'Ách tắc'' phát triển nhà ở xã hội: Bài toán phải được giải gấp!

Tuy nhiên, cho đến nay, sau hơn một năm Thủ tướng Chính phủ đưa ra yêu cầu: Xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp: Nói đi đôi với làm, không để người dân mất niềm tin (tại Hội nghị thúc đẩy phát triển NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp tháng 8/2022), những ách tắc trong việc phát triển NOXH vẫn chưa tháo gỡ được là bao, câu hỏi “nhà ở xã hội: Ai bán, ai mua?” vẫn cứ vang lên nhức nhối và giấc mơ an cư với nhiều người có thu nhập thấp, vẫn chỉ là giấc mơ.

“Khủng hoảng” thiếu nhà ở xã hội

Đây có lẽ là cụm từ chân xác nhất khi mô tả về thực trạng NOXH hiện nay khi người lao động vẫn đang “mong NOXH từng ngày”. Câu chuyện hàng nghìn người tham dự buổi bốc thăm suất mua NOXH tại dự án NHS Trung Văn ở Hà Nội hồi tháng 5/2023, với tỷ lệ “chọi” cao như thi đại học, là một trong những “ví dụ gợi nhất” cho thực trạng thiếu NOXH tại nước ta hiện nay.

Theo chuyên gia của Cushman & Wakefield, tính đến quý 1/2023, Việt Nam hoàn thành 301 dự án NOXH tại đô thị và dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 căn. Ngoài ra, còn có 401 dự án chuẩn bị xây dựng với quy mô 454.000 căn. Nhưng nguồn cung loại hình nhà ở này vẫn chưa đáp ứng đầy đủ so nhu cầu. Bởi số liệu từ Bộ Xây dựng thể hiện, nhu cầu về NOXH cho công nhân thu nhập thấp tại khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn trong giai đoạn 2021 – 2030. Như vậy “Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu cùng nguồn cung tương lai, thị trường vẫn thiếu một lượng lớn NOXH, ước khoảng hơn 51% tổng nhu cầu”, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam-Trang Bùi cho biết.

Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn ở Q.Nam Từ Liêm, Hà Nội đang xây dựng. Ảnh: Lê Quân.

“Loay hoay” trong câu chuyện gỡ vướng

Tại Hội thảo “Một triệu căn NOXH: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp” do báo Nông thôn Ngày nay/ Dân Việt điện tử tổ chức ngày 28/6/2023 tại Hà Nội, TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quản lý giá (Bộ Tài chính) cho rằng: “Cả chục năm nay chúng ta nói về NOXH nhưng thực tế trong suốt thời gian phải nói thẳng rằng... không thành công. Và nhìn lại vì sao lại như vậy? Có lẽ chỉ dùng một từ thôi đó là “loay hoay” trong câu chuyện gỡ vướng. Tôi khẳng định rằng, chắc chắn không gỡ được và càng gỡ sẽ càng vướng!”.

Theo ông Ánh, một trong những nguyên nhân căn cốt của thực trạng này là việc chúng ta chưa giải quyết được vấn đề căn cốt nhất trong chương trình NOXH là mua- bán. “Chúng ta đang làm chính sách cho người thu nhập thấp nhưng đối tượng hướng đến lại là những người không thu nhập thấp. Bởi vậy, không ngạc nhiên khi thấy nhiều người lái ô tô đi mua NOXH” - TS Ánh nói.

Tại hội thảo, PGS. TS Vũ Sỹ Cường - chuyên gia phân tích tài chính, Học viện Tài chính khẳng định với những cách làm hiện nay, xây dựng NOXH sẽ gặp muôn vàn khó khăn. Theo ông Cường, với vai trò nhà nước, hiện chúng ta mới chỉ làm một thứ là miễn giảm thuế đất, còn chúng ta chưa miễn giảm thuế và phí. Với doanh nghiệp, chúng ta đừng kỳ vọng ngân hàng thương mại họ làm tốt, bởi không ai trông vào lợi nhuận khi làm NOXH. Nếu không có lợi ích kèm theo khác, doanh nghiệp khó làm, bản thân doanh nghiệp làm NOXH không phải là làm kiểu từ thiện, nếu họ làm thì cũng cần có chính sách thuế khác khuyến khích, chứ không phải chính sách chung chung như hiện nay. Ông Cường cho rằng, không có chính sách phân biệt ưu đãi khiến hạn chế về phạm vi khiến NOXH đang đi vào đường hẹp.

Cũng tại Hội thảo, nói về khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng NOXH, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế chỉ ra 7 khó khăn, vướng mắc. Thứ nhất, chúng ta chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận NOXH. Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; hoạt động mang tính “từ thiện”; Thứ hai, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục. Chúng ta đã có đề án 338 cần 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng chúng ta đã thực sự có một cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong phát triển căn cơ chưa? Tôi cho rằng, chưa bài bản. Liên quan tới 6 Luật gồm có: Luật Đất đai; Nhà ở; Kinh doanh bất động sản; Quy hoạch; Xây dựng; Đầu tư... Nếu luật chồng chéo thì vô cùng phức tạp. Tiếp đó, quy trình thủ tục khó khăn, phức tạp hơn so với nhà ở thương mại thông thường mất 3- 5 năm mới xin xong thủ tục giấy phép.

Thứ ba, khó khăn quy hoạch và quỹ đất, đang ở tình trạng vừa thiếu vừa thừa, tức có địa phương có quỹ đất, có địa phương không có. Khó khăn nữa là khâu đền bù giải phóng mặt bằng khó khăn.

Thứ tư, về nguồn vốn, mọi người nghĩ là nguồn vốn ngân hàng, dù đúng nhưng chưa trúng, bởi ngân hàng chỉ là tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này, đa số các dự án NOXH tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện. Các dự án NOXH rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án nhà ở xã hội là rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn ít.

Thứ năm, khó khăn về giới hạn lợi nhuận của các dự án NOXH quy định lợi nhuận tối đa 10% trên tổng mức đầu tư thì quá khó cho doanh nghiệp vì lãi suất vay đã đạt tới 8% rồi.

Thứ sáu, vướng mắc liên quan tới trình tự, thủ tục mua, thuê NOXH. Hiện nay, thủ tục mua bán NOXH tương đối phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện (nhà ở, nơi cư trú, và thu nhập...); tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.

Thứ bảy, vướng mắc về hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp. Doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ xây dựng do chủ trương, chính sách chưa rõ ràng. Thông tin, dữ liệu, phân tích còn hạn chế; không biết, không dự báo được cung – cầu như thế nào? Khâu truyền thông còn hạn chế, nhất là đến với đối tượng mua, thuê nhà...

“Một lần đóng thuế thu nhập cá nhân, muôn đời không mua được nhà ở xã hội”- là cái nhìn đầy chua chat của ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, khi lý giải về những nguyên nhân khiến TP.HCM 2 năm qua không triển khai được dự án NOXH nào. Theo ông Khiết, vấn đề đáng báo động là chỉ trong một dự án phát triển NOXH, nhà đầu tư phải rất vất vả để hoàn tất cả thủ tục pháp lý.

Bớt điều kiện để người dân tiếp cận NOXH

Đó là nhấn mạnh của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khi trao đổi về những chính sách lớn đối với NOXH tại phiên thảo luận tại Diễn đàn kinh tế - xã hội 2023 sáng 19/9/2023 vừa qua. Quan điểm của vị Thứ trưởng có lẽ cũng là quan điểm của nhiều chuyên gia xung quanh câu chuyện “gỡ vướng cho NOXH”.

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), với quy định như hiện nay thì những người đủ điều kiện để mua NOXH lại không đủ khả năng để trả lãi và tiền gốc vay ngân hàng hằng tháng. Trong khi những người có đủ khả năng mua NOXH lại không đủ điều kiện hưởng chính sách. Đây chính là nghịch lý của chính sách NOXH và không đúng với bản chất của NOXH là nhà ở cho người nghèo. Không những vậy, quy trình xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH cũng lỏng lẻo.

TS Dương Như Hùng - Khoa Quản lý công nghiệp, Trường ĐH Bách khoa TP. HCM cũng cho rằng: Hiện các cơ chế, chính sách phát triển NOXH dù liên tục được kêu gọi, thông báo tháo gỡ khó khăn nhưng luật vẫn rất rối rắm. Còn theo ông Nguyễn Minh Sơn - Chủ tịch Công đoàn cơ sở Công ty TNHH SWCC SHOWA Việt Nam (Liên đoàn Lao động TP. Hà Nội), cho biết mức lãi suất 8,2%/năm gói hỗ trợ lãi suất tín dụng 120.000 tỉ đồng vẫn là rất cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp; thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho công nhân, người lao động khi vay. “Thực tế gần như công nhân lao động chưa tiếp cận được nguồn vốn này”, ông Sơn nói.

Giải bài toán ách tắc NOXH, phần lớn các chuyên gia còn cho rằng, đó không chỉ là việc nới lỏng quy định để người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận với NOXH hơn mà cũng quan trọng không kém là “gỡ vướng, tháo cái khó” cho các DN làm NOXH, để họ trở nên mặn mà hơn với phân khúc này.

Chia sẻ với báo chí, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng khi theo dõi triển khai luật nhà ở và các nghị định, thông tư hướng dẫn đầu tư vào nhà ở xã hội thì có một số nhóm chính sách khiến các doanh nghiệp, người dân gặp khó khăn khi đầu tư, tiếp cận nhà ở xã hội. Về thủ tục đầu tư, theo ông Hưng, hiện nay pháp luật quy định trình tự làm nhà ở xã hội không khác gì nhà ở thương mại, thậm chí có bước còn nhiều hơn.

Ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), cũng nêu ý kiến đề xuất: Trình tự thủ tục hành chính đầu tư nhà ở xã hội phải rút ngắn lại. Trường hợp có đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội thì cần có quy định riêng, bởi hiện nay trình tự thủ tục này mất 2 năm. Ngoài ra, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cũng kiến nghị về thủ tục giải phóng mặt bằng cần có quy định giải quyết cụ thể để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group thì cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.

Thảm họa chung cư mini Khương Hạ vừa qua đã cho thấy nhu cầu về NOXH là rất lớn và rất cấp thiết. NOXH không chỉ góp phần tích cực trong việc ổn định đời sống, an cư lạc nghiệp của nhiều người dân mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế, xã hội chung của đất nước. Vì thế, giải tỏa ách tắc trong việc phát triển NOXH phải là việc cần làm gấp, làm quyết liệt.

Hy vọng, từ chia sẻ của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự thảo luật Nhà ở sửa đổi sẽ giảm bớt điều kiện, mở rộng tiêu chí để người dân có thể tiếp cận NOXH, giấc mơ an cư của người thu nhập thấp sẽ thành hiện thực.

Nguyễn Hà