Xác định quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội

Giá đất ngoại thành “hạ nhiệt”

Cách đây vài năm, trước thông tin sẽ “lên thành phố hoặc quận”, giá nhà đất khu vực các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ “nóng sốt”, nhiều khu vực giá đất tăng lên nhiều lần. Tuy nhiên, sau một thời gian chưa thấy “lên thành phố, lên quận”, tình hình trở lại im ắng, giá đất giảm khá nhiều. Điển hình như tại huyện Củ Chi, nằm cách trung tâm thành phố khoảng 33km về phía Tây Bắc. Sau thời gian sốt giá, hiện giá đất thổ cư tại thị trấn Củ Chi có mức khoảng 20 triệu đồng/m2; tại các xã Tân Thạnh Đông, Hòa Phú khoảng 15 triệu đồng/m2; tại các xã An Nhơn Tây, Trung Lập Thượng khoảng 10 triệu đồng/m2. Qua ghi nhận từ các trung tâm môi giới bất động sản, giá đất thổ cư ở huyện Củ Chi hiện đã giảm 30%-40% so với cách nay vài năm.

Dự án nhà ở xã hội trong Khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh, TPHCM). Ảnh: ĐỨC TRUNG

Với huyện Hóc Môn, theo ghi nhận tại trang Batdongsan.com, giá đất nền, đất thổ cư tại địa phương này đang ở mức thấp so với nhiều khu vực khác tại TPHCM. Cụ thể, đa số những thông tin rao bán nhà đất trên trang thông tin này đều đưa mức giá dao động trong khoảng 15-35 triệu đồng/m2.

Còn huyện Nhà Bè, nhờ vị trí phía Nam của TPHCM, bên cạnh sông Sài Gòn và tiếp giáp với quận 7, nên đã trở thành một trong những điểm nóng đô thị hóa và phát triển bất động sản thời gian qua. Theo ghi nhận, giá đất thổ cư khu vực thị trấn Nhà Bè hiện có giá khoảng 67 triệu đồng/m2; tại các xã Phú Xuân, Phước Kiển giá dao động từ 42-52 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại khu Đông TPHCM (TP Thủ Đức), giai đoạn 2018-2019, giá đất nền tăng chóng mặt. Đến nay, giá đất tại khu vực này cũng hạ nhiệt. Trên thị trường, khu vực phường Tăng Nhơn Phú A có giá khoảng 65 triệu đồng/m2; khu vực phường Phước Long B có giá khoảng 80 triệu đồng/m2…

Điểm qua sơ bộ giá đất thổ cư hiện nay tại khu vực ngoại thành TPHCM cho thấy, tại huyện Củ Chi, Hóc Môn có giá đất “mềm” nhất. So với nội thành, vùng đất phía Nam thành phố như huyện Nhà Bè, Cần Giờ giá đất cũng thấp hơn nhiều. Bên cạnh mặt bằng giá đã hạ nhiệt, các huyện ngoại thành, vùng ven vẫn còn quỹ đất khá lớn.

Cân đối quỹ đất

TS Lương Hoài Nam, chuyên gia kinh tế, cho rằng, TPHCM không thiếu quỹ đất xây NƠXH, đặc biệt khi đất nông nghiệp chiếm đến phân nửa diện tích của thành phố. TPHCM vẫn phải giữ lại đất nông nghiệp để vừa có mảng xanh vừa giúp thành phố phát triển hài hòa, bền vững, nhưng cũng phải tính toán lại khi diện tích đất nông nghiệp chỉ tạo ra 0,8% GDP cho thành phố. “Chỉ cần chuyển đổi sang thổ cư một phần nhỏ đất nông nghiệp là đủ để xây NƠXH phục vụ nhu cầu công nghiệp hóa hiện tại và lâu dài”, TS Lương Hoài Nam đề xuất.

Ở góc độ quy hoạch, KTS Hoàng Minh Trí, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, cho hay, cách nay hơn 10 năm, TPHCM đã có tính toán khi cho quy hoạch 2 khu đô thị vệ tinh lớn ở phía Bắc và phía Nam. Đó là khu đô thị Tây Bắc và khu đô thị cảng Hiệp Phước với hệ thống hạ tầng xã hội, kỹ thuật hoàn chỉnh và kết nối với trung tâm thành phố bởi các trục đường Bắc-Nam, đường Xuyên Á, tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương…

Với tốc độ gia tăng dân số (khoảng 4%/năm), tốc độ đô thị hóa (khoảng 1.600ha đất/năm), đến nay, TPHCM có khoảng 12 triệu dân, đạt mức của một “đại đô thị”. Với đà gia tăng như vậy, dự báo trong tương lai TPHCM sẽ là một “siêu đô thị cực lớn”.

Ngoài nhu cầu về nhà ở, đất ở, nhu cầu về phúc lợi xã hội, cơ sở hạ tầng ngày càng nhiều. Việc chia lô, tách thửa tràn lan, làm nhà ở riêng lẻ như trước nay vẫn làm, nếu không thay đổi, TPHCM sẽ thiếu quỹ đất và nguồn lực để hoàn thiện hạ tầng xã hội và kỹ thuật. Chưa kể, nhiều khu vực phát triển đô thị theo kiểu này thường có chất lượng sống thấp, thiếu các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Theo nghiên cứu về thực trạng nhà ở đô thị cho người thu nhập trung bình tại TPHCM của giảng viên Lê Minh Phương Mai, Trường Đại học Tài chính - Marketing, trong số khoảng 12 triệu dân của TPHCM, có gần 3 triệu người nhập cư; hàng năm thành phố có thêm 50.000 cặp kết hôn mới.

Qua khảo sát tại TPHCM, có khoảng 500.000 hộ gia đình chưa có nhà, khoảng 81.000 hộ cần NƠXH. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức tại thành phố, khoảng 140.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ. Trong tổng số hơn 300.000 công nhân, lao động đang làm việc tại 17 KCX, KCN, khu công nghệ cao của thành phố thì có đến khoảng 280.000 người có nhu cầu nơi lưu trú, nhưng hiện chỉ mới giải quyết được chỗ ở cho khoảng 40.000 người. Hầu hết công nhân, người lao động tại các KCX, KCN đều phải thuê trọ.

ĐỨC TRUNG