Vì sao quỹ đầu tư Thái Lan phải rao bán hai khách sạn 36 triệu USD?

HĐQT quỹ đầu tư Thái Lan Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust (SHREIT) đang chờ đợi sự chấp thuận của đại hội đồng cổ đông được tổ chức vào tháng 11 để hoàn tất giao dịch bán lại 3 khách sạn Ibis Saigon South, Capri by Fraser ở TP.HCM và Pullman tọa lạc tại Jakarta.

3 khách sạn do SHREIT quản lý được định giá gần 133 triệu USD. Trong đó, Ibis Saigon South trị giá 14,7 triệu USD, Capri by Fraser được định giá 23,7 triệu USD còn giá trị sổ sách của Pullman Jakarta Central Park là 94,3 triệu USD. Đối tác muốn mua lại các khách sạn này là công ty LT Rubicon của Anh với mức giá 105 triệu USD.

Khách sạn tiêu chuẩn quốc tế hiếm hoi ở quận 7

Hai khách sạn tại Việt Nam mà SHREIT đang đầu tư là Capri by Fraser và Ibis Saigon South nằm cạnh nhau ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở quận 7, TP.HCM. Khu đất của 2 khách sạn này là đất thuê có thời hạn 50 năm và sẽ hết hạn vào năm 2023.

Để sở hữu 100% cổ phần khách sạn Capri by Fraser năm 2017, SHREIT chi ra 21 triệu USD. Còn số tiền để sở hữu 100% vốn khách sạn Ibis Saigon South mà SHREIT bỏ ra là 15 triệu USD.

Capri by Fraser đạt tiêu chuẩn 4 sao với 175 phòng còn Ibis Saigon South là khách sạn 3 sao có quy mô 140 phòng. SHREIT đánh giá lợi thế của 2 khách sạn này nằm ở vị trí cách chưa đến 100 m so với Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Sài Gòn (SECC).

Hai Khách sạn Capri by Fraser và Ibis Saigon South nằm cạnh nhau tại Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM. Ảnh: Capri.

SECC là trung tâm triển lãm đạt tiêu chuẩn quốc tế duy nhất ở TP.HCM. Năm 2018-2019, SECC tổ chức lần lượt 68 và 65 cuộc triển lãm. 2 khách sạn của SHREIT hưởng lợi khi được các đoàn tham gia triển lãm tại SECC lựa chọn làm nơi lưu trú.

SHREIT đánh giá hai khách sạn của mình “không có đối thủ” tại quận 7. Lý do là Capri by Fraser và Ibis Saigon South được quản lý, vận hành theo chuẩn quốc tế, còn những khách sạn khác ở khu vực này do người địa phương điều hành.

Hai khách sạn của quỹ đầu tư Thái Lan không cạnh tranh trực tiếp với nhau. Trong cơ cấu khách hàng của Capri by Fraser, khách hàng doanh nghiệp và khách du lịch nghỉ dưỡng có tỷ lệ tương đồng 50-50. Trong khi đó, nguồn khách chính của Ibis Saigon South là các đoàn doanh nghiệp với tỷ trọng 61%.

Du khách Hàn Quốc là nguồn thu quan trọng nhất với 2 khách sạn của SHREIT nếu phân loại theo quốc tịch. Lý do là khu đô thị Phú Mỹ Hưng tập trung nhiều người Hàn Quốc sinh sống nhất ở TP.HCM. Ngoài Hàn Quốc, khách Trung Quốc và Việt Nam đứng ở hai vị trí tiếp theo về tỷ trọng khách hàng theo quốc tịch của Ibis Saigon South. Trong khi đó, Capri by Fraser lại thu hút khách Đài Loan và Nhật Bản.

SHREIT không tiết lộ doanh thu cụ thể của Capri by Fraser hay Ibis Saigon South năm 2019. Quỹ này chỉ cho biết hoạt động của 2 khách sạn tại Việt Nam năm vừa qua rất tốt và bù đắp cho khách sạn Pullman ở Jakarta, Indonesia.

Một vài chỉ số cơ bản được chia sẻ như giá bán phòng trung bình của Capri by Fraser là 58,4 USD/đêm còn Ibis Saigon South là 48,1 USD/đêm vào năm 2018. Con số bình quân của các khách sạn 4 sao ở Việt Nam là 73,4 USD/đêm.

Khách sạn của SHREIT có giá bán phòng thấp hơn vì khách đến Capri by Fraser thường lưu trú dài ngày và được hưởng mức giá thấp hơn so với khách ở ngắn ngày. Cùng vì nguyên nhân này, doanh thu bình quân trên mỗi phòng của hai khách sạn khu vực quận 7 do SHREIT đầu tư thấp hơn mức trung bình của các khách sạn cùng tiêu chuẩn.

Bù lại, tỷ lệ lấp đầy của Capri by Fraser năm 2018 là 73,4%, cao hơn mức bình quân của các khách sạn 4 sao ở Việt Nam (71,2%). Còn tỷ lệ lấp đầy của Ibis Saigon South là 64,6%.

Mô hình đầu tư bất động sản chưa có ở Việt Nam

SHREIT là quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) tập trung vào lĩnh vực khách sạn thành lập năm 2017. Đây là quỹ REIT có quy mô hoạt động quốc tế đầu tiên niêm yết trên sàn chứng khoán Thái Lan. Quỹ REIT là một công cụ của thị trường vốn được hình thành để huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tư vào bất động sản với mục đích dài hạn.

Hình thức quỹ đầu tư tín thác bất động sản tồn tại ở nhiều thị trường tài chính lớn trên thế giới. Tuy nhiên, Việt Nam chưa có khung pháp lý cho loại hình này và do đó chưa có quỹ REIT nào được thành lập trong nước.

Chiến lược của SHREIT là đầu tư vào các khách sạn cao cấp có thương hiệu ở khu vực ASEAN. Trước khi dịch Covid-19 xảy ra, cả Việt Nam và Indonesia đều là những nước có tốc độ tăng trưởng nhanh hàng đầu Đông Nam Á. Trong bối cảnh ngành du lịch của Thái Lan giảm tốc, việc đầu tư ra nước ngoài giúp SHREIT đa dạng hóa danh mục, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng bền vững.

Trong danh sách nhà đầu tư góp vốn vào SHREIT, Tập đoàn Agung Podomoro Land của Indonesia là cổ đông lớn nhất, chiếm 28,4% cổ phần. Hai nhà đầu tư khác sở hữu trên 5% vốn là quỹ GIC Private Limited của Singapore (19,5%) và Công ty Bảo hiểm FWD Life Insurance (8,2%).

Pháp nhân điều hành quỹ đầu tư này là Strategic Property Investors. Còn đơn vị được ủy quyền giám sát hoạt động của SHREIT là công ty quản lý quỹ Krung Thai trực thuộc ngân hàng cùng tên tại Thái Lan.

Năm 2019, SHREIT ghi nhận tổng doanh thu 11,5 triệu USD và lợi nhuận ròng 2,7 triệu USD. Kết quả kinh doanh của SHREIT tăng trưởng ấn tượng khi lợi nhuận năm 2018 của quỹ chỉ đạt 131.000 USD.

Tuy nhiên, dịch Covid-19 khiến ngành du lịch đối diện khó khăn chưa từng có trong lịch sử. 6 tháng đầu năm 2020, doanh thu của SHREIT sụt giảm nghiêm trọng, chỉ còn 1,9 triệu USD. Quỹ này thua lỗ 2,2 triệu USD.

Ban điều hành SHREIT đánh giá 3 khách sạn tại Việt Nam và Indonesia đều hoạt động với công suất hạn chế vì dịch Covid-19, khó có khả năng huy động thêm vốn trong ngắn hạn. Tình hình tài chính, dòng tiền của quỹ khó có khả năng cải thiện sớm. SHREIT còn đang vi phạm nhiều điều khoản hợp đồng và có đối diện rủi ro bị kiện tụng từ phía đối tác.

Do đó, HĐQT SHREIT quyết định thông qua chủ trương bán 100% cổ phần các khách sạn Capri by Fraser, Ibis Saigon South và Pullman Central Park Jakarta. Quỹ đầu tư này sẽ tổ chức đại hội cổ đông bất thường vào đầu tháng 11. Nếu nhận được sự đồng ý của ít nhất 75% cổ phần có quyền biểu quyết, SHREIT sẽ chính thức thông qua phương án chuyển nhượng.

LT Rubicon từng gửi lời đề nghị mua lại 3 khách sạn của SHREIT vào tháng 4 với mức giá 118 triệu USD, nhưng tỷ lệ biểu quyết tại đại hội cổ đông của quỹ đầu tư này không đủ để thông qua giao dịch.

Trên thực tế, LT Rubicon cũng có mối liên hệ với chính SHREIT. Thành viên HĐQT của SHREIT là ông James Lim là cổ đông của LT Land, công ty mẹ của LT Rubicon.

Việt Đức