Án lệ về việc hủy sổ hồng khi cấp chồng lên đất người khác

TAND Tối cao vừa công bố 8 án lệ mới; trong đó có Án lệ số 90/2026/AL về thẩm quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) của tòa án.

Nguồn án lệ dựa trên Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/HC-GĐT ngày 16-4-2024 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao về vụ án hành chính “Khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai” giữa người khởi kiện là ông T với người bị kiện là UBND huyện G, tỉnh Quảng Trị, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị.

Hình minh họa. Ảnh: YC

Tóm tắt vụ án được chọn làm án lệ

Ngày 6-7-1999, hộ ông T được UBND huyện G cấp sổ hồng cho thửa đất số 106/1. Cùng ngày, ông T2 cũng được cấp sổ hồng, trong đó có 50 m2 đất tại thửa đất số 106/2.

Ngày 10-7-2009, ông D (là con rể của ông T) có đơn xin cấp sổ hồng đối một số thửa đất (trong đó có thửa số 106) ghi nguồn gốc đất do cha ông để lại. Sau đó, ông D được UBND huyện G cấp hai sổ hồng. Đến năm 2017 thì chuyển nhượng cho người khác và đã làm thủ tục sang tên.

Năm 2021, ông T khởi kiện và ông T2 có đơn yêu cầu độc lập yêu cầu hủy toàn bộ các quyết định cấp sổ hồng cho vợ chồng ông D. Lý do là UBND huyện khi cấp sổ theo đơn của ông D và sau này Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện G thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không kiểm tra, xác minh nên đã cấp chồng lên diện tích đất của gia đình các ông đang sử dụng và đã được công nhận quyền sử dụng đất.

Xử sơ thẩm tháng 9-2021, TAND tỉnh Quảng Trị đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T2, hủy một phần các quyết định cấp sổ hồng cho vợ chồng ông D.

UBND huyện G có trách nhiệm cấp lại sổ cho hộ ông T và hộ ông T2. Phần chỉnh lý của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện G tại sổ cấp cho hộ ông D là không có giá trị pháp lý với nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác....

Bản án sau đó bị kháng cáo. Xử phúc thẩm tháng 2-2022, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận đơn kháng cáo của người nhận chuyển nhượng, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T và yêu cầu độc lập của ông T2…

Ông T có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Sau đó, Chánh án TAND Tối cao đã kháng nghị hủy bản án phúc thẩm; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Xử giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao cho rằng đại điện người bị kiện thừa nhận việc cấp sổ hồng cho vợ chồng ông D có chồng lên một phần thửa đất số 106. Do tại thời điểm cấp, Hội đồng cấp đất không xác định được thửa đất số 106 đã được cấp giấy chứng nhận nên mới tiến hành quy trình cấp lần đầu... Như vậy, có cơ sở xác định trình tự thủ tục xét duyệt cấp sổ hồng cho hộ gia đình ông D là không đúng quy định, dẫn đến sai sót.

Cũng theo Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao (phần này được chọn làm án lệ), tòa án cấp phúc thẩm cũng xác định việc cấp sổ cho hộ gia đình ông D bị chồng lên phần đất của gia đình ông T và ông T2. Tuy nhiên, tòa án cấp phúc thẩm lại không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T và yêu cầu độc lập của ông T2 là không đúng quy định pháp luật.

Cụ thể, lý do cấp phúc thẩm nêu là căn cứ vào điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 87 Nghị định 43/2014 (hướng dẫn Luật Đất đai) thì Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp đã cấp không đúng nhưng người được cấp đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, theo HĐTP TAND Tối cao, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính theo khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính. HĐXX trong phạm vi thẩm quyền của mình xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính và có quyền quyết định tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính trái pháp luật theo khoản 2 Điều 193, khoản 1 Điều 241 Luật Tố tụng hành chính.

Cấp chồng thì phải hủy

Theo luật sư Nguyễn Thị Hồng (Đoàn Luật sư TP.HCM), lập luận của cấp phúc thẩm là máy móc và có thể thấy với phán quyết của cấp phúc thẩm sẽ dẫn đến tình trạng tồn tại cùng lúc ba sổ hồng cho cùng một mảnh đất. Điều này đặt ra câu hỏi: Hậu quả của việc tồn tại ba sổ hồng sẽ như thế nào và phải chăng người dân vẫn phải gánh chịu thiệt thòi dù không phải là người có lỗi dẫn đến cấp giấy sai?

Vì lẽ đó, lập luận của cấp giám đốc thẩm nói rõ HĐXX trong phạm vi thẩm quyền của mình xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính và có quyền quyết định tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định hành chính trái pháp luật đã giải quyết triệt để vụ án. Từ đây, UBND huyện G có trách nhiệm cấp lại sổ cho hộ ông T và hộ ông T2, tức đảm bảo quyền lợi của 2 chủ thể được cấp sổ trước và theo đúng quy định của pháp luật. Đây cũng là nội dung mà nếu xảy ra tình huống tương tự, chủ thể được cấp giấy trước sau đó bị cấp chồng không phải do lỗi của họ, hoàn toàn được pháp luật bảo vệ.

Theo Luật sư Hồng, Án lệ số 90/2026/AL có ý nghĩa quan trọng ở chỗ khẳng định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba không làm hợp thức hóa sai sót trong quá trình cấp sổ ban đầu. Án lệ cũng giải quyết một vướng mắc khá phổ biến trên thực tế là trường hợp sổ hồng được cấp chồng lên đất đã được cấp cho người khác, sau đó tiếp tục phát sinh giao dịch chuyển nhượng. Trong những trường hợp này, tòa án vẫn có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của sổ hồng đã cấp và tuyên hủy nếu việc cấp giấy ban đầu là trái pháp luật. Qua đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được cấp giấy trước, đồng thời bảo đảm sự thống nhất trong áp dụng pháp luật và xét xử.

"Riêng đối với ông D và người nhận chuyển nhượng sau đó, nếu cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm có thể thực hiện quyền khiếu nại, khiếu kiện cá nhân, cơ quan, tổ chức đã có hành vi xâm phạm đến quyền lợi của mình", LS Hồng nói.