Việt Nam nâng hạng thị trường: Mở thêm lựa chọn vốn cho bất động sản

Từ ngày 21/9/2026, Việt Nam chính thức được FTSE Russell tái phân loại từthị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp. Việc đưa cổ phiếu Việt Namvào FTSE Global Equity Index Series và các chỉ số liên quan được thực hiện theotừng giai đoạn đến năm 2027.

Theo Reuters, việc Việt Nam được đưa vào các chỉ số thị trường mới nổi củaFTSE Russell có thể thu hút tới 6 tỷ USD dòng vốn vào thị trường chứng khoán.Đây là dòng vốn tiềm năng liên quan đến thị trường cổ phiếu, không phải dự báovốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Việc tham gia nâng hạng thị trường mở thêm lựa chọn vốn cho bất động sản.

Mở thêm lựa chọn huy độngvốn và thoái vốn

Đối với bất động sản, tác động của việc nâng hạng cần được nhìn nhậntrong bối cảnh rộng hơn của sự phát triển thị trường vốn. Với các doanh nghiệpbất động sản, một thị trường vốn có khả năng tiếp cận rộng hơn có thể bổ sung lựachọn huy động vốn. Đồng thời, đối với nhà đầu tư tham gia thị trường thông quadoanh nghiệp, sự phát triển và thanh khoản của thị trường chứng khoán có thể tạothêm phương án thoái vốn.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa thanh khoản trên thị trường vốn và thanhkhoản của chính tài sản bất động sản. Dòng vốn vào thị trường cổ phiếu không đồngnghĩa với dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Đối với giao dịch tài sản,khả năng chuyển nhượng và thu hồi vốn vẫn phụ thuộc vào đặc điểm của tài sản,nhu cầu của nhà đầu tư và điều kiện thị trường.

Do đó, nâng hạng không nên được nhìn nhận đơn thuần như một cơ chế đưa vốntừ thị trường chứng khoán vào bất động sản. Ý nghĩa dài hạn nằm ở việc mở rộnghệ sinh thái vốn và bổ sung các lựa chọn về nguồn vốn, cấu trúc đầu tư và thoáivốn.

Dòng vốn khu vực trở lại,nhưng cơ hội ngày càng chọn lọc

Việc nâng hạng diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tạichâu Á – Thái Bình Dương đang phục hồi. Theo Savills Global Capital Markets Q2/2026, tổng giá trị đầu tư bất độngsản tại khu vực đạt khoảng 46 tỷ USD trong quý II/2026, tăng 18% so với cùng kỳ,dù tốc độ tăng trưởng giữa các thị trường vẫn không đồng đều. Savills cũng ghinhận dòng vốn xuyên biên giới tiếp tục là một động lực quan trọng, bên cạnh cácgiao dịch mua lại phần vốn của đối tác, bán cổ phần thiểu số và tái vốn hóa.

Ở cấp độ toàn cầu, Savills nhận định cơ hội đầu tư ngày càng mang tínhchọn lọc hơn, tập trung vào các yếu tố nền tảng và những phân khúc có động lựctăng trưởng thu nhập rõ ràng. Điều này cho thấy sự phụchồi của dòng vốn khu vực không đồng nghĩa vốn sẽ tự động dịch chuyển vào ViệtNam. Khả năng chuyển sự quan tâm của nhà đầu tư thành giao dịch thực tế vẫn phụthuộc vào chất lượng của từng cơ hội đầu tư và khả năng đáp ứng yêu cầu của nguồnvốn.

Từ khả năng tiếp cận vốnđến khả năng thực hiện giao dịch

Đối với các nhà đầu tư tổ chức, triển vọng tăng trưởng chỉ là một phầntrong quá trình đánh giá cơ hội. Cấu trúc đầu tư và phương án thoái vốn cũng cầnđược cân nhắc từ đầu, đặc biệt khi nhà đầu tư có thể tiếp cận thị trường thôngqua nhiều hình thức khác nhau, từ đầu tư trực tiếp vào tài sản đến đầu tư thôngqua doanh nghiệp.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định: “Khi đánhgiá một cơ hội đầu tư, các nhà đầu tư tổ chức không chỉ xem xét tiềm năng tăngtrưởng mà còn cân nhắc cách thức triển khai và thoái vốn khỏi khoản đầu tư. Mộtthị trường vốn phát triển hơn có thể mở thêm lựa chọn đối với các khoản đầu tưthông qua doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, với đầu tư trực tiếp vào tài sản,tính thanh khoản vẫn gắn với chất lượng của chính tài sản và nhu cầu thị trường.Vì vậy, điều quan trọng là phân biệt giữa thanh khoản trên thị trường vốn vàtính thanh khoản của bất động sản.”

Trong dài hạn, việc nâng hạng có thể mở rộng khả năng kết nối của ViệtNam với nguồn vốn quốc tế. Đối với bất động sản, giá trị của bước tiến này sẽphụ thuộc vào khả năng chuyển sự cải thiện về tiếp cận vốn thành những cấu trúcđầu tư và giao dịch thực tế.