5 loại phí bắt buộc phải nộp khi sang tên sổ đỏ 2026 theo quy định mới nhất

Năm 2026, người mua hay người bán phải chịu phí sang tên sổ đỏ?

Thủ tục sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận. Theo đó:

- Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho được cấp một Sổ mới đứng tên mình, tuy nhiên cần phải trả thêm chi phí làm phôi sổ mới.

- Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp: Trường hợp này, toàn bộ thông tin về việc chuyển nhượng, tặng cho sẽ được thể hiện trên trang 3, trang 4 của sổ. Người nhận chuyển nhượng không cần trả thêm chi phí làm sổ đỏ mới mà vẫn có đầy đủ quyền khi giao dịch.

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi có chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản phát sinh nhiều loại thuế, phí và lệ phí khác nhau.

Hiện, không có quy định bắt buộc toàn bộ chi phí phải do bên mua hoặc bên bán chịu, nhưng pháp luật và thông lệ giao dịch đã hình thành cách phân chia phổ biến trên thực tế.

Khi sang tên sổ đỏ sẽ phải chịu nhiều khoản phí. Ảnh minh họa: TL

Người bán thường chịu thuế thu nhập cá nhân

Bên bán thường phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế phổ biến hiện nay là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc theo giá do Nhà nước quy định.

Tuy nhiên, người bán có thể được miễn thuế TNCN nếu thuộc trường hợp chuyển nhượng duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở trong đời và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật thuế. Đây là điểm nhiều người bỏ sót, dẫn đến việc nộp thuế không cần thiết.

Người mua thường chịu lệ phí sang tên

Bên mua, là người đứng tên mới trên sổ đỏ, thường phải chi trả các khoản lệ phí hành chính liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm:

Lệ phí trước bạ, thông thường là 0,5% giá trị nhà đất theo bảng giá của địa phương.

Lệ phí cấp sổ đỏ, sổ hồng, theo quy định cụ thể của UBND tỉnh, thành phố tại thời điểm sang tên.

Phí thẩm định hồ sơ cũng tùy thuộc vào từng địa phương, tính phức tạp của hồ sơ.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tính theo giá trị tài sản và biểu phí công chứng hiện hành.

Hai bên có thể thỏa thuận khác

Thực tế nhiều giao dịch áp dụng mô hình: Bên bán chịu thuế TNCN, bên mua chịu lệ phí trước bạ và chi phí sang tên, còn phí công chứng có thể chia đôi hoặc do một bên chịu tùy thỏa thuận. Lưu ý, mọi thỏa thuận phải được ghi rõ trong hợp đồng công chứng để tránh tranh chấp sau này.

Các loại phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ 2026

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Nghị định này cho thấy mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất hiện nay là 0,5%.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ so do HĐND các tỉnh, thành quy định:

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí thu cho công việc thẩm định hồ sơ và kiểm tra các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Phí này áp dụng cho các trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại, hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Mức phí sẽ được xác định dựa trên quy mô diện tích đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Lệ phí cấp sổ đỏ

Khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, nếu người nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất mới, họ sẽ phải nộp một khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là khoản phí mà tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cần phải trả khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí này bao gồm các trường hợp như: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; cấp các văn bản và số liệu liên quan đến hồ sơ địa chính.

Mức thu lệ phí này sẽ được quy định căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương.

Phí công chứng, chứng thực

Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng hợp đồng được xác định như sau:

GTHĐ: là giá trị hợp đồng.

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định mức thuế thu nhập cá nhân như sau:

- Thuế suất đối với mua bán đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.

- Cách tính thuế:

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán đất được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

+ Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Theo những quy đinh nêu trên, khi sang tên sổ đỏ cần tất cả 05 khoản chi phí bao gồm: Lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ; lệ phí cấp sổ đỏ; phí công chứng, chức thực; thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định, sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Ảnh minh họa: TL

Sang tên sổ đỏ ở đâu?

Năm 2026, thủ tục sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động) được thực hiện tại:

- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.

- Văn phòng đăng ký đất đai.

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc?

Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Việc bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động còn thể hiện sự bắt buộc bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện.

Hồ sơ cần chuẩn bị sang tên sổ đỏ

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).

- CCCD/hộ chiếu còn hạn của hai bên.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (nếu miễn thuế).

- Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho đã công chứng.

Quy trình các bước sang tên sổ đỏ

Bước 1: Công chứng/Chứng thực hợp đồng

Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho tại tổ chức công chứng (Văn phòng/Phòng công chứng) nơi có đất.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế, phí)

Nộp hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân (thường 2% giá trị chuyển nhượng), lệ phí trước bạ (thường 0.5%) tại cơ quan thuế hoặc bộ phận một cửa.

Lưu ý: Miễn thuế/lệ phí đối với tặng cho, thừa kế giữa cha mẹ - con, vợ - chồng, anh chị em ruột.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên)

Nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động (Mẫu 18), Hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc), giấy tờ tùy thân, tờ khai thuế.

Bước 4: Nhận kết quả

Nhận sổ đỏ đã sang tên sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và kiểm tra hồ sơ.