Vì sao bất động sản trở thành 'lớp đệm' khổng lồ của tín dụng ngân hàng?

Ảnh minh họa

Bất động sản đang chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu tài sản bảo đảm tại nhiều ngân hàng. Theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm 2026, 20 ngân hàng công bố chi tiết giá trị bất động sản thế chấp đang ghi nhận tổng cộng gần 9,69 triệu tỷ đồng tại thời điểm 30/6/2026, tăng gần 592.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Xét về giá trị tuyệt đối, Vietcombank dẫn đầu với gần 1,99 triệu tỷ đồng bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, tăng hơn 90.800 tỷ đồng so với đầu năm. ACB và MB đứng ngay sau với quy mô lần lượt khoảng 1,16 triệu tỷ đồng và 1,15 triệu tỷ đồng. Trong nhóm các ngân hàng còn lại, Sacombank có hơn 892.000 tỷ đồng, VPBank gần 787.000 tỷ đồng, LPBank hơn 509.000 tỷ đồng và HDBank gần 489.000 tỷ đồng bất động sản thế chấp.

Không chỉ lớn về giá trị tuyệt đối, bất động sản còn chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng tài sản bảo đảm của một số ngân hàng. Tại ACB, bất động sản chiếm khoảng 86% tổng giá trị tài sản bảo đảm; tại BVBank là khoảng 83%, trong khi Vietcombank ghi nhận tỷ lệ trên 70%.

Những con số này cần được hiểu đúng. Gần 9,7 triệu tỷ đồng nói trên không phải lượng bất động sản mà các ngân hàng đang sở hữu hay trực tiếp "ôm giữ", cũng không đồng nghĩa với quy mô dư nợ tương ứng. Đây là giá trị của bất động sản được khách hàng sử dụng để bảo đảm cho các nghĩa vụ tín dụng, được ngân hàng ghi nhận theo phương pháp định giá và phạm vi công bố riêng.

Thông thường, một khoản vay cũng không được cấp với giá trị tương đương 100% giá trị tài sản thế chấp. Ngân hàng thường áp dụng một tỷ lệ nhất định trên giá trị định giá để tạo biên độ an toàn, đồng thời xem xét dòng tiền, năng lực trả nợ và lịch sử tín dụng của khách hàng trước khi quyết định giải ngân. Tuy nhiên, quy mô khổng lồ của lượng bất động sản đang được dùng làm tài sản bảo đảm vẫn cho thấy một thực tế đáng chú ý: bất động sản đã trở thành một trong những "lớp đệm" quan trọng nhất giúp hệ thống ngân hàng kiểm soát rủi ro khi cấp tín dụng.

Bức tranh này càng rõ nét khi nhìn vào nhóm ngân hàng quốc doanh. Theo số liệu cuối năm 2025, tổng giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại Agribank, BIDV, VietinBank và Vietcombank đạt khoảng 10,61 triệu tỷ đồng. Trong đó, Agribank ghi nhận khoảng 3,37 triệu tỷ đồng, VietinBank khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, BIDV khoảng 2,6 triệu tỷ đồng và Vietcombank khoảng 1,89 triệu tỷ đồng.

Không thể cộng trực tiếp số liệu của các ngân hàng ở những thời điểm khác nhau để đưa ra tổng giá trị bất động sản thế chấp của toàn hệ thống. Nhưng chỉ riêng quy mô tại các ngân hàng lớn cũng cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm không chỉ đứng sau những khoản vay dành cho lĩnh vực địa ốc. Một doanh nghiệp sản xuất có thể thế chấp nhà xưởng để vay vốn lưu động; doanh nghiệp thương mại có thể sử dụng đất hoặc văn phòng làm tài sản bảo đảm để mở rộng kinh doanh; trong khi người dân có thể thế chấp nhà ở để vay vốn sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ các nhu cầu khác. Điều đó có nghĩa, biến động của thị trường bất động sản không chỉ tác động đến doanh nghiệp kinh doanh địa ốc mà còn có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của rất nhiều doanh nghiệp và người dân.

Vì sao bất động sản vẫn là tài sản được ngân hàng ưu tiên?

Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng có thể nhận nhiều loại tài sản bảo đảm như máy móc, thiết bị, hàng tồn kho, phương tiện vận tải, cổ phiếu, giấy tờ có giá, quyền tài sản hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, bất động sản vẫn được ưu tiên bởi những đặc điểm mà không phải loại tài sản nào cũng có.

Trước hết là yếu tố pháp lý và khả năng thẩm định. Đối với những bất động sản có giấy tờ đầy đủ, ngân hàng có thể xác định tương đối rõ chủ sở hữu, quyền sử dụng, tình trạng thế chấp, quy hoạch và các hạn chế liên quan đến tài sản. Tại những khu vực có thị trường giao dịch phát triển, ngân hàng cũng có nhiều dữ liệu tham chiếu hơn để xác định giá trị, thông qua giá của các tài sản tương đồng và kết quả định giá.

Đây là lợi thế đáng kể so với những tài sản có tính chuyên dụng cao. Một dây chuyền sản xuất có thể có giá trị hàng trăm tỷ đồng nhưng việc thẩm định đòi hỏi chuyên môn sâu và giá trị của nó đôi khi chỉ thực sự có ý nghĩa đối với một số doanh nghiệp trong cùng lĩnh vực. Khi khách hàng mất khả năng trả nợ, việc tìm kiếm người mua và xử lý loại tài sản này có thể mất nhiều thời gian.

Bất động sản cũng thường có vòng đời dài hơn nhiều loại tài sản hữu hình khác. Máy móc có thể hao mòn hoặc trở nên lạc hậu về công nghệ, phương tiện vận tải thường mất giá theo thời gian, còn hàng tồn kho có thể nhanh chóng giảm giá trị khi nhu cầu thị trường thay đổi. Trong khi đó, đất đai và nhà ở, nếu có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và nhu cầu thực, thường có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn tốt hơn.

Tuy nhiên, lý do sâu xa hơn lại nằm ở chính cấu trúc tài sản của nền kinh tế. Đối với nhiều doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, đất đai, nhà xưởng và bất động sản là những tài sản có giá trị lớn nhất. Khi cần vốn để mở rộng sản xuất hoặc bổ sung vốn lưu động, đây cũng là loại tài sản dễ được đưa ra để bảo đảm cho khoản vay.

Tương tự, với nhiều hộ gia đình, nhà đất là phần tài sản có giá trị lớn nhất trong quá trình tích lũy. Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, bất động sản vì thế trở thành "tấm vé" quan trọng giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn.

Chính vì vậy, việc ngân hàng ưu tiên bất động sản không đơn thuần xuất phát từ "khẩu vị" của các tổ chức tín dụng. Nó còn phản ánh cách tài sản đang được tích lũy trong xã hội và cấu trúc của thị trường vốn Việt Nam. Khi đất đai và nhà ở vẫn là loại tài sản lớn nhất mà nhiều doanh nghiệp và hộ gia đình sở hữu, bất động sản tất yếu trở thành một trong những nền tảng quan trọng nhất của hoạt động tín dụng.

"Lớp đệm" không phải tấm khiên tuyệt đối

Bất động sản giúp ngân hàng có thêm một lớp bảo vệ khi khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Nhưng giá trị lớn trên hồ sơ định giá không đồng nghĩa với khả năng thu hồi vốn tương ứng nếu rủi ro thực sự xảy ra.

Đây cũng là điểm khiến mối liên hệ giữa ngân hàng và thị trường bất động sản trở nên đặc biệt nhạy cảm. Trong giai đoạn thị trường thuận lợi, giá bất động sản tăng, giao dịch diễn ra sôi động và tài sản có tính thanh khoản tốt, giá trị của tài sản bảo đảm có thể tạo thêm dư địa cho khách hàng tiếp cận vốn. Nhưng khi thị trường đảo chiều, bài toán có thể thay đổi rất nhanh.

Một bất động sản từng được định giá ở mức cao chưa chắc có thể bán được ngay với mức giá tương ứng. Tài sản có thể vướng vấn đề pháp lý, quy hoạch, thiếu người mua hoặc nằm trong khu vực có thanh khoản thấp. Quá trình xử lý, đấu giá và chuyển nhượng có thể kéo dài, trong khi giá trị thị trường tiếp tục biến động.

Vì vậy, đối với ngân hàng, điều quan trọng không chỉ là một tài sản được định giá bao nhiêu mà còn là khả năng chuyển tài sản đó thành tiền khi cần thiết. Đây chính là sự khác biệt giữa giá trị được ghi nhận trên hồ sơ định giá và giá trị thực tế có thể thu hồi khi khoản vay gặp rủi ro.

Một khu đất có thể được định giá hàng trăm tỷ đồng, nhưng nếu không có giao dịch, thiếu nhà đầu tư quan tâm hoặc gặp vướng mắc về pháp lý, số tiền thực tế mà ngân hàng có thể thu hồi khi xử lý tài sản có thể thấp hơn rất nhiều. Khi đó, tài sản bảo đảm không còn là "lớp đệm" chắc chắn như những gì thể hiện trên hồ sơ.

Rủi ro càng lớn nếu giá trị tài sản suy giảm đồng thời với việc dòng tiền trả nợ của khách hàng gặp khó khăn. Khi thị trường bất động sản suy yếu, tác động không chỉ dừng lại ở các doanh nghiệp địa ốc mà có thể lan sang nhiều doanh nghiệp khác thông qua sự suy giảm giá trị tài sản, khả năng huy động vốn và sức cầu của nền kinh tế.

Đó cũng là lý do ngân hàng không thể dựa hoàn toàn vào tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng. Nguồn trả nợ quan trọng nhất vẫn phải đến từ dòng tiền của doanh nghiệp hoặc thu nhập của người vay. Tài sản bảo đảm, xét đến cùng, là phương án dự phòng khi nguồn trả nợ chính không còn đáp ứng được nghĩa vụ.

Sự gia tăng gần 592.000 tỷ đồng bất động sản thế chấp tại 20 ngân hàng trong nửa đầu năm 2026 vì thế cần được nhìn nhận từ nhiều góc độ. Nó có thể phản ánh nhu cầu tín dụng gia tăng, khách hàng sử dụng thêm tài sản để bảo đảm cho các khoản vay mới hoặc giá trị tài sản được cập nhật. Nhưng đồng thời, con số này cũng cho thấy mức độ gắn kết giữa hệ thống tín dụng với thị trường bất động sản vẫn rất lớn.

Về dài hạn, đây cũng là câu chuyện đặt ra yêu cầu thay đổi cách tiếp cận tín dụng. Khi khả năng vay vốn của doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào việc có đất đai hoặc tài sản hữu hình để thế chấp, những doanh nghiệp có mô hình kinh doanh tốt, sở hữu công nghệ, tài sản trí tuệ hoặc có dòng tiền hiệu quả nhưng ít tài sản cố định có thể gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Gần 9,7 triệu tỷ đồng bất động sản đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho thấy đất đai vẫn là một trong những nền móng quan trọng nhất của tín dụng ngân hàng. Nhưng giá trị thực sự của "lớp đệm" này không nằm ở những con số khổng lồ trên báo cáo định giá, mà ở chất lượng pháp lý, khả năng thanh khoản và cuối cùng là năng lực trả nợ của người vay.

Bất động sản có thể là điểm tựa quan trọng cho dòng vốn khi thị trường thuận lợi. Nhưng khi chu kỳ đảo chiều, giá trị của tài sản bảo đảm sẽ chỉ thực sự được kiểm chứng ở khả năng thu hồi vốn. Đó cũng là lý do một hệ thống tín dụng lành mạnh không thể chỉ đặt câu hỏi khách hàng "có gì để thế chấp", mà ngày càng phải quan tâm nhiều hơn đến câu hỏi "khách hàng sẽ lấy gì để trả nợ".