Vì sao nhà đầu tư đổ xô về vùng ven để đầu tư bất động sản?

Giá chung cư tăng mạnh, sóng đầu tư rục rịch đổ về vùng ven

Nhà đất thổ cư luôn được coi là phân khúc cạnh tranh mạnh với chung cư, khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở của người dân tăng cao. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản (BĐS) ngày càng khan hiếm, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung - cầu trên thị trường, khiến giá thành bất động sản leo thang qua từng năm.

Trong đó, chỉ riêng từ đầu năm 2024 đến nay, giá nhà ở các phân khúc tại Hà Nội đã tăng tới 30%, thậm chí kể cả những khu vực xa trung tâm cũng tăng giá vài chục triệu đồng mỗi m2. Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) mới đây phân tích, thực tế trên thị trường, trong nội thành Hà Nội hiện nay, số lượng căn nhà có giá từ 3 - 4 tỷ đồng khá khan hiếm. Thậm chí ngay cả khu vực ngoại thành Hà Nội, các căn nhà riêng trong ngõ hiện cũng đang giao dịch mức giá khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2.

Trước đà tăng nhanh của giá BĐS nội đô, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn chuyển hướng ra ngoài thành, nơi thị trường có tiềm tăng tăng trưởng mạnh và cơ hội sinh lời vượt trội. Thực tế từ đầu năm 2024, làn sóng “săn đất” vùng ven đã sớm hình thành, tập trung vào những khu vực có hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.

Giá chung cư tăng cao, nhà đầu tư có xu hướng đổ về bất động sản vùng ngoại thành Hà Nội. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại Đông Khê, Đan Phượng)

Anh Nguyễn Văn Hoan (chủ một cửa hàng gia dụng đồng thời là nhà đầu tư BĐS) cho biết, mặt bằng giá nhà đất trong khu vực nội đô đang ở ngưỡng cao. Thời điểm này, nếu tiếp tục đổ tiền về khu vực vốn đã tăng nóng, anh lo ngại sẽ có rủi ro “đu đỉnh”, khó tối ưu dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lời giảm. Do đó, anh đã nhanh chóng chuyển sang vùng ven đô Hà Nội để săn tìm cơ hội mới.

“Giá bất động sản khu vực ngoại thành tuy thời gian gần đây có xu hướng tăng nhưng vẫn còn thấp so với trung tâm thành phố. Đặc biệt, một số khu vực như Thạch Thất, Đông Anh, Đan Phượng…đang lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh “cú hích” từ các dự án lớn, tôi kỳ vọng thời gian tới khu vực ngoại thành sẽ mang lại lợi nhuận cao. Vì đầu năm 2024, tôi đã đầu tư lô đất diện tích 43m2 với giá 3 tỷ đồng tại xã Vân Canh (huyện Hoài Đức). Sau hơn 1 năm, có người đã ra giá 3,4 tỷ đồng nhưng tôi vẫn chưa bán để chờ đợt tăng giá mới” - anh Nguyễn Văn Hoan nhận định.

Tương tự, chị Kim Liên (43 tuổi, quận Cầu Giấy) chia sẻ, khi thấy giá chung cư lên cao, chị đã bán căn hộ 60m2 đang cho thuê của gia đình với giá 7,1 tỷ. Với số tiền này, chị đã cùng chồng bàn bạc để đầu tư một lô đất nền tại các huyện vùng ven: Hoài Đức, Đan Phượng. “Nhu cầu tìm mua đất nền ở các huyện vùng ven đang dần khởi sắc. Đặc biệt, phân khúc đất thổ cư ở một số huyện xa trung tâm Hà Nội đang có giá rẻ, dao động từ 40 - 70 triệu đồng/m2. Từ đầu năm đến nay, tôi thường xuyên đi tìm hiểu giá nhà đất để đầu tư tại các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đan Phượng…thậm chí các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên” - chị Liên cho hay.

Anh Văn Tuấn (môi giới BĐS tại Hà Nội) cho biết, giá chung cư liên tục tăng nên nhiều nhà đầu tư đã chuyển sự quan tâm đến phân khúc thấp tầng ở các huyện vùng ngoại thành Hà Nội. Đặc biệt, những lô có giá từ 2-5 tỷ là phân khúc được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng.

“Trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi phải bỏ ra hàng chục tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư tại trung tâm thành phố, nhiều nhà đầu tư đã “quay xe” sang phân khúc nhà đất vùng ngoại thành. Trong khi đó, tiềm năng tăng giá của BĐS tại các khu vực này lại cao hơn nội thành vì giá còn rẻ, nên nhiều người đã mạnh dạn rót tiền” - anh Tuấn chia sẻ.

Cẩn trọng đầu tư

Theo ghi nhận của phóng viên, tuy là phân khúc được các nhà đầu tư ưa chuộng nhưng thị trường BĐS ven đô cũng đang ghi nhận mức tăng giá mạnh. Đơn cử, giá đất ở các khu vực ngoại thành như Gia Lâm cũng neo cao từ 60-120 triệu đồng/m2, hay tại Hoài Đức giá dao động từ 100 - 200 triệu đồng/m2, thậm chí có những lô đất đấu giá tại đây lên tới 150 triệu đồng/m2.

Tại các khu vực khác như Sóc Sơn, Chương Mỹ, Phúc Thọ… cũng đang trở thành điểm đến của nhà đầu tư có nguồn tài chính tầm trung vì quỹ đất rộng và còn nhiều tiềm năng phát triển. Giá đất ở những khu vực này dao động từ 40 - 55 triệu đồng/m2.

Theo dữ liệu phân tích gần đây của VARS, thời gian qua các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức có xu hướng tăng tốc dịch chuyển dòng tiền về khu vực giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Thay vì chỉ tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng hoàn thiện. Ngoài nhà ở, các mô hình như second home, farmstay hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê.

Cũng theo VARS, giá đất tại vùng ven Hà Nội đã ghi nhận mức tăng giá trung bình 10-20% so với đầu năm, đặc biệt là ở khu vực phía Đông - nơi được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng trọng điểm như tuyến đường Vành đai 4 và đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên được thông xe.

Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư để tránh bị cuốn vào các cơn sốt ảo. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại Đức Thượng, Hoài Đức)

Đề cập đến vấn đề trên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định, xu hướng dịch chuyển ra ven đô Hà Nội là tất yếu vì khi nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng, giảm tải áp lực nội đô, giãn dân ra các vùng ven. Bên cạnh đó, hiện nay các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra khu vực này.

“Do nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khu vực vùng ven, nên thị trường BĐS một số khu vực đang có hiện tượng tăng giá một cách vô căn cứ. Nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua phân khúc này cần lưu ý, tránh cuốn theo những cơn sốt ảo, nhất là khi thị trường đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới” - ông Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, thời gian gần đây giá BĐS các khu vực ngoại thành Hà Nội liên tục tăng mạnh, tăng cao đã vượt quá giá trị thực. Trong khi đó, các giao dịch ở những khu vực này chủ yếu thuộc về nhà đầu tư, chưa có nhiều giao dịch từ nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực, vì vậy không ngoại trừ khả năng thị trường đang tồn tại giá bán ảo...

“Thị trường nhà đất khu vực ven đô, ngoại thành Hà Nội nhiều thời điểm luôn tấp nập người mua – người bán, nhưng chủ yếu là mua bán của những người đầu tư, rất có thể đây chỉ là những “màn kịch” do họ dựng lên. Không phủ nhận việc nguồn cung hiếm, dẫn đến việc nhà đầu tư đi tìm những vùng đất mới, nhưng người dân cũng phải hết sức cảnh giác với những chiêu trò thổi giá, tăng giá” – TS Nguyễn Văn Đính nói.

Lê Tâm - Mai Vân