Xu hướng chuyển tòa nhà văn phòng thành khách sạn tại Trung Quốc
Tại Trung Quốc, ngày càng nhiều khách sạn giá rẻ và tầm trung đang chọn thuê các tòa nhà văn phòng để chuyển đổi công năng. Xu hướng kết hợp linh hoạt này sẽ còn gia tăng trong bối cảnh thị trường văn phòng đang đi xuống.
Nhiều khách sạn cùng thuê chung một tòa nhà
Tại một số thành phố ở Trung Quốc, đã có nhiều khách sạn cùng thuê mặt bằng tại các tầng khác nhau trong một tòa nhà để hoán đổi công năng phục vụ dịch vụ lưu trú, đem lại lợi nhuận cho cả chủ sở hữu tòa nhà và các khách sạn này.
Khách sạn trong các tòa nhà văn phòng là mô hình mới đang nở rộ ở Trung Quốc. (Ảnh: SCMP/Handout)
Tại Hàng Châu, thủ phủ tỉnh Chiết Giang, tòa nhà Yongjin Plaza hiện có 10 khách sạn đang hoạt động, bao gồm Home Inn and Home Inn Plus thuộc tập đoàn khách sạn BTG Hotel và các đơn vị lưu trú nhỏ, ít tiếng tăm hơn.
Các khách sạn này thuê mặt bằng ở các tầng khác nhau trong tòa nhà, xen lẫn với nhiều loại hình kinh doanh khác như nhà hàng, ảnh viện hay cửa hàng bán đồ hiệu đã qua sử dụng. Ba trong số các khách sạn sử dụng chung khu lễ tân ở tầng trệt.
"Các đơn vị điều hành khách sạn đang tìm kiếm mặt bằng vị trí đẹp với giá rẻ hơn, trong khi chủ sở hữu tòa nhà muốn tăng tỉ lệ lấp đầy. Đáng chú ý, xu hướng này phổ biến hơn cả ở các tòa nhà văn phòng hạng B với vị trí tốt, đặc biệt là các tòa nhà cũ, nơi rất khó thu hút khách hàng thuê văn phòng truyền thống", ông James Macdonald, trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills (công ty tư vấn quản lý tài sản) tại Trung Quốc cho biết.
Ông Macdonald bổ sung thêm, việc chuyển đổi mục đích sử dụng các tòa nhà, đáp ứng sự thay đổi cơ cấu nền kinh tế, phương thức làm việc và nhu cầu đô thị là hoàn toàn tự nhiên và hợp lý. Xu hướng này thậm chí còn giúp thúc đẩy thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh phát triển hơn.
"Điều này có thể khuyến khích đơn vị thuê văn phòng tìm đến các tòa nhà chất lượng tốt hơn, thúc đẩy tiêu thụ tại tòa văn phòng hạng A trong trung hạn", ông nói.
Hong Kong là nơi có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương, theo Knight Frank. (Ảnh: SCMP/ Yik Yeung-man)
Sự chuyển dịch này cũng gắn liền với xu hướng chuyển đổi tại các thành phố lớn, từ "kỷ nguyên xây dựng mới" sang "kỷ nguyên của tài sản hiện hữu". Theo đó, số lượng dự án mới sẽ ít đi, trong khi hoạt động tái định vị và cải tạo tài sản hiện có được kỳ vọng sẽ gia tăng, đặc biệt là ở những khu vực trung tâm.
Theo công ty tư vấn tài sản Knight Frank, trong 3 tháng cuối năm 2025, giá thuê bình quân tại thị trường văn phòng Thượng Hải giảm 3,2% so với quý trước, xuống còn 6,06 nhân dân tệ/m2 (0,87USD). Với hai dự án mới được hoàn thành, tỉ lệ mặt bằng văn phòng còn trống của toàn thành phố Thượng Hải là 23,8%.
Tuy nhiên, với sự phát triển của các doanh nghiệp trong một số lĩnh vực nhất định, nhu cầu thuê có thể gia tăng. Trong bối cảnh Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 của Bắc Kinh giai đoạn 2026-2030, các doanh nghiệp trí tuệ nhân tạo, sản xuất sản phẩm hạng sang được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh.
Theo dữ liệu phân tích bởi Knight Frank, về giá, Hong Kong là nơi có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong quý III/2025, sau đó tới Singapore và Sydney. Bắc Kinh ở vị trí thứ 12 và dẫn đầu trong các thành phố đại lục, theo sau là Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu.
Nhiều chính sách tạo thuận lợi
Chính quyền Trung Quốc đã đưa ra các chính sách khuyến khích chuyển đổi công năng của một số tòa nhà văn phòng, trở thành khách sạn hoặc nhà cho thuê nhằm tận dụng tài sản và tái cân bằng nguồn cung trong thị trường.
Tháng 7/2025, chính quyền thành phố Thượng Hải đã ban hành hướng dẫn về nâng cấp văn phòng thương mại, trong đó đưa ra tiêu chuẩn quy chuẩn và cơ chế chuyển đổi công năng từ văn phòng sang khách sạn.
"Trong bối cảnh chịu áp lực về dòng tiền và rủi ro suy giảm giá trị tài sản, chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng có thể nhanh chóng lấp đầy mặt bằng trống và có được nguồn thu dài hạn thông qua hợp đồng thuê với khách sạn", bà Virginia Huang, Giám đốc điều hành khu vực Bắc và Đông Trung Quốc của Knight Frank cho biết.
Tuy nhiên, không thể xem nhẹ rủi ro cạnh tranh ngày càng gay gắt cũng như yếu tố an toàn trong cải tạo, hoán đổi công năng của tòa nhà.
Nhiều dự án cải tạo giống nhau cùng lúc đưa vào thị trường sẽ dẫn đến dư thừa nguồn cung phòng khách sạn, kéo theo cuộc chiến về giá cả.
Bên cạnh đó, việc chuyển đổi công năng cũng tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, có thể gây quá tải giới hạn chịu lực của công trình. Các khách sạn có tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy rất cao, trong khi các hệ thống văn phòng không đáp ứng đầy đủ.
