trên từng mét vuông diện tích.

Việc duy trì giá thuê niêm yết ổn định không còn đủ để đảm bảo năng lực cạnh tranh. Chủ nhà cần đánh giá khả năng cạnh tranh dựa trên tổng giá trị của toàn bộ gói thuê, bao gồm chính sách ưu đãi, hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, mức độ linh hoạt trong điều khoản hợp đồng và tổng chi phí thực tế mà doanh nghiệp thuê phải chi trả trong suốt vòng đời hợp đồng.

Bên cạnh đó, các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, mặt bằng bàn giao một phần hoặc giải pháp cho thuê kèm nội thất đang cho thấy khả năng giảm đáng kể chi phí và trở ngại vận hành cho khách thuê trong quá trình di dời hoặc mở rộng văn phòng.

Khi các dự án ngày càng có sự tương đồng về thiết kế và chứng nhận công trình xanh, chất lượng vận hành, văn hóa dịch vụ và khả năng xây dựng cộng đồng khách thuê sẽ dần trở thành những yếu tố tạo khác biệt thực sự.

Còn khách thuê nên chuẩn bị gì trước làn sóng nguồn cung mới?

Nguồn cung sắp tới mở ra cơ hội để doanh nghiệp nâng cấp văn phòng và đàm phán những điều kiện tốt hơn. Tuy nhiên, cơ hội chỉ phát huy giá trị nếu doanh nghiệp chuẩn bị đủ sớm.

Các công ty có hợp đồng hết hạn trong hai đến ba năm tới nên bắt đầu rà soát thị trường, đặc biệt nếu cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận dự án từ giai đoạn cho thuê trước sẽ tạo thêm lựa chọn và thời gian đàm phán.

Doanh nghiệp cũng cần xác định rõ yêu cầu đối với nơi làm việc tương lai, từ quy mô nhân sự, hiệu quả sử dụng mặt bằng, nhu cầu di chuyển của nhân viên đến tiêu chuẩn bền vững, công nghệ, tiện ích và khả năng mở rộng.

Các phương án nên được so sánh trên cơ sở tổng chi phí sử dụng văn phòng, gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ của chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng.

Quan trọng nhất, khách thuê nên duy trì nhiều phương án khả thi. Vị thế đàm phán tốt không chỉ đến từ nguồn cung dồi dào mà còn từ việc có đủ thời gian và thông tin để tạo ra sự cạnh tranh thực sự giữa các lựa chọn.

Hà Nội có đang tiến tới một thị trường mà khách thuê có tiếng nói lớn hơn?

Bangkok cho thấy ngay cả trong thị trường có tỷ lệ trống cao, những dự án thấu hiểu nhu cầu khách thuê vẫn có thể đạt kết quả tích cực.

Với Hà Nội, khi nguồn cung mới, đặc biệt tại Starlake, dần định hình lại thị trường, chủ nhà sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn bằng chất lượng sản phẩm, dịch vụ và điều kiện thuê. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp sẽ có nhiều tiếng nói hơn trong việc lựa chọn không gian làm việc.

Giai đoạn tiếp theo của thị trường văn phòng Hà Nội vì vậy sẽ không chỉ được quyết định bởi ai đưa ra mức giá thấp nhất, mà còn bởi ai thấu hiểu khách thuê nhất.