Xuống 2 tỷ đồng mua chung cư, 6 năm sau chủ nhà tính bán vì chỉ lãi 300 triệu

Bất động sản từng được xem là kênh giữ tiền an toàn, thậm chí mang lại khoản sinh lời đáng kể nếu nắm giữ đủ lâu. Nhưng không phải ai xuống tiền mua nhà cũng đạt được mức tăng giá như kỳ vọng.

Có những người sau nhiều năm sở hữu căn hộ, nhìn lại khoản chênh lệch giá bán mới nhận ra số tiền lãi chẳng đáng là bao so với thời gian và nguồn vốn đã bỏ ra. Khi lãi suất tiết kiệm trở nên hấp dẫn hơn, bài toán giữ nhà hay chuyển sang tiền mặt cũng được tính toán lại.

CHUNG CƯ GIỮ 6 NĂM CHỈ LÃI ĐƯỢC 300 TRIỆU

Một trường hợp mới đây chia sẻ câu chuyện mua căn hộ năm 2020 với giá 2 tỷ đồng, sau hơn 6 năm giá bán chỉ nhích lên khoảng 2,3 tỷ đồng. Hiện người này đang cân nhắc bán căn hộ để gửi tiết kiệm, dù vẫn lo bỏ lỡ cơ hội tăng giá nếu thị trường bất động sản phục hồi.

“Năm 2020, tôi mua một căn hộ với giá khoảng 2 tỷ đồng. Đến nay hơn 6 năm, hỏi môi giới thì giá bán cũng chỉ quanh 2,3 tỷ đồng. Tính ra cầm cả căn nhà 6 năm, lãi được đúng 300 triệu đồng.

Nghe thì có vẻ vẫn lời, nhưng chia bình quân mỗi năm chẳng đáng bao nhiêu. Chưa kể 2 tỷ đồng đó nếu đem gửi ngân hàng suốt thời gian qua thì không biết giờ đã sinh lời được bao nhiêu rồi.

Hiện tôi không vay ngân hàng và đang tính bán căn hộ, thu về tiền mặt rồi gửi tiết kiệm. Lãi suất giờ khoảng 8 - 9%/năm, ít nhất cũng có dòng tiền đều đặn, không phải thấp thỏm chuyện giá nhà lên xuống.

Nhưng nghĩ đi nghĩ lại vẫn hơi tiếc. Giữ tài sản 6 năm rồi, giờ bán đi nhỡ thị trường phục hồi, giá căn hộ tăng mạnh thì chẳng phải lại bán non? Các bác nếu ở trong trường hợp này sẽ chọn bán thu 300 triệu đồng tiền lời rồi gửi ngân hàng hay tiếp tục ôm căn hộ chờ thêm vài năm? Bỏ 2 tỷ đồng ra giữ 6 năm mà lãi 300 triệu đồng thì có đáng không ạ?”.

Trước băn khoăn trên, một ý kiến nhìn nhận triển vọng tăng giá của bất động sản sẽ khó duy trì như giai đoạn trước.

“Thị trường không còn phục hồi nữa, khi luật bất động sản ngày càng siết chặt, kiểm soát về tình trạng thổi giá ảo, ngáo giá vượt xa so với giá trị thực”.

Ở góc nhìn thực tế hơn, một thành viên cho rằng khoản lãi 300 triệu đồng sau 6 năm chưa thực sự hấp dẫn nếu so với việc gửi ngân hàng.

“6 năm lãi 300 triệu đồng thì đúng là hơi đuối thật, gửi tiết kiệm có khi còn đều hơn. Nhưng mà không vay thì cứ giữ cũng được, bán xong lúc muốn mua lại chưa chắc đã dễ”.

Không đồng tình với quan niệm xem căn hộ là kênh tích lũy tài sản dài hạn, một người tham gia trao đổi cho rằng chung cư vốn có những giới hạn nhất định về khả năng khai thác và giá trị truyền đời. Người này cũng dự báo các quy định mới về công năng sử dụng cùng biên lợi nhuận cho thuê thấp tại Hà Nội có thể tạo thêm áp lực lên giá chung cư trong thời gian tới.

“Chỉ nên mua chung cư khi đã có bất động sản khác vì bản chất trước đây người ta không đủ tiền để mua một bất động sản cùng một vị trí, không mua được dưới đất họ mới phải lên chung cư. Vì sự méo mó của thị trường nên giá chung cư mới tăng điên loạn như vậy, up trend nhanh thì sẽ down trend nhanh thôi.

Các nghị định và luật mới ra chung cư chỉ được phép ở, không được kinh doanh sẽ khiến cho giá chung cư ngày càng giảm. Thêm nữa, chung cư không có giá trị truyền đời như đất. Biên độ lợi nhuận từ cho thuê chung cư tại Hà Nội quá thấp, chỉ đạt 1%”.

Trong khi đó, một góc phân tích khác cho rằng cần nhìn nhận hiệu quả đầu tư trên tổng thể thay vì chỉ so sánh giá mua và giá bán. Ngoài khoản chênh lệch 300 triệu đồng, chủ nhà còn phải tính đến thuế, phí giao dịch, chi phí sở hữu, tiền cho thuê và tiềm năng phát triển hạ tầng khu vực.

“Bài toán này nên tính tổng lợi nhuận, không chỉ chênh giá bán. 300 triệu đồng trên vốn 2 tỷ đồng sau 6 năm tương đương khoảng 2,3%/năm nếu chưa trừ phí bán, thuế và chi phí sở hữu, thấp hơn nhiều so với lãi gửi 8 - 9%/năm mà anh chị nêu. Nhưng con số gửi tiết kiệm đó cũng cần trừ lạm phát và thuế thu nhập lãi tiền gửi nếu có.

Theo mình, quyết định giữ hay bán nên dựa vào ba điểm. Thứ nhất, căn hộ có đang cho thuê và dòng tiền ròng thực tế bao nhiêu/năm. Thứ hai, khu vực có hạ tầng, tiện ích sắp hoàn thành trong 2 - 3 năm tới hay không, đây mới là chất xúc tác giá. Thứ ba, anh chị có cần tiền mặt cho kế hoạch khác không.

Nếu không có tiền thuê, không có chất xúc tác rõ ràng mà chỉ giữ vì kỳ vọng giá lên, thì bán để chuyển sang kênh có dòng tiền đều là phương án đáng cân nhắc. Ngược lại, nếu căn hộ đang cho thuê tốt và khu vực sắp có hạ tầng mới, giữ thêm để hưởng cả tiền thuê lẫn tăng giá có thể hợp lý hơn là bán non”.

ĐỪNG CHỈ NHÌN GIÁ TĂNG KHI ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Không phải bất động sản nào tăng giá theo thời gian cũng là một khoản đầu tư hiệu quả. Một sai lầm khá phổ biến khi đầu tư bất động sản là tiếp tục nắm giữ tài sản chỉ vì giá mua trước đây cao hoặc vì không muốn hiện thực hóa khoản lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Tâm lý tiếc khoản tiền đã bỏ ra khiến nhiều người có xu hướng chờ giá phục hồi, ngay cả khi các yếu tố hỗ trợ tăng giá không còn rõ ràng.

Một sai lầm khá phổ biến khi đầu tư bất động sản là tiếp tục nắm giữ tài sản chỉ vì giá mua trước đây cao hoặc vì không muốn hiện thực hóa khoản lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng

Trong đầu tư, quyết định giữ tài sản nên dựa trên triển vọng sinh lời từ thời điểm hiện tại trở đi, thay vì chỉ nhìn vào những gì đã xảy ra trong quá khứ. Khoản tiền đã đầu tư trước đó không thể tự tạo ra lợi nhuận trong tương lai nếu tài sản không còn khả năng khai thác hiệu quả. Điều quan trọng là đánh giá số vốn đang nằm trong bất động sản có thể tạo ra mức sinh lời tốt hơn nếu được sử dụng vào một mục đích khác hay không.

Theo các nguyên tắc quản lý danh mục đầu tư, việc tiếp tục nắm giữ một bất động sản cần được đặt trong tương quan với những cơ hội sử dụng vốn khác. Nếu số tiền thu về sau khi bán có thể được phân bổ vào các kênh đầu tư phù hợp hơn, tạo dòng tiền ổn định và có tính thanh khoản cao hơn, việc chuyển đổi tài sản có thể là lựa chọn đáng cân nhắc.

Tuy nhiên, không nên chỉ so sánh lợi suất cho thuê với lãi suất tiết kiệm tại một thời điểm, bởi mức lãi suất ngân hàng có thể thay đổi, còn bất động sản có khả năng tạo lợi nhuận từ tăng giá vốn trong tương lai.

Một yếu tố quan trọng khác là triển vọng của chính khu vực nơi bất động sản tọa lạc. Những dự án hạ tầng đang triển khai, sự hình thành các trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trường học, bệnh viện hoặc sự gia tăng nhu cầu nhà ở có thể cải thiện giá trị tài sản.

Ngược lại, khu vực có nguồn cung lớn, cạnh tranh cho thuê cao, dân cư tăng chậm hoặc thiếu động lực phát triển mới có thể khiến bất động sản khó tăng giá như kỳ vọng.

Ngoài ra, đa dạng hóa danh mục tài sản cũng cần được chú trọng. Việc tập trung toàn bộ nguồn vốn vào một thị trường có thể làm gia tăng rủi ro cho danh mục đầu tư. Do đó, thay vì dồn phần lớn tài sản vào bất động sản, việc phân bổ một phần vốn vào tiền gửi tiết kiệm và những kênh đầu tư khác phù hợp với khả năng chịu rủi ro sẽ giúp cải thiện tính linh hoạt tài chính.