Yuanta Việt Nam đánh giá kém khả quan đối với cổ phiếu KBC

Theo Yuanta Việt Nam, kết quả kinh doanh (KQKD) năm 2025 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã CK: KBC) chưa hoàn thành được kế hoạch. Doanh thu đạt 6,7 nghìn tỷ đồng (+141% YoY) và LNST đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (+4,3x YoY), mức cao thứ hai trong lịch sử, chủ yếu nhờ mảng cho thuê khu công nghiệp (đạt doanh thu 4,4 nghìn tỷ đồng; +2,7x YoY). Theo đó, KBC đã vượt 12% dự báo doanh thu và 38% dự báo LNST nhà phân tích, nhưng chỉ hoàn thành 67% kế hoạch doanh thu và 69% mục tiêu LNST của doanh nghiệp.

Yuanta Việt Nam đánh giá kém khả quan đối với cổ phiếu KBC (ảnh minh họa).

KQKD Q4/2025 tích cực với doanh thu đạt 1,6 nghìn tỷ đồng (+23% QoQ; +111% YoY) và lợi nhuận sau thuế đạt 652 tỷ đồng (+113% QoQ; +24,8x YoY). Mức tăng trưởng QoQ được thúc đẩy bởi hoạt động cho thuê KCN ổn định, doanh thu BĐS dân cư cải thiện và khoản lãi 113 tỷ đồng từ công ty liên kết – CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng nhờ bàn giao đất tại dự án Dragon City Park (Đà Nẵng).

Doanh thu mảng KCN đạt 715 tỷ đồng trong Q4/2025, giảm -16% QoQ nhưng tăng +8,1x YoY nhờ bàn giao 17ha (9 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 8 ha tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên).

Kết quả này nâng tổng diện tích bàn giao cả năm 2025 lên 123 ha — tương đương 90% dự báo của nhà phân tích và 60% kế hoạch của công ty. Mặc dù không hoàn thành kế hoạch cả năm, nhưng Yuanta đánh giá hoạt động cho thuê KCN trong năm 2025 của KBC khá vững chắc.

Triển vọng cho thuê KCN bùng nổ với 148 ha diện tích MOU đã được ký cho năm 2026, dẫn đầu là 96 ha với Luxshare tại KCN Quế Võ mở rộng 2 (toàn bộ diện tích thương phẩm), 40 ha tại KCN Tràng Duệ 3 và 12 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Đối với 10ha MOU cho dự án trung tâm dữ liệu tại KCN Tân Phú Trung, doanh nghiệp dự kiến bàn giao vào năm 2027. Ngoài ra, theo doanh nghiệp chia sẻ, LG cũng bày tỏ ý định thuê 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3 trong năm 2026.

Doanh thu bất động sản dân cư tăng +168% QoQ và +56% YoY, đạt 763 tỷ đồng trong Q4/2025. Kết quả này đưa doanh thu mảng bất động sản dân cư cả năm 2025 lên mức kỷ lục 1,46 nghìn tỷ đồng (+61% YoY), chủ yếu đến từ bàn giao nhà ở xã hội. Tuy nhiên, điều này cũng khiến biên lợi nhuận gộp giảm xuống 37% từ mức 59% trong Q3/2025 do trần lợi nhuận áp dụng đối với các dự án nhà ở xã hội.

Tiến độ triển khai dự án tiếp tục cải thiện: KCN Quế Võ mở rộng 2 đã hoàn tất việc giải phóng mặt bằng; KCN Kim Thành 2 – giai đoạn 1 đã đạt khoảng 50% tiến độ giải phóng; khu đô thị Tràng Cát đã có khoảng 100ha hoàn thiện hạ tầng, sẵn sàng mở bán trong năm 2026; và gần 100ha đã được đền bù tại dự án Trump International Hưng Yên.

Diễn biến bảng cân đối phản ánh tiến độ triển khai dự án. Các khoản tạm ứng cho nhân viên để thực hiện giải phóng mặt bằng giảm -2,6 nghìn tỷ đồng QoQ. Hàng tồn kho tăng 1,86 nghìn tỷ đồng QoQ, bao gồm 706 tỷ đồng tại KĐT Tràng Cát, 123 tỷ đồng tại KCN Lộc Giang, 200 tỷ đồng tại KCN Tràng Duệ 3, 350 tỷ đồng tại dự án Trump International Hưng Yên và 280 tỷ đồng tại KCN Kim Thành 2

Dự án tòa nhà văn phòng Láng Hạ: Vào tháng 12/2025, KBC nắm quyền kiểm soát 99% dự án tòa nhà văn phòng Láng Hạ. Trong Q4/2025, KBC ghi nhận 3,53 nghìn tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang và huy động 1,3 nghìn tỷ đồng nợ vay cho dự án này. Tọa lạc tại một trong những khu vực đắc địa nhất Hà Nội, doanh nghiệp dự kiến sẽ bắt đầu cho thuê dự án này vào năm 2027.

Yuanta Việt Nam khuyến nghị nắm giữ – Kém khả quan đối với KBC như nhận định trước đó. KBC hiện đang giao dịch ở mức P/B 1,4x, tương đương với bình quân 5 năm.

Cửu Long