Vốn ngoại 'đổ bộ' vào lĩnh vực bất động sản: Áp lực và cơ hội song hành với doanh nghiệp trong nước

Điều này phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào tiềm năng dài hạn của thị trường. Tuy nhiên, cùng với cơ hội, doanh nghiệp trong nước cũng đang đối mặt với không ít áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng.

Bất động sản là một trong những lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam. Trong ảnh: Một góc Khu đô thị Ciputra (phường Phú Thượng). Ảnh: Quang Thái

Điểm sáng thu hút dòng vốn ngoại

Số liệu mới nhất từ Cục thống kê cho thấy, trong quý I-2026, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 5,41 tỷ USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ hai về cơ cấu vốn thực hiện, đạt 389,5 triệu USD, chiếm tỷ lệ 7,2%, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo (4,48 tỷ USD).

Theo đánh giá, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có lợi thế tương đối lớn. Trước hết là sự am hiểu thị trường nội địa, từ nhu cầu khách hàng, đặc điểm vùng miền đến các quy định pháp lý, giúp doanh nghiệp trong nước có thể triển khai dự án nhanh hơn, linh hoạt hơn so với đối tác nước ngoài.

Bên cạnh đó, quỹ đất là nguồn lực cốt lõi của ngành bất động sản, phần lớn đang nằm trong tay các doanh nghiệp nội, tạo điều kiện thuận lợi để họ chủ động trong việc hợp tác, liên doanh hoặc chuyển nhượng dự án nhằm tận dụng nguồn vốn và kinh nghiệm từ đối tác ngoại. Nhiều doanh nghiệp đã có bước tiến đáng kể về năng lực tài chính, quản trị và phát triển dự án, từng bước tiếp cận tiêu chuẩn quốc tế, tăng sức cạnh tranh trên thị trường.

“Dòng vốn FDI giúp giải quyết bài toán thiếu hụt vốn, một trong những “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Doanh nghiệp trong nước có thể học hỏi kinh nghiệm quản lý, nâng cao năng lực phát triển dự án và tiếp cận các tiêu chuẩn quốc tế, đây là yếu tố then chốt để nâng tầm doanh nghiệp, hướng tới phát triển bền vững. Đặc biệt, có thể giúp doanh nghiệp nội tiếp cận công nghệ tiên tiến, từ đó nâng cao chất lượng sản phẩm và gia tăng giá trị cạnh tranh”, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phân tích.

Tận dụng tốt cơ hội để vượt qua thách thức

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, lợi thế về hút dòng tiền vào bất động sản không đồng nghĩa với “vùng an toàn” xét trên quy mô, tiềm lực tài chính đối với các doanh nghiệp trong nước.

Thực tế cho thấy, các tập đoàn quốc tế thường sở hữu nguồn vốn lớn, khả năng huy động vốn toàn cầu và chi phí vốn thấp hơn, giúp họ có lợi thế trong việc triển khai các dự án quy mô lớn, dài hạn, đồng thời chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để chiếm lĩnh thị phần. Trong khi, nhiều doanh nghiệp Việt Nam vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn, đây là điểm yếu lớn, khiến doanh nghiệp nội gặp bất lợi trong cạnh tranh dài hạn.

Một thách thức khác là yêu cầu ngày càng cao của thị trường, khách hàng hiện nay không chỉ quan tâm đến giá mà còn chú trọng đến chất lượng sống… đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư nhiều hơn vào công nghệ, thiết kế và quản trị, kéo theo chi phí gia tăng. Nhưng trong nhiều dự án lớn, vai trò của doanh nghiệp Việt Nam dần chuyển từ chủ đầu tư chính sang đối tác góp vốn hoặc cung cấp quỹ đất, trong khi quyền điều hành và lợi nhuận chủ yếu thuộc về phía đối tác ngoại.

“Nếu không kịp thời thích ứng, doanh nghiệp trong nước có nguy cơ bị thu hẹp thị phần ngay trên “sân nhà”. Ngoài ra, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngoại cũng tiềm ẩn rủi ro về tính bền vững của thị trường, vì khi biến động kinh tế toàn cầu, dòng vốn FDI có thể bị gián đoạn hoặc dịch chuyển sang các thị trường khác”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích.

Ngoài ra, xu hướng phát triển bất động sản xanh, thông minh cũng đang tạo ra áp lực chuyển đổi mạnh mẽ, nếu không nhanh chóng thích ứng với các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị), doanh nghiệp Việt Nam có thể bị “loại khỏi cuộc chơi” trong tương lai gần, khi các nhà đầu tư quốc tế ngày càng ưu tiên các dự án bền vững.

“Việt Nam đang nổi lên là điểm đến hàng đầu của dòng vốn bất động sản tại Đông Nam Á nhờ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, dân số trẻ và quá trình đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, sự tham gia của các nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo tiêu chuẩn thị trường ngày càng cao, áp lực không chỉ đến từ vốn, mà còn từ chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn vận hành và tính bền vững”, ông Marc Townsend, Cố vấn cao cấp Arcadia Consulting Vietnam cho hay.

Để tận dụng tốt cơ hội và vượt qua thách thức, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần xây dựng chiến lược phát triển dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào lợi ích ngắn hạn. Trước hết, cần nâng cao năng lực tài chính thông qua đa dạng hóa nguồn vốn, chú trọng quản trị rủi ro, đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật. Doanh nghiệp cần đầu tư mạnh vào công nghệ, phát triển sản phẩm theo hướng xanh, thông minh, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Đồng thời, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong nước nâng cao năng lực cạnh tranh, đặc biệt là trong tiếp cận vốn, quỹ đất và thông tin thị trường.