Vốn ngoại chảy dồn dập, kho xưởng xây sẵn đến thời 'đếm tiền mỏi tay'?

Ông Lance Li, Tổng giám đốc điều hành BW Industrial cho biết, năm qua đánh dấu một cột mốc quan trọng đối với công ty khi hoàn thành 13 dự án, cung cấp 1 triệu m2 không gian kho xưởng mới.

Giá tăng, lấp đầy cao

BW Industrial đã ký kết với nhiều đối tác, với tổng diện tích cho thuê hơn 1,2 triệu m2 trong năm 2024, bao gồm các hợp đồng cho thuê mới và gia hạn tại các dự án nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Con số này tăng khoảng 2,5 lần diện tích cho thuê của năm 2021.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, tại báo cáo về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam, CBRE Việt Nam cho hay trong năm 2024, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) ở cả hai miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ, với diện tích hấp thụ cao nhất trong 3 năm trở lại đây.

Cụ thể, tỉ lệ lấp đầy của các dự án nhà xưởng xây sẵn ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm phần trăm theo năm, trong khi tỉ lệ lấp đầy ở phía Nam tăng 7,7 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%.

CBRE đánh giá đây là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung nhà xưởng mới cao nhất trong 3 năm qua, với bình quân mỗi khu vực có thêm khoảng 0,5 triệu m2.

Kho xưởng xây sẵn là một trong những "phân khúc vàng" trong năm 2025.

Trong khi đó, theo báo cáo triển vọng vùng năm 2025 của Knight Frank khu vực châu Á – Thái Bình Dương thị trường nhà xưởng/nhà kho xây sẵn do có vị trí thuận lợi cùng với chi phí cạnh tranh đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến nổi trội trong chiến lược "Trung Quốc + 1", đặc biệt kể từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung năm 2018.

Trong nửa thập kỷ qua, nguồn cung nhà xưởng/nhà kho xây sẵn đã tăng gấp đôi từ 6,6 triệu m2 trong năm 2018 lên đến hơn 15,6 triệu m2 sàn trong năm 2024, phần lớn nhờ vào sự tham gia của các nhà đầu tư như BW, SLP, Frasers, Cainiao và Khu công nghiệp Việt Nam.

Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ vai trò là trung tâm công nghiệp chính tại khu vực miền Bắc với nguồn cung mới đến từ BW Thuận Thành 3B – giai đoạn 1, Industrial Centre Yên Phong 2C – giai đoạn 1, BW ESR Nam Đình Vũ, và SLP Park Bắc Ninh.

Còn tại miền Nam, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An tiếp tục là khu vực phát triển khu công nghiệp chính với các dự án như khu công nghiệp Hố Nai, Phú An Thạnh, BW Xuyên Á và SLP Park Long Hậu.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của cả hai miền đều ở mức trên 80% trong năm 2024, bởi sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực thương mại điện tử và sự dịch chuyển sản xuất từ các công ty vừa và nhỏ của Trung Quốc và châu Âu vào Việt Nam.

Đáng chú ý, theo Knight Frank, cơ sở vật chất hiện đại cùng với tiêu chuẩn kỹ thuật cao đã góp phần đẩy giá thuê trung bình lên cao trong năm 2024 và thu hẹp mức chênh lệch về giá thuê giữa miền Nam và miền Bắc một cách đáng kể.

Vốn ngoại chảy mạnh

"Dự kiến trong năm 2025, nhu cầu về nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ vẫn tiếp tục mạnh mẽ, nhờ vào làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và các hỗ trợ từ chính phủ đối với sản xuất và thương mại nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%", ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Knight Frank Việt Nam nhận định.

Tiềm năng khổng lồ của thị trường kho vận đang thúc đẩy các đại gia nước ngoài rót tiền vào phân khúc kho xưởng tại Việt Nam. Ngoài dự án của các chủ đầu tư lớn hiện nay như BW Industrial, LOGOS, SLP, KCN Vietnam…, thị trường kỳ vọng chào đón những tên mới như Tập đoàn Mitsubishi Estate (Nhật Bản) với dự án Logicross Hải Phòng hay Daiwa House - WHA Group với dự án DPL Việt Nam Minh Quang.

Điển hình, đầu tháng 1/2025, Tập đoàn Hulic (Nhật Bản) và Indochina Kajima thành lập liên doanh đầu tư vào 2 dự án nhà xưởng xây sẵn là Core5 Hưng Yên và Core5 Quảng Ninh.

Dự án Core5 Hưng Yên nằm tại Khu công nghiệp Minh Đức, cung cấp hơn 63.000 m2 nhà xưởng xây sẵn đạt chuẩn LEED, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 77% sau 9 tháng hoạt động. Dự án Core5 Quảng Ninh nằm tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong, cung cấp 69.000 m2 diện tích sàn với tỷ lệ lấp đầy 100%.

Cần nói thêm, Indochina Kajima cũng là một liên doanh giữa doanh nghiệp trong nước là Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Nhật Bản). Từ năm 2022, Indochina Kajima đã vận hành các dự án bất động sản công nghiệp Core5 Việt Nam tại nhiều địa phương chiến lược như Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng..., tập trung vào loại hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn để cho thuê.

Các sản phẩm kho xưởng xây sẵn được đẩy mạnh phát triển là tín hiệu tích cực, giúp các nhà đầu tư cũng như khách thuê có thêm động lực để cân nhắc lựa chọn Việt Nam như một điểm đến phù hợp cho hoạt động đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh.

Nhưng ngược lại, việc nguồn cung tăng nhanh cùng sự hiện diện của các doanh nghiệp quốc tế hùng mạnh cũng đòi hỏi các nhà đầu tư kho, xưởng xây sẵn phải liên tục nâng cao chất lượng, hoàn thiện hạ tầng kết nối để nâng cao sức cạnh tranh.

Thực tế cho thấy, sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, thời gian qua các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh hơn.

Khi cạnh tranh tăng, theo giới chuyên gia, các dự án tuân thủ tiêu chuẩn ESG và các sản phẩm hỗn hợp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt, trong khi đó lợi thế về quỹ đất, giá thuê cạnh tranh và những nâng cấp về hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện cho các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và Bình Phước phát triển hơn.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới (đầu tư có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ...) đang tăng sức hút nhà đầu tư. Vì vậy các nhà đầu tư cần quan tâm nhiều tới vấn đề dịch vụ để hút khách, đặc biệt là các “đại bàng” tỷ USD đến thuê nhà xưởng”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Hưng Nguyên