Xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi

Tranh luận về phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư, đại biểu Huỳnh Thị Phúc cho biết, theo quy quy định, đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Theo đại biểu, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất là một số thực tế làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất là không phù hợp. Chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.

Đại biểu cũng phân tích, khó khăn trong việc xác định hệ số sử dụng đất cao nhất, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, khó khăn trong việc giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán,... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác.

Việc lựa chọn xác định các khoản chi phí như suất đầu tư, tỉ lệ các chi phí về phát triển dự án, chi phí bán hàng, quảng cáo, lợi nhuận của nhà đầu tư và các chi phí khác có liên quan gặp nhiều khó khăn. Mỗi doanh nghiệp trên thị trường có một tỷ lệ chi phí khác nhau. Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao. Từ phân tích trên, đại biểu đề nghị Quốc hội xem xét về phương án này.

Mời quý vị theo dõi nội dung chi tiết!

Trung tâm Sản xuất và Phát triển Nội dung số