Vì sao nhà tập thể cũ tăng giá đột biến?

Nhà G23 khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình). Ảnh: Nguyễn Quang

Liên tục “tăng nóng”

Từ quý I-2024, Bộ Xây dựng đưa ra thông tin, cùng với xu hướng tăng giá của căn hộ chung cư mới, căn hộ chung cư cũ đã sử dụng 10 năm, thậm chí căn hộ tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao. Mức giá rao bán tăng trung bình khoảng 38% so với năm 2019.

Sang quý I-2025, khi giá chung cư mới đang đi ngang, chưa có nhiều dấu hiệu hạ nhiệt rõ nét thì giá nhà tập thể cũ vẫn “tăng vọt”. Trên các sàn thông tin mua bán, giao dịch bất động sản, nhiều căn hộ tập thể có giá cao ngất ngưởng, tương đương với giá chung cư “siêu cao cấp” không còn là chuyện lạ.

Cụ thể, tại khu tập thể số 11 phố Vọng Đức (phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm), giá rao bán căn hộ diện tích 30m2 ở tầng 1 thuộc hàng siêu hiếm, siêu “vip”, thuận lợi cho kinh doanh là 9,8 tỷ đồng. Như vậy, người mua sẽ phải chấp nhận bỏ ra 326,67 triệu đồng/m2 để sở hữu căn hộ này. Ở tầng cao hơn, một số căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích tương tự có giá bán khoảng 5 tỷ đồng, tức hơn 160 triệu đồng/m2.

Tại khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy), một số căn hộ có vị trí gần trụ sở Công an phường cũng đang được rao bán với mức giá kỷ lục. Cụ thể, căn hộ tầng 1 có diện tích "sổ đỏ" 48m2, diện tích thực sử dụng 100m2 có giá bán 7,3 tỷ đồng, tương đương 152,08 triệu đồng/m2. Một căn khác tại khu D4, diện tích "sổ đỏ" 32m2, diện tích thực sử dụng 72m2 với đầy đủ nội thất được rao bán với giá gần 4 tỷ đồng, tức trên 120 triệu đồng/m2.

Còn tại quận Ba Đình, các căn hộ thuộc khu tập thể cũ Thành Công những ngày gần đây trở nên “hot” đặc biệt, liên tục được các trang mạng xã hội, báo giới nhắc đến bởi chiều cao sau cải tạo có thể được nâng lên tới 40 tầng, cũng có mức giá bán khá đặc biệt. Cụ thể, một căn hộ 19m2 tại tầng 1 tòa G17A có giá lên tới 3 tỷ đồng, tương đương 157 triệu đồng/m2. Các căn khác có diện tích 34m2 thường được rao bán mức giá từ 3,55 tỷ đồng trở lên.

Chị Mai Lan, một môi giới khá “mát tay” với các căn hộ tập thể cho biết, do quỹ căn bán ngày càng hiếm nên cứ có căn nào lọt thông tin cần bán là môi giới phải nhanh tay xin được làm việc với gia chủ. “Chưa khi nào tôi thấy tập thể cũ lại có giá bán cao thế này. Thực tế người có nhu cầu tìm mua cũng rất nhiều. Thị trường có căn nào ra là nhanh chóng bán hết căn đó chứ ít khi có hàng tồn” chị Lan cho biết.

Môi giới này cũng kể, khách hàng của mình đa phần là các ông bố bà mẹ có “điều kiện” ở ngoại tỉnh, cần tìm mua căn hộ nhỏ cho con ở khi lên Hà Nội học đại học. Ban đầu, họ có thể ngạc nhiên vì chất lượng căn hộ cũ, xuống cấp mà mức giá bán rất cao, nhưng sau khi được phân tích thì luôn bị thuyết phục. Bản thân người mua cũng đã có sự tìm hiểu kỹ, so sánh giữa ưu, nhược điểm và cân đối khả năng tài chính của mình trước khi xuống tiền.

Nâng giá trị cho tập thể cũ

Nói về yếu tố đầu tiên quyết định giá trị các căn hộ tập thể cũ, theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, đó chính là vị trí. Các khu tập thể, chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội thường nằm ở khu vực trung tâm, các quận lõi nên tiết kiệm được nhiều thời gian, chi phí đi lại. Trong khu vực luôn sẵn có trường học, bệnh viện, chợ… nên thuận tiện cho cuộc sống người dân. Với các căn hộ ở tầng 1 thì các tuyến phố giao thương sầm uất chính là điều kiện lý tưởng cho việc kinh doanh. Trung tâm này cũng đưa ra dự báo, ngoài quận trung tâm Hoàn Kiếm, Ba Đình, giá bán các khu tập thể cũ tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa cũng sẽ tiếp tục tăng giá và trở nên khan hiếm.

Bên cạnh vị trí, thì những động thái rốt ráo, quyết liệt của UBND thành phố Hà Nội cùng chính quyền các quận nơi có các tập thể cũ từ đầu năm 2025 đến nay trong việc phê duyệt nhiệm vụ cải tạo, xác định từng mốc tiến độ triển khai cụ thể đã khiến phân khúc này càng trở nên hấp dẫn người mua. Trên thực tế, sau các hội nghị lấy ý kiến quy hoạch cải tạo đã được tổ chức cho cư dân tại các khu tập thể như Trung Tự, Thành Công (quận Đống Đa), nhiều nhà đầu tư nhỏ đã bỏ tiền mua tập thể cũ, cho thuê lại để chờ đến ngày khu tập thể được cải tạo, xây mới, giá trị sẽ tăng lên gấp nhiều lần.

Tại các khu nhà tập thể Khương Thượng, Kim Liên và Trung Tự (quận Đống Đa), sau khi UBND thành phố ban hành quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại, tỷ lệ 1/500, thì giá bán mỗi mét vuông đã tăng vọt lên trên 100 triệu đồng. Cụ thể, môi giới đã rao bán 4,68 tỷ đồng cho căn hộ có diện tích "sổ đỏ" khoảng 40m2, diện tích thực sử dụng 68m2 tại khu tập thể Kim Liên với các lý do hết sức thuyết phục như “Khu vực cực kỳ trung tâm, gần nhiều trường điểm của thành phố như Kim Liên, Đống Đa, Trung Tự... Khu tập thể Kim Liên đã được thành phố Hà Nội duyệt dự án xây lại theo hướng tăng tầng, nhưng không tăng mật độ, nên dự báo xu hướng giá ở khu vực này sẽ tăng mạnh. Cơ hội tốt để đầu tư!”

Thông tin mà các môi giới nhanh nhạy nắm bắt để nâng giá bán đang chính là những bước ngoặt về chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của thành phố. Cụ thể, với nhiều phương án quy hoạch chung cư cũ, UBND thành phố yêu cầu phương án thiết kế phải bổ sung không gian xanh, có thể kết nối với không gian ngầm, chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật, mở rộng đường nội khu hay nâng chiều cao công trình tại những khu vực lõi để tăng diện tích sàn thương mại chứ không tăng dân số… đã là những thông tin đặc biệt hấp dẫn những người có ý định chọn mua tập thể cũ làm nơi ở hoặc đầu tư với số vốn không quá nhiều.

Bảo Hân