Xu hướng mới thay đổi cách phát triển của văn phòng cho thuê

Hạn chế nguồn cung do nhiều yếu tố

Trong báo cáo về thị trường văn phòng cho thuê 6 tháng đầu năm do Savills Việt Nam công bố trước đó, công suất thuê ghi nhận tình trạng ổn định và đạt mức cao lên tới 91%. Chỉ giảm 1% theo quý sau khi một số công ty vừa và nhỏ trả mặt bằng tại các tòa nhà hạng B và C.

Bộ phận Nghiên cứu Savills cũng chỉ ra rằng, các tòa nhà văn phòng hạng A hoạt động tốt nhất so với các phân khúc khác, với công suất lên đến 94% và giá thuê đạt 1,4 triệu VNĐ/m2/tháng. So với các thành phố lớn khác trong khu vực, vào quý II/2023, văn phòng hạng A tại TP.HCM có tỷ lệ trống thấp và giá thuê cao hơn Jakarta, Kuala Lumpur và Bangkok.

Tuy nhiên khi so sánh về khả năng phát triển loại hình văn phòng cho thuê, có thể thấy rõ ràng thị trường này tại TP.HCM có một quy mô nguồn cung khá nhỏ. Điều đó tạo ra sự chênh lệch cung cầu của thị trường trong giai đoạn hiện tại.

Lý giải cho vấn đề này, bà Từ Thị Hồng An - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam cho rằng, vấn đề khan hiếm nguồn cung mới một phần là do quá trình huy động vốn gặp khó khăn, đặc biệt là trong việc vay vốn.

Bà Từ Thị Hồng An - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam.

Ngoài ra, có những hạn chế khách quan, như điều chỉnh liên quan đến phòng cháy chữa cháy hoặc các vấn đề pháp lý khác. Do đó, thị trường chỉ tiếp nhận nguồn cung mới một cách chậm rãi, dẫn đến tình trạng cân cầu mất cân bằng.

“Thị trường cũng được định hình nhiều bởi nhu cầu đến từ các ngành chiếm tỷ trọng thuê lớn như Công nghệ thông tin, Logistics, Tài chính Bảo hiểm, Sản Xuất, và Bất động sản. Đây cũng là những ngành có nhiều biến động và nhạy cảm với tình hình kinh tế chung. Do đó, có thể nói những xu hướng diễn ra trong các ngành này thường cũng là xu hướng chung của thị trường văn phòng”, bà An cho biết

Tuy nhiên nhìn vào tổng thể, thị trường văn phòng tại Việt Nam đang là một thị trường tiềm năng với tốc độ phát triển nhanh cùng nhiều xu hướng phát triển mới của ngành.

Xu hướng mới làm thay đổi thị trường

Qua nhiều nghiên cứu, khảo sát, Savills Việt Nam ghi nhận 4 xu hướng nổi bật của phân khúc văn phòng trong năm 2023 và thời gian tới.

Thứ nhất đó là xu hướng làm việc linh hoạt (hybrid) đang trở nên phổ biến do sự ảnh hưởng của COVID-19 và sự tiến bộ trong công nghệ thông tin. Từ đó tạo sự linh hoạt cho công nhân và định hình thị trường văn phòng. Mô hình này giúp giảm chi phí thuê văn phòng, cho phép thuê không gian theo nhu cầu và tiết kiệm tài nguyên.

Thứ hai, các doanh nghiệp đang có xu hướng di chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc. Trong khi đó nguồn cung hạng A của văn phòng cho thuê được phát triển mới ở ngoài khu vực trung tâm nhiều hơn như Phú Mỹ Hưng Tower (quận 7), CII Tower (Bình Thạnh) hay The Hallmark (TP. Thủ Đức)...

Trong đó có hơn 75% nguồn cung văn phòng từ quý III/2023 đến hết 2025 tại TP.HCM dự kiến đạt chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa với việc loại hình này chú trọng hơn nữa đến việc phát triển không gian làm việc tốt cho sức khỏe của người thuê.

Thứ ba, các loại văn phòng cho thuê hiện đang tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực. Một văn phòng có thể phải chứa đến 4-5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ có nhu cầu riêng biệt.

Theo khảo sát của Savills, trong 4 thế hệ lao động cho thấy sự khác biệt trong mong muốn. Việc chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại không chỉ giúp gia tăng hiệu suất làm việc mà còn tạo cơ hội tương tác và sự gắn bó của đa thế hệ nhân viên với công ty.

Cuối cùng, thị trường văn phòng TP.HCM thể hiện tính thích ứng nhanh chóng với biến động cung-cầu. Savills ghi nhận sự giảm giá nhẹ trong giá thuê trong giai đoạn 2022-2023, khi chủ nhà linh hoạt điều chỉnh giá để duy trì khách thuê và thu hút khách mới. Sự linh hoạt trong điều chỉnh giá thể hiện sự nhạy bén trong thích nghi với biến động thị trường.

“Các doanh nghiệp đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng, tập trung vào giảm chi phí và đáp ứng nhu cầu của họ. Tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa, và tìm kiếm giải pháp linh hoạt khác là những cách họ tiếp cận hiệu quả”, bà Từ Thị Hồng An cho biết.

Sản phẩm văn phòng cho thuê không đơn giản chỉ đáp ứng chỗ ngồi làm việc như trước.

Chuyên gia này cũng nhận định, thị trường văn phòng linh hoạt đang phát triển và thanh lọc nhanh chóng. Các nhà cung cấp nổi tiếng với loại hình này như Circo, Dreamplex, Toong đang mở thêm diện tích mới, với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Điều này phản ánh sự tăng cầu về không gian làm việc linh hoạt, đáp ứng nhu cầu của thị trường đang tìm kiếm sự tiện lợi và linh hoạt, đặc biệt trong bối cảnh biến đổi nhanh chóng của nhu cầu làm việc.

An Vũ