Ai đang thực sự thuê bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Ngành nào đang dẫn dắt bất động sản công nghiệp?

Các số liệu thị trường cho thấy bất động sản công nghiệp năm 2025 đang rời xa giai đoạn tăng trưởng dàn trải, bước sang chu kỳ phát triển theo chiều sâu. Trong đó, lực cầu không còn phân bổ đều mà ngày càng gắn chặt với cấu trúc ngành và yêu cầu vận hành của doanh nghiệp.

Thương mại điện tử, bán dẫn đến xe điện và trung tâm dữ liệu đang định hình thị trường bất động sản công nghiệp. Ảnh: H.P

Các công ty thuê ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên các khu công nghiệp có khả năng đáp ứng tốt yêu cầu về hạ tầng, logistics và vận hành sản xuất. Đây chính là nền tảng lý giải vì sao một số ngành đang nổi lên như những lực cầu dẫn dắt mới của thị trường.

Theo Savills Việt Nam, thương mại điện tử đang là động lực ngắn hạn nhưng bền bỉ đối với nhu cầu kho vận. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26-28 tỉ đô la Mỹ trong năm 2025.

Trong đó chỉ riêng 9 tháng năm 2025, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỉ đô la Mỹ, tăng 34,4% so với cùng kỳ.

Sự cạnh tranh gay gắt buộc các nền tảng chuyển trọng tâm sang tối ưu logistics, thúc đẩy nhu cầu đối với kho vận hiện đại, trung tâm hoàn tất đơn hàng và hệ thống giao nhận nhanh, đặc biệt tại các khu công nghiệp gần đô thị lớn.

Ngành bán dẫn và điện tử giá trị cao đang tạo ra nguồn cầu mang tính dài hạn. Theo Savills, giai đoạn 2023-2025, Việt Nam thu hút hơn 11 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư mới vào hai lĩnh vực này, trong đó khoảng 3 tỉ đô la Mỹ thuộc mảng lắp ráp và kiểm định.

Các doanh nghiệp không chỉ cần nhà xưởng, mà còn đòi hỏi quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian R&D, qua đó thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt.

Cùng với đó, ngành xe điện cũng đang tác động rõ nét đến cấu trúc nhu cầu. Quy mô thị trường xe điện Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 3,2 tỉ đô la Mỹ, với xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới trong nửa đầu năm.

Xu hướng này tạo lực kéo mạnh cho chuỗi cung ứng linh kiện, pin và điện tử trong nước, làm gia tăng nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp sản xuất - logistics.

Một động lực mới khác đến từ hạ tầng số và trung tâm dữ liệu. Đơn vị này ghi nhận, đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW và có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030.

Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn, khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng.

Cung tăng nhanh nhưng giá không “mềm”

Những chuyển động về cầu theo ngành này phản ánh trực tiếp lên cấu trúc cung, giá thuê và mức độ hấp thụ của thị trường.

Nguồn cung tăng nhưng giá thuê bất động sản công nghiệp vẫn không giảm. Ảnh: H.P

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, quí 4-2025, thị trường đất khu công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam bổ sung khoảng 2.000 héc ta, chủ yếu tại Đồng Nai, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 36.400 héc ta, tăng 5,8% so với quí trước và gần 28% so với cùng kỳ 2024.

TPHCM chiếm khoảng 45% nguồn cung, Đồng Nai 33% và Tây Ninh 22%. Dù nguồn cung tăng mạnh, các khu vực lõi vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao, trong đó TPHCM đạt 84,37%, trong khi Tây Ninh chỉ đạt 58,23% do chịu áp lực từ nguồn cung mới.

Đáng chú ý, nguồn cung mở rộng nhưng giá thuê không giảm. Giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình tại phía Nam đạt khoảng 185 đô la Mỹ/m²/thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy thị trường không rơi vào tình trạng dư cung thực chất, mà đang phân hóa mạnh theo vị trí và chất lượng dự án.

Tình hình tương tự tại thị trường miền Bắc. Theo Cushman & Wakefield, đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp toàn vùng đạt khoảng 23.990 héc ta, tăng hơn 42% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh cấp phép dự án. Riêng quí 4-2025, nguồn cung mới bổ sung khoảng 640 héc ta.

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá chào thuê đất khu công nghiệp miền Bắc vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ, đạt trung bình 135 đô la Mỹ/m²/thời hạn thuê, tăng 1,5%.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng giảm xuống 65,74%, nhưng sự sụt giảm chủ yếu đến từ áp lực nguồn cung mới, không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.

Ở phân khúc kho và xưởng xây sẵn, vai trò ngày càng rõ nét trong cơ cấu cung - cầu bất động sản công nghiệp. Tại phía Nam, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) đạt khoảng 6,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, tập trung chủ yếu tại TPHCM và Đồng Nai.

Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng duy trì ở mức cao với Đồng Nai đạt 94%, TPHCM 92%, trong khi các thị trường mới nổi như Tây Ninh cũng đạt khoảng 90%, theo Savills.

Tại miền Bắc, JLL Việt Nam cho biết, năm 2025 ghi nhận nguồn cung kho, xưởng xây sẵn mới cao kỷ lục, với gần 1,2 triệu m² hoàn thành tại các thị trường cấp 1.

Áp lực nguồn cung khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ, xuống 75,4% đối với kho và 85,8% đối với xưởng. Tuy vậy, giá thuê vẫn tăng, đạt khoảng 4,9 đô la Mỹ/m²/tháng với kho và 5 đô la Mỹ/m²/tháng với xưởng, phản ánh nền tảng nhu cầu vẫn vững chắc.

Nhu cầu trong quí vừa qua chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia trong các lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất, cho thấy xu hướng ưu tiên kho, xưởng có sẵn nhằm rút ngắn thời gian triển khai và tối ưu chi phí vận hành.

Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng chọn lọc. Nguồn cung tiếp tục tăng, song giá thuê vẫn ở mức cao và nhu cầu phân hóa rõ theo ngành, vị trí và chất lượng hạ tầng.

Từ năm 2026, khi các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm hoàn thiện, cùng đà phát triển của thương mại điện tử, bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu, thị trường được kỳ vọng bước sang giai đoạn vận động mới. Trọng tâm tăng trưởng vì vậy dần chuyển từ mở rộng quỹ đất sang nâng cao chất lượng và năng lực vận hành, hướng tới phát triển bền vững trong trung và dài hạn.

Gia Nghi