Vì sao giá khởi điểm một lô đất Thủ Thiêm tăng hơn ba lần chỉ sau hai tháng?

Giá khởi điểm ba lô đất đồng loạt tăng mạnh

Theo thông tin được công bố ngày 20.10.2026, UBND TP.HCM đã ban hành các quyết định đấu giá quyền sử dụng ba lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Tổng giá khởi điểm của ba lô đạt khoảng 14.575 tỉ đồng.

Khu đô thị Thủ Thiêm, phường An Khánh, TPHCM. Ảnh: SGGP

Đáng chú ý nhất là lô 1.K3.5.HH (lô 3-12), diện tích hơn 10.059m2. Giá khởi điểm dự kiến hồi tháng 8.2026 là gần 2.968 tỉ đồng, nay tăng lên hơn 10.198 tỉ đồng, tương đương hơn 1 tỉ đồng/m2, gấp khoảng 3,4 lần.

Hai lô còn lại cũng tăng mạnh. Lô 1.K3.1.OD (lô 3-8), diện tích khoảng 8.568m2, có giá khởi điểm tăng từ 1.263 tỉ đồng lên hơn 2.632 tỉ đồng. Lô 1.K3.3.HH (lô 3-9), diện tích khoảng 5.009m2, tăng từ khoảng 738 tỉ đồng lên gần 1.745 tỉ đồng.

Theo quy hoạch, lô 3-12 được phát triển dự án hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, trong đó diện tích chức năng nhà ở chiếm 95%, công trình cao tối đa 25 tầng, chiều cao không quá 100m, quy mô dân số khoảng 3.420 người. Hai lô còn lại cũng được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc nhà ở kết hợp dịch vụ, với các chỉ tiêu riêng.

Việc giá khởi điểm cả ba lô đất cùng tăng mạnh đặt ra câu hỏi về căn cứ xác định giá trong phương án mới, đặc biệt với lô 3-12 có mức tăng cao nhất.

Giá khởi điểm tăng mạnh, căn cứ định giá là gì?

Từ gần 2.968 tỉ đồng hồi tháng 8.2026 lên hơn 10.198 tỉ đồng vào tháng 10, giá khởi điểm lô 3-12 tăng khoảng 3,4 lần chỉ trong hai tháng. Mức chênh lệch này cần được xem xét trên cơ sở hồ sơ định giá và phương án đấu giá được phê duyệt ở từng thời điểm.

Giá khởi điểm là mức giá được xác định để đưa tài sản ra đấu giá, không đồng nghĩa với giá giao dịch trên thị trường. Vì vậy, mức điều chỉnh nói trên chưa đủ để kết luận giá đất Thủ Thiêm đã tăng tương ứng trong cùng kỳ.

Với các khu đất có chức năng hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, việc xác định giá cần căn cứ quy định pháp luật về đất đai, hồ sơ pháp lý và các thông số quy hoạch liên quan.

Tuy nhiên, để lý giải cụ thể mức tăng của từng lô, cần có thông tin về hồ sơ xác định giá, dữ liệu đầu vào và kết quả thẩm định. Nếu thiếu những căn cứ này, chưa thể xác định yếu tố nào khiến giá khởi điểm lô 3-12 tăng mạnh hơn hai lô còn lại.

Từ cuộc đấu giá năm 2021 đến đợt đấu giá mới

Lô 3-12 từng gây chú ý tại cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2021. Với giá khởi điểm hơn 2.942 tỉ đồng, lô đất này được Công ty Ngôi Sao Việt, doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trả giá 24.500 tỉ đồng, tương đương hơn 2,4 tỉ đồng/m2. Sau đó, doanh nghiệp xin chấm dứt hợp đồng mua lô đất.

Sự việc cho thấy mức giá được trả tại phiên đấu giá chưa bảo đảm giao dịch sẽ hoàn tất. Khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư cũng là yếu tố quyết định hiệu quả khai thác quỹ đất.

Trong đợt đấu giá mới, tổng giá khởi điểm của ba lô đất lên tới hơn 14.500 tỉ đồng. Mức giá được xác định sát với giá trị khu đất sẽ góp phần bảo vệ tài sản công, nhưng giá khởi điểm cũng cần phù hợp với căn cứ định giá và điều kiện thị trường để thu hút nhà đầu tư có năng lực.

Hiệu quả của cuộc đấu giá vì thế không chỉ nằm ở mức giá khởi điểm mà còn ở số lượng nhà đầu tư tham gia, mức độ cạnh tranh, giá trúng đấu giá và việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính sau đó.

Quỹ đất Thủ Thiêm có giá trị lớn đối với ngân sách và định hướng phát triển đô thị TP.HCM. Khi giá khởi điểm thay đổi mạnh trong thời gian ngắn, việc công khai căn cứ định giá và quy trình thẩm định càng có ý nghĩa, vừa bảo đảm tính minh bạch trong quản lý tài sản công, vừa tạo cơ sở để đánh giá hiệu quả của đợt đấu giá.