Áp thuế suất 20% trên thu nhập với bất động sản: Lỗ sẽ không phải nộp thuế!

Đúng thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản

Tại hồ sơ Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến đã đưa thêm phương án thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập.

Bộ Tài chính tiếp thu ý kiến nghiên cứu quy định thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế. Ảnh minh họa

Trước đó, có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế. Cụ thể, thu thuế thu nhập cá nhân theo mức 20% trên thu nhập tính thuế; trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Theo thông tin từ Bộ Tài chính, qua tính toán, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Ngọc Tú - chuyên gia thuế, Giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội cho biết: Luật gốc ban hành Luật Thuế thu nhập cá nhân thì bất động sản bao giờ cũng đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, nguyên tắc gốc của thuế thu nhập cá nhân là phải đánh trên phần lãi.

Nhưng trên thực tế có chuyện giá bán, giá mua, nhất là cá nhân đầu tư kinh doanh mua-bán bất động sản thì không chứng minh được giá bán bao nhiêu, giá mua bao nhiêu, nên luật quy định, trường hợp không xác định được giá bán, giá mua, không có chứng từ thì tính thuế 2% trên giá bán.

Đó chính là nguyên nhân xuất hiện tình trạng người bán kê khai giá thấp đi. Nên luật quy định, nếu trường hợp người bán mà kê khai thấp so với thực tế thì tính theo bảng giá do UBND các tỉnh quy định, tức là hiện trạng bây giờ thuế là đều thu 2% trên bảng giá do UBND các tỉnh, thành phố quy định.

“Thuế đánh trên doanh thu, có nghĩa là người bán lãi cũng phải chịu thuế và lỗ cũng phải chịu thuế” - ông Nguyễn Ngọc Tú nêu rõ.

Bộ Tài chính đã thêm phương án thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập. Ảnh minh họa

Chấm dứt tình trạng lỗ cũng phải đóng thuế

Nói về ưu điểm của việc áp 20% thuế trên thu nhập giao dịch bất động sản, ông Nguyễn Ngọc Tú cho rằng: Bình thường thuế thu nhập cá nhân thì khi kinh doanh lỗ không phải đóng thuế, lãi ít thì nộp ít thuế, lãi nhiều thì nộp nhiều thuế, còn cứ tính 2% trên giá bán thì rõ ràng là đánh đồng giữa người kinh doanh bất động sản và những người bán ngôi nhà không có mục đích kinh doanh, có khi họ chỉ đơn giản là mở rộng diện tích nhà ở cho phù hợp nhu cầu thực tế.

Ông Nguyễn Ngọc Tú lấy ví dụ, khi mới ra ở riêng, nhiều người chỉ mua được ngôi nhà nhỏ 30m2, nhưng sau đó điều kiện kinh tế ổn hơn, họ mua nhà to hơn, thì việc đánh đồng 2% trên giá bán nhà với việc kinh doanh và việc đổi nhà để phục vụ nhu cầu là bất hợp lý.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân đang được Bộ Tài chính soạn thảo sẽ đánh thuế trở lại đúng cái bản chất. Còn đối với trường hợp đặc biệt mà không xác định được giá bán, giá mua thì mới tính trên phần tỷ lệ phần trăm trên giá bán.

Cụ thể, đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm thuế suất là 10%; đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm thuế suất là 6%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm thuế suất là 4%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế thuế suất là 2%.

Liên quan tới vấn đề này, ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho biết, thời gian qua, mức thuế bất động sản quá thấp dẫn đến việc đầu cơ, khiến tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nên việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng, nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Được, việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng theo từng lần trừ đi giá mua và các chi phí liên quan là bước cải tiến rất, bảo đảm công bằng cho người nộp thuế cũng như đảm bảo đúng bản chất giao dịch kinh tế.

Mặc dù được các chuyên gia đánh giá cao, song Bộ Tài chính cũng cho rằng, việc thu thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản... Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng số tiền thuế phải nộp.

Nguyễn Hòa