Bài 3: Thuế bất động sản bỏ hoang, cần một 'cây gậy, củ cà rốt' đủ mạnh, thực chất

Bài 1: Bất động sản bỏ hoang - Nghịch lý trên thị trường.

Bài 2: Thuế nhà đất bỏ hoang, kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam.

Trên thế giới, việc đánh thuế bất động sản bỏ hoang đã trở thành công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ, thúc đẩy sử dụng đất đai hiệu quả và tăng nguồn thu ngân sách. Trong khi đó, ở Việt Nam, hàng loạt khu đô thị mới, căn hộ cao cấp hay nhà liền kề vẫn "ngủ yên" suốt nhiều năm, trở thành hình ảnh phản chiếu nghịch lý của thị trường: người có nhà thì bỏ không, người cần nhà thì không thể mua nổi.

Đã đến câu chuyện đánh thuế bất động sản bỏ hoang ở Việt Nam không còn là đề xuất nằm trên giấy. Việt Nam cần một hướng đi rõ ràng - một chính sách thuế khả thi, công bằng và khuyến khích sử dụng tài sản đúng mục đích. Đó là yêu cầu cấp thiết để khắc phục sự méo mó của thị trường, chống đầu cơ và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, bài toán không đơn giản chỉ là “thuế suất bao nhiêu”, mà là chính sách được thiết kế thế nào để đạt được hiệu quả kép vừa đủ sức răn đe nhưng lại vẫn khuyến khích.

Nhiều biệt thự, khu đô thị bị bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên. Ảnh: Internet

Nhà bỏ hoang và bài toán “cây gậy - củ cà rốt” trong chính sách thuế

Ở nhiều quốc gia, thuế được xem là “cây gậy” để điều chỉnh hành vi găm giữ tài sản. Hàn Quốc áp dụng mức thuế tăng lũy tiến với nhà thứ hai bị bỏ trống; Pháp, Úc hay Canada đều đánh thuế cao với căn hộ không sử dụng trong thời gian dài. Những chính sách thuế này đã mang lại kết quả tích cực, hàng chục nghìn căn nhà đã được đưa vào khai thác, cho thuê hoặc bán lại, giúp bình ổn thị trường.

Đối với Việt Nam, việc thiết kế thuế cần dựa trên nguyên tắc công bằng và minh bạch. Cần có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất để xác định chính xác tài sản bị bỏ hoang; đồng thời, mức thuế phải đủ sức răn đe nhưng không gây sốc, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến người sở hữu hợp pháp hoặc thị trường thứ cấp. Đây là bước đi quan trọng để khẳng định vai trò của nhà nước trong quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai - một loại tài sản đặc biệt hữu hạn.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận thực tế rằng một chính sách chỉ dựa trên “cây gậy” sẽ khó bền vững. Chính vì vậy, bên cạnh những chính sách thuế cứng rắn mang tính răn đe, nhà nước cần trao “củ cà rốt” nhằm khuyến khích chủ sở hữu đưa nhà, đất vào sử dụng.

Có thể áp dụng giảm hoặc miễn thuế cho chủ nhà đưa căn hộ vào chương trình cho thuê xã hội, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng nhanh hơn nếu họ cam kết cải tạo, tái phát triển. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ tín dụng ưu đãi để cải tạo công trình cũ, khuyến khích hợp tác công - tư trong việc tái thiết khu đô thị “chết”. Khi người dân thấy lợi ích thực tế, chính sách mới có sức sống lâu dài.

Tư duy quản lý mới cần được định hình: thuế không chỉ là công cụ thu - mà là đòn bẩy kích hoạt dòng chảy tài sản, giúp đất đai được vận hành, sinh lợi và phục vụ xã hội.

Một chính sách quá “mềm” sẽ không đủ sức răn đe, nhưng nếu quá “cứng” lại có thể triệt tiêu động lực đầu tư. Chỉ khi dung hòa được hai yếu tố - “cây gậy” đủ mạnh và “củ cà rốt” đúng chỗ mới có thể biến tài sản “ngủ quên” thành động lực tăng trưởng, đưa đất đai trở lại đúng giá trị của nó tạo nền tảng cho phát triển bền vững.

Lộ trình và giải pháp cho Việt Nam

Để chính sách này khả thi và mang lại hiệu quả thực chất, Việt Nam cần một giải pháp thông minh, có lộ trình rõ ràng và cơ chế khuyến khích song hành.

Bắt đầu từ dữ liệu minh bạch, cơ sở dữ liệu là nền tảng của mọi chính sách thuế. Việt Nam hiện chưa có hệ thống thống nhất để xác định đâu là bất động sản bỏ hoang - điều khiến việc đánh thuế nếu áp dụng ngay dễ thiếu chính xác và gây phản ứng xã hội. Do đó, bước đi đầu tiên cần là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất, kết nối giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Cục Thuế và các địa phương. Khi có thông tin đầy đủ về chủ sở hữu, tình trạng sử dụng và thời gian bỏ trống, nhà nước mới có thể phân loại và áp dụng chính sách một cách công bằng, minh bạch.

Song song, cần định nghĩa rõ ràng khái niệm “bất động sản bỏ hoang” trong luật nhằm tránh tình trạng áp thuế cảm tính hay hình thức.

Thí điểm có kiểm soát – tránh cú sốc thị trường, sau khi có dữ liệu, việc thực hiện thí điểm là vô cùng quan trọng. Chính vì vậy, Việt Nam nên thí điểm chính sách thuế tại một số đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM và Đà Nẵng - nơi tập trung nhiều dự án bị bỏ hoang. Giai đoạn đầu chỉ nên áp mức thuế lũy tiến nhẹ, ví dụ 5 -10% giá trị cho thuê ước tính của tài sản, và tăng dần theo thời gian nếu vẫn để trống. Đây sẽ là “cây gậy” đủ sức răn đe hành vi đầu cơ, nhưng vẫn cho người dân thời gian thích nghi và tránh tạo cú sốc tâm lý trên thị trường.

Cùng với đó, cần có cơ chế miễn, giảm hợp lý cho các trường hợp đặc biệt: nhà đang sửa chữa, tranh chấp pháp lý, hoặc chủ sở hữu gặp khó khăn tạm thời. Điều này giúp chính sách linh hoạt và nhân văn, tránh biến thuế thành gánh nặng cứng nhắc.

Thuế chỉ thực sự hiệu quả khi đi cùng các biện pháp khuyến khích. Nhà nước nên ban hành chính sách “củ cà rốt”: miễn hoặc giảm thuế trong 3 - 5 năm cho những chủ sở hữu đưa nhà vào chương trình cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất, tín dụng ưu đãi cho việc cải tạo, tái sử dụng công trình bỏ hoang; và rút gọn thủ tục hành chính khi chuyển đổi công năng dự án.

Các chính sách thuế đối với bất động sản bỏ hoang mục tiêu cuối cùng không phải là thu nhiều thuế hơn, mà là khơi thông nguồn cung nhà ở thực, hạn chế đầu cơ, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị. Khi người dân thấy lợi ích kinh tế rõ ràng, họ sẽ tự nguyện tham gia khi đó chính sách mới thực sự đi vào cuộc sống và tạo ra giá trị bền vững.

Để hiện thực được đồng bộ các giải pháp trên, Việt Nam cần xây dựng một lộ trình phù hợp. Lộ trình ba giai đoạn cho Việt Nam như sau: 12 tháng đầu: xây dựng dữ liệu quốc gia, định nghĩa pháp lý, chọn địa bàn thí điểm. Năm thứ hai – thứ ba: triển khai thuế lũy tiến, song song chính sách khuyến khích. Sau hai năm thí điểm: tổng kết, đánh giá tác động và mở rộng toàn quốc.

Một lộ trình thận trọng nhưng quyết liệt sẽ giúp Việt Nam vừa đảm bảo công bằng xã hội, vừa tránh rủi ro, khủng hoảng cho thị trường. Khi “cây gậy” đủ mạnh và “củ cà rốt” đặt đúng chỗ, những căn nhà bỏ hoang hôm nay cũng có thể trở thành nguồn lực sống cho đô thị ngày mai.

Đánh thuế bất động sản bỏ hoang không chỉ là vấn đề thu ngân sách, mà là bước thử năng lực quản trị đất đai và công bằng xã hội. Một chính sách thuế đúng không nằm ở việc đánh nặng hay nhẹ, mà ở cách nhà nước dùng thuế như công cụ điều tiết hợp lý, vừa răn đe đầu cơ, vừa khơi dậy dòng chảy tài sản đang bị “đóng băng”. Khi “cây gậy” được sử dụng đúng mức và “củ cà rốt” đặt đúng chỗ, chính sách thuế sẽ không chỉ tạo nguồn thu mới, mà còn đánh thức những giá trị đang "ngủ yên".

Hoàng Tư