Việt Nam có thêm 27 siêu dự án bất động sản tổng vốn hơn 3 triệu tỷ

Những khu đô thị trăm ha xuất hiện ngày càng nhiều, đặc biệt ở các khu vực ven Hà Nội, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo mới của S&I Ratings, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đã chứng kiến làn sóng phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Cụ thể, có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha gia nhập thị trường với tổng vốn đầu tư hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, có dự án đang triển khai, có dự án mới khởi công, nhưng cũng có dự án mới ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đáng chú ý, danh mục dự án này cho thấy sự áp đảo của các tập đoàn lớn, đặc biệt là Vingroup và Sun Group, khi 2 doanh nghiệp chiếm hơn một nửa tổng vốn đầu tư của toàn bộ các dự án.

Hơn 3 triệu tỷ đồng đổ vào các đại đô thị

Theo thống kê của S&I Ratings, 27 dự án lớn có tổng diện tích khoảng 40.826 ha và tổng vốn đầu tư 3,06 triệu tỷ đồng. Phần lớn các dự án có quy mô lớn, nhiều dự án lên tới hàng nghìn ha.

Trong đó, dự án có tổng vốn đầu tư lớn nhất là Khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội do Vingroup đề xuất, với tổng vốn khoảng 925.000 tỷ đồng và diện tích hơn 9.000 ha. Nếu được triển khai đầy đủ, đây sẽ là khu đô thị có quy mô lớn nhất tại Việt Nam tính đến hiện tại.

Cũng tại khu vực phía Bắc, dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh có quy mô hơn 4.000 ha, tổng vốn đầu tư 456.639 tỷ đồng. Dự án này được định hướng phát triển thành khu đô thị du lịch - dịch vụ quy mô lớn gắn với vịnh Hạ Long.

Ở phía Nam, khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ tại TP.HCM cũng nằm trong nhóm dự án lớn nhất với diện tích gần 2.900 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 217.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, nhiều dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha đang được đề xuất hoặc tìm chủ đầu tư tại các địa phương như Hưng Yên, Khánh Hòa, Quảng Ngãi, Bắc Ninh hay Tây Ninh.

10 dự án khu đô thị có tổng vốn đầu tư lớn nhất trong năm

Các dự án này phần lớn được quy hoạch theo mô hình đô thị tích hợp, kết hợp nhiều chức năng như nhà ở, thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí.

Theo các chuyên gia, sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn cũng gắn với việc mở rộng không gian đô thị. Hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc và vành đai, đang kéo giãn ranh giới đô thị, tạo điều kiện để phát triển các đại đô thị ở khu vực ven đô.

Vingroup và Sun Group chiếm hơn một nửa tổng vốn

Một điểm đáng chú ý trong danh sách các dự án là sự áp đảo của các tập đoàn lớn. Theo thống kê, Vingroup và Sun Group chiếm hơn một nửa tổng vốn đầu tư của 27 siêu dự án.

Cụ thể, Vingroup là nhà đầu tư xuất hiện nhiều nhất trong danh sách này với các dự án trải dài từ Bắc vào Nam. Ngoài khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội, tập đoàn này còn tham gia nhiều dự án lớn như khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh, khu đô thị lấn biển Cần Giờ, hay các khu đô thị mới tại khu vực phía Nam như Phước Vĩnh Tây và Hậu Nghĩa - Đức Hòa...

Trong khi đó, Sun Group cũng triển khai hàng loạt dự án lớn, đặc biệt trong lĩnh vực đô thị nghỉ dưỡng và giải trí. Tại Đà Nẵng, tập đoàn này đang phát triển tổ hợp đô thị nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí Bà Nà - Suối Mơ với tổng vốn khoảng 52.000 tỷ đồng. Ngoài ra, dự án Da Nang Downtown cũng có tổng vốn đầu tư gần 80.000 tỷ đồng.

Bên cạnh hai “ông lớn” này, nhiều doanh nghiệp khác cũng tham gia phát triển các đại đô thị như BRG, Xuân Cầu Holdings hay các liên danh bất động sản tại Khánh Hòa, Bắc Ninh và Quảng Ngãi.

Theo các chuyên gia, việc triển khai các dự án quy mô hàng nghìn ha đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, thời gian phát triển kéo dài và năng lực quản lý phức tạp. Vì vậy, thị trường đang dần trở thành “sân chơi” của những nhà phát triển bất động sản lớn.

Thực tế, xu hướng phát triển các đại đô thị bắt đầu phát triển từ giai đoạn 2018, tuy nhiên phải đến 2024-2025, đường đua mới trở nên sôi động với hàng loạt dự án quy mô chưa từng có.

Về nguyên nhân "bùng nổ" mô hình đại đô thị, theo các chuyên gia, đến từ 3 động lực chính, gồm nhu cầu người mua thay đổi, định hướng quy hoạch và bài toán kinh tế của chủ đầu tư.

Từ phía người ở, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng nhu cầu đã vượt khỏi khái niệm “có chỗ ở”, chuyển sang đòi hỏi không gian sống gắn với hạ tầng, giáo dục, y tế, thương mại và môi trường. Những dự án nhỏ lẻ khó đáp ứng đồng bộ các yếu tố này, trong khi đại đô thị có lợi thế tích hợp trọn vẹn các chức năng sống - làm việc - nghỉ ngơi trong cùng một khu vực.

Ở góc độ quy hoạch, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, do đó các đô thị cũng được định hướng phát triển theo xu hướng giãn dân, hình thành các đô thị vệ tinh gắn với các trục giao thông lớn. Đại đô thị vì thế trở thành công cụ tái cấu trúc không gian đô thị, thay vì tiếp tục dồn nén vào lõi thành phố.

Với chủ đầu tư, dự án quy mô lớn tại vùng ven giúp tiếp cận quỹ đất rộng với chi phí hợp lý hơn, đa dạng hóa sản phẩm và phân bổ dòng tiền theo nhiều giai đoạn - lợi thế mà các dự án nhỏ khó đạt được.

Bổ sung góc nhìn này, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng trong bức tranh kinh tế - xã hội hiện nay, sự hình thành các đại đô thị là diễn biến dễ hiểu. Kinh tế Việt Nam đang trong quỹ đạo phục hồi, xuất khẩu duy trì tăng trưởng, dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng, phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài, kéo theo nhu cầu về nhà ở chất lượng cao, dịch vụ, logistics và hạ tầng đồng bộ ngày càng lớn.

Tuy nhiên, ở góc nhìn thận trọng, các chuyên gia cũng cảnh báo rủi ro nếu làn sóng đại đô thị được triển khai dồn dập trong thời gian ngắn.

Một đại đô thị có thể tung ra hàng chục nghìn sản phẩm, trong khi chi phí đầu tư lớn khiến nhiều chủ đầu tư ưu tiên phân khúc trung và cao cấp. Điều này làm gia tăng nguy cơ dư cung cục bộ, đặc biệt tại những dự án thu hút chủ yếu nhà đầu tư, nhưng thiếu lực cầu ở thực.

Thủy Tiên