VNDirect: Các công ty bất động sản gặp khó khăn giờ sống sao?

Nhận định trên được đưa ra dựa trên các yếu tố: xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực với một số chủ đầu tư lớn gặp khó khăn trong thời gian qua; mặt bằng lãi suất thấp hơn hỗ trợ các chủ đầu tư; các nút thắt được tháo gỡ.

Bên cạnh diễn biến thị trường chung khả quan hơn, VNDirect cho rằng, những tín hiệu tích cực cũng đã xuất hiện với một số chủ đầu tư lớn đã từng gặp nhiều khó khăn khi doanh nghiệp tiến hành cơ cấu lại nợ để cải thiện tình hình tài chính.

Điển hình tại NVL. Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn cũng là giai đoạn Tập đoàn Novagroup (NVL) tái cấu trúc, Công ty đã thực hiện những thay đổi trong bộ máy lãnh đạo và tái cơ cấu nợ (mua lại trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trước hạn, bán cổ phiếu để thanh toán nợ quá hạn…). Tính đến tháng 11/2023, NVL đã hoàn thành 80% kế hoạch tái cấu trúc.

Dư nợ TPDN của NVL tại thời điểm cuối quý III/2023 đã giảm 9% kể từ đầu năm. TPDN chiếm 68% tổng nợ vay của NVL, trong đó TPDN phát hành bằng đồng USD chiếm hơn 12% tổng nợ vay.

Trong tháng 12/2023, NVL đã được các trái chủ nắm giữ 74,5% lô trái phiếu trị giá 298,6 triệu USD (lãi suất 5,25%/năm) chấp thuận gia hạn thời gian đáo hạn tới tháng 6/2027 (từ thời hạn gốc là tháng 7/2026).

Bên cạnh đó, 4 dự án chính của NVL nằm tại TP. HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Phan Thiết cũng đang được chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ pháp lý, trong đó Grand Manhattan và Water Bay được đưa vào diện ưu tiên.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng vừa trải qua giai đoạn rất khó khăn là Phát Đạt (PDR). Công ty xác định chiến lược phát triển kinh doanh tập trung vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng ngay trước thời điểm “mùa đông” ập đến với thị trường bất động sản vào nửa cuối 2022.

Với kế hoạch tham vọng, doanh nghiệp đã gia tăng vay nợ, đặc biệt thông qua kênh TPDN, dư nợ TPDN của PDR đạt đỉnh vào quý II/2022, ở mức hơn 3.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng nợ vay.

Kể từ quý IV/2022, Phát Đạt đã tập trung tái cơ cấu nợ để giảm áp lực lãi vay. Công ty mua lại TPDN trước hạn và thay vào đó là tăng vay ngân hàng kể từ quý II/2023 do môi trường lãi suất thuận lợi hơn. Đến tháng 12/2023, PDR đã tất toán toàn bộ dư nợ TPDN.

Đến tháng 12/2023, PDR đã tất toán toàn bộ dư nợ TPDN

Trong thời gian qua, PDR cũng đã ghi nhận những thông tin tích cực như được cấp giấy phép xây dựng đối với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 trong tổ hợp Khu phức hợp cao tầng Thuận An (NTMK) (Bình Dương, quy mô 44,6 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 11.000 tỷ đồng) vào tháng 1/2024; được UBND tỉnh Bình Định giao đất để thực hiện dự án khu dân cư Bắc Hà Thanh (43,2 ha, vốn đầu tư khoảng 2.343 tỷ đồng) vào tháng 9/2023.

Nhìn chung trên thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng. Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển bất động sản liên tục có sự chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.

Áp lực nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm

Hiện tại, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.

Các nút thắt của thị trường bất động sản đã được Chính phủ tháo gỡ quyết liệt. Hiệu quả của chính sách được thể hiện rõ qua các số liệu như tính đến cuối quý III/2023, 67 dự án tại TP.HCM đã được tháo gỡ (tương đương 37,2% trong số 180 dự án cần tháo gỡ ban đầu).

Con số dự án được tháo gỡ ấn tượng hơn ở tại Hà Nội với 419 dự án (tương đương 58,8% so với 712 dự án ban đầu).

Trong quý IV/2023, hàng loạt dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được tháo gỡ bao gồm Aqua City, Nova World Phan Thiết (NVL), Gem Sky World (DXG)... Điều này giúp tâm lý thị trường bất động sản cải thiện.

Bên cạnh đó, nguồn cung trong nửa cuối năm 2023 ở cả Hà Nội và TP.HCM đều cho thấy sự cải thiện đáng kể, vượt qua nguồn cung nửa đầu năm 2023. Nhu cầu của người mua nhà cũng đang thể hiện tâm lý tích cực hơn, các quý sau luôn có sự cải thiện hơn quý trước. Trong nửa cuối năm 2023, ở cả Hà Nội và TP.HCM đều cho thấy tỷ lệ hấp thụ đạt trên 100%.

Lam Phong