Vì sao Trung Quốc khó khắc phục khủng hoảng bất động sản?

Căn hộ đang được xây dựng ở Tô Châu, Trung Quốc. Nhiều năm xây dựng đã để lại cho đất nước một số lượng lớn các căn hộ chưa hoàn thành hoặc bỏ trống. Ảnh: NYTimes

Thị trường chứng khoán Trung Quốc đang lao dốc và đồng tiền của nước này đang bấp bênh. Người đứng đầu ngân hàng trung ương, trả lời các câu hỏi tại một cuộc họp báo hiếm hoi, cho biết Trung Quốc sẽ giúp việc thế chấp nhà dễ dàng hơn.

Kích thích kinh tế từ bất động sản đã không còn phù hợp

Tháng 2/2016, Chu Tiểu Xuyên - Thống đốc lâu năm của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) vào thời điểm đó, đã công bố điều được chứng minh là sự khởi đầu cho một đợt cho vay đột ngột bất thường của hệ thống ngân hàng lớn mạnh của quốc gia này.

Số tiền đặt cọc tối thiểu để mua căn hộ đã giảm, khiến hoạt động xây dựng tăng vọt. Những khoản tiền lớn cũng được cho chính quyền địa phương vay, cho phép họ vung tiền vào những con đường và tuyến đường sắt mới. Đối với Trung Quốc, đó là một phản ứng quen thuộc đối với khó khăn kinh tế. Trong vòng vài tháng, tốc độ tăng trưởng bắt đầu tăng lên và thị trường tài chính ổn định.

Cuối tuần trước, các cơ quan quản lý tài chính hàng đầu của Trung Quốc đã triệu tập lãnh đạo các ngân hàng và công ty chứng khoán hàng đầu của đất nước, kêu gọi họ cung cấp thêm các khoản vay và hỗ trợ tài chính khác cho nền kinh tế – động thái mới nhất trong một loạt các cảnh báo tương tự.

Nhưng nhu cầu vay thêm đã giảm trong những tháng gần đây, làm giảm hiệu quả của các chính sách cho vay lỏng lẻo hơn của các ngân hàng.

Ngày nay, khi Trung Quốc phải đối mặt với một thời kỳ bất ổn kinh tế sâu sắc khác, các nhà hoạch định chính sách đang dựa vào các yếu tố trong vở kịch khủng hoảng của nước này, nhưng không có nhiều dấu hiệu cho thấy kết quả tương tự. Trung Quốc đã trở nên khó khăn hơn đáng kể trong việc vay mượn và đầu tư để lấy lại sức mạnh kinh tế.

Việc xây dựng và bán nhà mới đã bị đình trệ. Hơn 50 nhà phát triển bất động sản đã hết tiền và không trả được nợ hoặc ngừng thanh toán trái phiếu. Các công ty đã bỏ lại hàng trăm nghìn căn hộ chưa hoàn thành mà nhiều gia đình chủ yếu là tầng lớp trung lưu đã mua bằng các khoản thế chấp để làm như vậy.

Đồng thời, các công ty cũng cảnh giác với việc vay tiền để mở rộng hoạt động khi doanh số bán hàng của họ sụt giảm và nền kinh tế phải đối mặt với tình trạng giảm phát. Các chính quyền địa phương trên khắp Trung Quốc đang mắc nợ nặng nề và thậm chí đang gặp khó khăn trong việc trả lương cho công chức. Nhiều năm đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng, sau đó là số tiền chi tiêu khổng lồ cho xét nghiệm hàng loạt và cách ly trong đại dịch, đã khiến Trung Quốc ít sẵn sàng sử dụng “hỏa lực” tài chính để kích cầu.

“Cách truyền thống để kích thích nền kinh tế, thông qua bùng nổ tín dụng và đòn bẩy, đã kết thúc” - Zhu Ning - Phó Chủ nhiệm Viện Tài chính Tiên tiến Thượng Hải cho biết.

Thị trường ngày càng lao dốc

Cốt lõi của khó khăn kinh tế hiện nay của Trung Quốc là bất động sản, chiếm 1/4 sản lượng kinh tế của đất nước và ít nhất 3/5 tiền tiết kiệm hộ gia đình.

Khi ông Chu Tiểu Xuyên, cựu Thống đốc PBoC tung ra làn sóng vay nợ vào năm 2016, ông cũng gây ra một làn sóng xây dựng chung cư ngay cả ở những thành phố xa xôi gần biên giới Siberia. Khi tín dụng dễ dàng khiến giá căn hộ tăng vọt, người dân khắp cả nước cảm thấy giàu có hơn và đổ xô đến các đại lý ô tô và các cơ sở kinh doanh khác để tiêu nhiều tiền hơn.

Một dự án khu dân cư ở Nam Thông, Trung Quốc. Việc xây dựng và bán nhà mới đã bị đình trệ sau khi hơn 50 nhà phát triển bất động sản cạn tiền. Ảnh: NYTimes

Các căn hộ được mua như một khoản đầu tư để cho thuê, trong đó có nhiều gia đình Trung Quốc nhìn thấy cơ hội tích lũy tài sản. Nhưng khi ngày càng có nhiều căn hộ được xây dựng, giá trị cho thuê của chúng giảm xuống. Các nhà đầu tư bị bỏ lại với những căn hộ mà tiền thuê nhà sẽ không đủ để trả được tiền thế chấp. Ở nhiều thành phố, tiền thuê hàng năm bằng hoặc thấp hơn 1,5% giá mua căn hộ, trong khi chi phí lãi vay thế chấp là 5 hoặc 6%.

Nhu cầu về căn hộ mới hiện đã giảm mạnh, khiến không còn nhiều kỳ vọng rằng việc lặp lại các biện pháp của cựu Thống đốc Chu Tiểu Xuyên trong năm 2016 sẽ nhanh chóng vực dậy thị trường. Số lượng sinh và kết hôn hàng năm đã giảm gần một nửa kể từ năm 2016, làm giảm nhu cầu mua căn hộ mới của người dân.

Các căn hộ ở Trung Quốc thường được các nhà xây dựng cung cấp mà không có các tiện nghi như bồn rửa và máy giặt, hay thậm chí là những thứ cơ bản như tủ quần áo hoặc sàn nhà. Vì giá thuê quá thấp, nhiều nhà đầu tư đã không bận tâm đến việc hoàn thành các căn hộ trong thập kỷ qua, nắm giữ những căn hộ mới xây nhưng vỏ rỗng với hy vọng sẽ bán chúng với giá cao hơn bao giờ hết. Theo một số ước tính, các thành phố của Trung Quốc hiện có 65 triệu đến 80 triệu căn hộ trống.

Giá nhà hiện tại đã giảm 14% trong 24 tháng qua. Giá nhà mới không giảm nhiều như vậy, do chính quyền địa phương đã yêu cầu các nhà phát triển không giảm giá mạnh. Kết quả là doanh số bán nhà mới đã sụt giảm.

Cắt giảm lãi suất là cần thiết

Nhiều nhà kinh tế ở Trung Quốc hiện cho rằng, nước này cần phải tiến xa hơn việc giảm các khoản trả trước và cắt giảm lãi suất mạnh, hơn nhiều so với mức giảm lãi suất nhỏ giọt vào đầu tuần này. Việc cắt giảm sâu lãi suất sẽ khiến việc vay tiền mua nhà, ô tô mới hoặc các khoản mua sắm lớn khác rẻ hơn nhiều, đồng thời cũng có thể thúc đẩy xuất khẩu nhiều hơn, vốn từ lâu đã là động lực của nền kinh tế Trung Quốc.

Một rủi ro của việc cắt giảm lãi suất là các công ty và gia đình Trung Quốc sẽ có thể kiếm được lãi suất cao hơn nhiều khi gửi tiền vào ngân hàng ở các quốc gia khác và sẽ cố gắng chuyển một số tiền lớn ra khỏi Trung Quốc. Điều đó khiến đồng Nhân dân tệ của Trung Quốc giảm giá so với đồng đô la, điều này cũng sẽ khiến hàng xuất khẩu của Trung Quốc cạnh tranh hơn trên thị trường nước ngoài.

Trung Quốc không thể xuất khẩu để thoát khỏi khó khăn kinh tế mà không phải hứng chịu sự phản công từ các nước nhập khẩu, nhất là các nước đang phát triển. Nhưng đó có thể là rủi ro mà Trung Quốc sẵn sàng chấp nhận khi áp lực yêu cầu cắt giảm lãi suất tiếp tục gia tăng.

Xu Sitao - kinh tế trưởng tại văn phòng Deloitte ở Bắc Kinh, cho biết: “Cắt giảm lãi suất là cần thiết. Đó là biện pháp giúp ổn định lĩnh vực bất động sản và cung cấp các biện pháp cứu trợ phù hợp cho các công ty và chính quyền địa phương đang gặp khó khăn về tài chính”./.

Hoàng Lê (theo The New York Times)