Vì sao không thể 'bắt đáy' chung cư dù thị trường bất động sản đóng băng?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bị đánh giá là “đóng băng”, nhiều hộ gia đình ôm hy vọng rằng có thể nhanh chóng “bắt đáy” để mua căn hộ giá rẻ. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng thì chính nhu cầu mua nhà ở quá cao tại các khu đô thị đông đúc dân cư như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh lại khiến cho giá bất động sản phân khúc căn hộ/chung cư vẫn đang neo cao dù là ở thời điểm khó khăn của thị trường này.

Thị trường “đóng băng”, giá chung cư vẫn tăng

Chia sẻ với Vnbusiness, chị Mai Anh cho biết vừa bán một căn hộ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. Mặc dù đã mua được 5 năm và không phải là dự án chung cư cao cấp nhưng chị Mai Anh vẫn lãi được tới 50% giá trị so với thời điểm mua ban đầu.

“Lúc tôi mua phải bỏ ra khoảng 2 tỷ để mua căn hộ 65m2 có 2 phòng ngủ. Sau đó vì không còn nhu cầu ở đó nên tôi cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. Hồi tháng 10 vừa qua, có người hỏi mua với giá hời nên tôi bán thôi.” - chị Mai Anh chia sẻ.

Chị cũng cho biết rằng khá bất ngờ khi thu về tới 3 tỷ 100 triệu đồng : “Ban đầu tôi cũng rất bất ngờ khi bán được giá đó vì dự án chung cư này cũng không thuộc phân khúc cao cấp và cũng không phải có vị trí đắc địa”

Nhu cầu quá lớn khiến giá chung cư tại các thành phố đông dân cư liên tục tăng trong nhiều năm qua.

Theo khảo sát, giá nhà ở tại thành phố Hà Nội đang tăng rất nhanh chỉ trong vòng một năm qua. Cụ thể, tại các khu vực như Nam Từ Liêm, giá mở bán các căn hộ cao cấp lên tới 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các quận trung tâm hơn như Thanh Xuân, Hoàn Kiếm hay Cầu Giấy,... có những nơi lên tới 120 triệu đồng/m2. Chính vì vậy mới xuất hiện nhiều tình cảnh về việc người dân phải chấp nhận chi ra tới 5-7 tỷ đồng để tìm một “tổ ấm” trong thời thời kỳ thị trường bất động sản “đóng băng”.

Trong khi đó, tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tình hình cũng không khả quan hơn là bao. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM quý III là hơn 60 triệu đồng một m2. Còn theo Công ty Cổ phần DKRA Group, trong 10 tháng năm nay, giá chung cư TP HCM cao nhất đạt 313 triệu đồng một m2, thấp nhất tiệm cận 48 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, một chung cư diện tích 60-70m2 sẽ có giá bán 3,6-4,2 tỷ đồng, thấp nhất cũng là 3 tỷ đồng mỗi căn (chưa tính tới thuế VAT).

Số liệu từ Savills Việt Nam cũng chỉ ra 5 năm qua, giá chung cư tăng tới 77% và tăng liên tục trong 19 quý. Hiện tại, giá bán một căn chung cư đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019. Nếu tính theo diện tích thông thường 60m2 căn 2 phòng ngủ, giá trung bình đều trên 3,5 tỷ đồng.

Xu hướng mới trong việc xây dựng chung cư?

Trong khảo sát mới nhất của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS – PERI) về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng thời gian tới cho thấy, chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Từ đó, có thể dễ dàng thấy được sự lựa chọn của người dân đang có những dịch chuyển lớn về nhu cầu mua bất động sản có giá “vừa tầm” và giá trị sử dụng cao. Ngoài ra, do giá bất động sản có xu hướng tăng cao trong thời gian vừa qua khiến nhiều người tỏ ra e dè trong việc mua nhà mặt đất vì lo sợ bị “ảo giá”.

Cũng theo số liệu của Dat Xanh Services thì có tới 82% người có nhu cầu mua nhà lựa chọn phân khúc chung cư có giá từ 2,5 cho tới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, với việc giá bất động sản phân khúc chung cư/căn hộ liên tục lập “đỉnh mới” trong thời gian vừa qua sẽ buộc các nhà đầu tư phải thay đổi hướng đi trong việc xây dựng các dự án.

Theo đó, không ngoại trừ khả năng sẽ xuất hiện nhiều hơn các dự án chung cư với nhiều căn hộ có diện tích nhỏ trong tương lai, phù hợp hơn với túi tiền của người dân có nhu cầu mua nhà ở. Tuy nhiên, việc cắt giảm diện tích cũng để lại nhiều nguy cơ tiềm tàng. Không chỉ đối với các doanh nghiệp mà còn đó là cả với những cư dân sống trong khu vực.

Các chuyên gia đánh giá rằng việc cắt giảm diện tích căn hộ trong chung cư chưa chắc đã mang tới nhiều hiệu quả về việc giảm giá thành. Thậm chí là có thể “lợi bất cập hại” đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp đầu tư.

Cụ thể, việc giảm diện tích sẽ khiến cho một mặt sàn chung cư có thể chứa nhiều căn hộ hơn. Từ đó mặc dù giảm giá thành mà người mua phải bỏ ra nhưng lại tăng đáng kể các chi phí cho nhà đầu tư. Ví dụ như thủ tục phức tạp và kéo dài, chi phí bảo trì, bảo dưỡng, quản lý bị độn lên đáng kể và nhiều loạt các loại tiền “không tên” khác.

Trong khi đó, việc tập trung quá đông cư dân trong một khu vực cũng khiến người dân sống trong đó gặp nhiều rủi ro về mặt an ninh, trật tự. Còn đó là cả vấn đề gây khó khăn trong việc an toàn cứu hộ khi những tình huống bất trắc xảy ra.

Vũ Tùng