Ẩn số thị trường bất động sản

Cùng với việc hàng loạt đại dự án bất động sản đang được triển khai, nguồn cung nhà ở và căn hộ nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm năm tới.

Với vị thế là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng, ngành bất động sản và xây dựng phát triển bùng nổ sẽ đóng góp không nhỏ vào tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, đây cũng là một cỗ máy hút tín dụng khổng lồ, với dư nợ tính đến cuối quí 3-2025 chiếm khoảng 24% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng, nên sự phát triển này cũng tiềm ẩn rủi ro không nhỏ cho hệ thống tài chính cũng như cho cả nền kinh tế.

Dư nợ tín dụng cấp cho ngành bất động sản và xây dựng đến cuối quí 3-2025 là khoảng 4 triệu tỉ đồng. Con số này chắc chắn sẽ còn tăng nhiều trong thời gian tới, vì chỉ riêng 10 dự án bất động sản có quy mô lớn nhất đang triển khai đã có tổng vốn đầu tư trên 2,5 triệu tỉ đồng. Đó là chưa kể những công trình hạ tầng lớn do các tập đoàn tư nhân thực hiện, với kinh phí xây dựng sẽ được nhà nước trả cho nhà đầu tư bằng quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản.

Có thể nói, sự phát triển của ngành bất động sản và xây dựng trở thành động lực tăng trưởng hay ngược lại là một rủi ro tiềm ẩn đối với nền kinh tế phụ thuộc rất lớn vào khả năng hấp thu sản phẩm của thị trường. Bất kể thị trường đang có dấu hiệu ấm lên kể từ năm 2025, với sản phẩm được chào bán lần đầu tiêu thụ được tăng tới 78% so với năm 2024, triển vọng của thị trường bất động sản năm 2026 cũng không hoàn toàn khả quan, mà đã xuất hiện những dấu hiệu bất lợi.

Trước hết, từ cuối năm 2025 lãi suất tín dụng đã tăng mạnh. Đây rõ ràng là tín hiệu không tốt cho cả doanh nghiệp phát triển bất động sản lẫn nhà đầu tư cá nhân.

Thứ hai, dù sức hấp thu của thị trường đã tăng mạnh, nhưng tốc độ tăng nguồn cung còn mạnh hơn dẫn đến tồn kho sản phẩm bất động sản tăng vọt, trong đó tồn kho ở phân khúc nhà chung cư tăng tới 137%.

Sau cùng, hầu hết những sản phẩm cung ứng ra thị trường, ở hiện tại cũng như trong tương lai, đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá vượt rất xa tầm với của hầu hết những người đang có nhu cầu về nhà ở. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng mới công bố cũng cho thấy, trên 75% người mua nhà đất trong năm 2025 là những người đã sở hữu ít nhất một bất động sản.

Vì vậy, khả năng hấp thu đối với hàng trăm ngàn bất động sản đã và đang được phát triển, cũng khả năng thanh toán đúng hạn các khoản nợ vay của doanh nghiệp, gần như phụ thuộc hoàn toàn vào nhu cầu đầu tư cũng như đầu cơ của thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất tín dụng tăng cao, cộng với việc Thủ tướng Chính phủ vừa chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu giải pháp để hạ nhiệt giá nhà ở, triển vọng sức mua đối với phân khúc nhà cao cấp càng trở nên khó đoán định. Vì vậy, thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ là một ẩn số lớn của nền kinh tế.

Kinh tế Sài Gòn