Ba luật liên quan đến đất đai có hiệu lực, thị trường BĐS cần bao lâu để khởi sắc?

Bất động sản chưa thể khởi sắc ngay khi Luật có hiệu lực

Theo dự án Luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây. Sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025 (trừ khoản 2 và 3 Điều 252 của Luật Đất đai).

Nhận định, với việc Quốc hội thông qua các dự luật kể trên, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đó là tín hiệu tích cực, giúp pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Các luật có hiệu lực sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu bất động sản cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới bất động sản.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Ảnh QH.

Tại Hội thảo “Chính sách mới - Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển” mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản từ cuối tháng 4/2022 bắt đầu lao dốc và đến nay đã được hơn 2 năm. Về tổng thể, đến hiện tại vẫn có những khó khăn nhất định, tuy nhiên qua theo dõi thị trường, trong khoảng 5 tháng đầu năm 2024 bắt đầu có tín hiệu tích cực hơn nhưng việc hồi phục không đồng đều ở các phân khúc.

Theo ông Thắng, những yếu tố tạo nên niềm tin vào việc thị trường sẽ khôi phục trong thời gian sắp tới bao gồm: Đầu tiên, đó là sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam.Tiếp đến, là việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang rất thấp, tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp và người dân. Cuối cùng là các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ tạo ra cơ sở hành lang pháp lý để khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường.

Dự báo về sự hồi phục của thị trường, ông Thắng cho biết từ cuối năm 2023, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục. Đà hồi phục này sẽ tiếp tục và sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và nhà ở vừa túi tiền.

Giám đốc Đầu tư DKRA Group dự báo bất động sản sẽ hồi phục ở những thành phố đặc biệt như Hà Nội, TP HCM. Sau đó sẽ lan rộng ra các tỉnh thành giáp ranh của những đô thị lớn này như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hưng Yên, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng.

“Những đô thị lớn sẽ là cơ sở cho sự hồi phục, bởi vị trí thuận lợi, có sự kết nối giao thông với những dự án hạ tầng lớn. Các nhà đầu tư sẽ nhìn vào những yếu tố này để xuống tiền”, vị này nói.

Để thị trường có những sự khởi sắc rõ nét, ông Thắng dự đoán sẽ rơi vào quý II/2025 khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà chính thức được áp dụng vào đời sống và đã có độ ngấm. Khi những Thông tư, Nghị định hướng dẫn cụ thể được ban hành và pháp lý bất động sản được khơi thông, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa… thị trường bất động sản hồi phục và sẽ bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới ổn định, bền vững hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Phải đến quý II/2025, thị trường bất động sản mới khởi sắc. Ảnh Nhật Di.

Hồi phục theo từng giai đoạn

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2024 của kênh Batdongsan, người mua ưu tiên tìm kiếm thông tin trên các trang đăng tin bất động sản lớn và website chính thức của chủ đầu tư. Khi cân nhắc chủ đầu tư, họ chú ý nhất đến tiềm lực tài chính, còn khi chọn dự án, tính pháp lý là yếu tố hàng đầu. Những chủ đầu tư được biết đến như Vinhomes, Ecopark, Sun Group, Novaland, Sunshine, Novaland, Hưng Thịnh...

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đánh giá, các tín hiệu cho thấy điểm đảo chiều của thị trường địa ốc đã bắt đầu xuất hiện, tuy nhiên việc phục hồi diễn ra cục bộ, chỉ tập trung ở một số loại hình và tại một số khu vực.

Theo nhận định của chuyên gia, thị trường sẽ dần phục hồi theo từng giai đoạn: Cụ thể, ở giai đoạn thăm dò, chung cư là phân khúc phục hồi sớm nhất khi đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua.

Ở giai đoạn củng cố, vị này dự báo, yếu tố tiền tệ sẽ thuận lợi hơn, loại hình bất động sản chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.

Giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản ở chu kỳ hiện tại sẽ rơi vào quý IV/2024 đến đầu quý II/2025 với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố. Giai đoạn khởi sắc dự báo sẽ diễn ra vào quý II/2025 đến quý IV/2025, tương ứng với sự đi lên của phân khúc đất nền, biệt thự.

Ở giai đoạn ổn định, thị trường dần ổn định và ghi nhận sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Khi thị trường ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản đều sẽ hồi phục.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết nửa cuối năm 2025, tất cả các loại hình đều có những bước tăng trưởng ấn tượng so với nửa đầu năm này. Do đó, với chu kỳ hiện tại, giai đoạn ổn định dự báo sẽ diễn ra vào quý I/2026 trở đi.