Bài cuối: Chuẩn bị tốt các văn bản hướng dẫn thi hành

Nhiều thủ tục và giấy phép được cắt giảm

- Ông đánh giá như thế nào về Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua mới đây?

- Luật Nhà ở (sửa đổi) đã phát huy tinh thần cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và thu hẹp các loại “giấy phép con”, đây là động thái cần thiết để giảm tải các thủ tục pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp.

Tại dự thảo trước đây, đặt ra một thủ tục đối với riêng loại hình nhà ở chung cư là phải có “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan nhà nước. Luật Nhà ở (sửa đổi) đã sửa theo hướng pháp luật quy định rõ danh mục các hồ sơ, tài liệu phải có trước khi bàn giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm. Đây là phương thức quản lý thay đổi từ biện pháp “tiền kiểm” (cấp “giấy phép” bàn giao) sang biện pháp “hậu kiểm” (thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm) tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở.

Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản ThS. Nguyễn Văn Đỉnh

Ngoài ra, một “giấy phép con” cũng kịp thời được gỡ bỏ khỏi Luật là thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện một dự án (các nhà đầu tư này phải thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư để làm thủ tục công nhận làm chủ đầu tư).

Chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng có nhiều điểm mới nổi bật như quy định hợp lý để linh hoạt bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, trao quyền tự quyết cho địa phương trong việc bố trí đất nhà ở xã hội, tránh "cào bằng" tỷ lệ 20% như Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Mặt khác, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng luật hóa ưu đãi của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để xây công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại...

- Có quy định nào của Luật Nhà ở (sửa đổi) còn làm ông cảm thấy "lấn cấn" không?

- Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, tiếp tục quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là một lựa chọn hợp lý; tránh gây ra xáo trộn. Luật cũng quy định khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư và kết quả kiểm tra cho thấy nhà chung cư bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng, cơ quan nhà nước có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế, di dời bắt buộc để phá dỡ, thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thiết kế có phần còn “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu.

Cụ thể, phương án xây dựng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa nêu bật được nguyên tắc quan trọng và hết sức sâu sắc trong pháp luật dân sự: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại nhưng cũng đồng thời phải chịu rủi ro do tài sản của mình gây ra.

Luật quy định về việc UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu hư hỏng, thậm chí còn phải chi ngân sách để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định nếu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, cần phá dỡ để xây dựng lại thì các chủ thể đang sở hữu căn hộ chung cư được tiếp tục sở hữu căn hộ mới sau khi xây dựng lại. Lẽ ra cần quy định rằng nếu nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, ảnh hưởng đến an toàn của chính chủ sở hữu cũng như cộng đồng xung quanh thì các chủ sở hữu cần bàn bạc phương án, bỏ kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại. Không thể quy trách nhiệm thực hiện xây dựng lại để duy trì chỗ ở cho chủ sở hữu căn hộ cho Nhà nước.

Các quy định này cần được xem xét điều chỉnh ở thời điểm hợp lý để tạo hành lang pháp lý hiệu quả, khả thi cho việc xử lý các tòa nhà hết thời hạn sử dụng, bị hư hỏng.

Tăng cường truyền thông về các quy định mới

- Ngày 1.1.2025 Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được thực thi, điều này sẽ có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường bất động sản?

- Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sau, đồng thời bảo đảm chất lượng ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.

Như vậy, việc thông qua 2 Luật sớm ít nhất 1 kỳ họp so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án đầu tư bất động sản trong 1 năm tới. Thay vào đó, ý nghĩa lớn nhất là thời gian từ thời điểm ban hành đến thời điểm có hiệu lực dài hơn, để các chủ thể nghiên cứu, nắm bắt các điểm mới của luật kỹ càng hơn, giúp thực thi trơn tru hơn ngay khi luật có hiệu lực.

Nguồn: ITN

- Để thực thi hiệu quả Luật Nhà ở (sửa đổi), vai trò của các cơ quan quản lý, địa phương, doanh nghiệp ra sao, thưa ông?

- Chúng ta sẽ có hơn 1 năm kể từ thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua cho đến thời điểm có hiệu lực thi hành. Việc này giúp thời gian chuẩn bị các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành dài hơn sẽ tránh được việc “luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư”. Như vậy, song song với việc tăng cường truyền thông chính sách để giúp các cơ quan quản lý tại địa phương, người dân và cộng đồng doanh nghiệp nắm vững các quy định mới của Luật Nhà ở (sửa đổi), các cơ quan có thẩm quyền cũng cần chuẩn bị thật tốt các Nghị định, thông tư để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật.

Việc xem xét, tiếp tục điều chỉnh, điển hình là chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như tôi đề cập sẽ được thực hiện ở thời điểm hợp lý, sau khi có tổng kết đánh giá. Giải pháp sửa đổi (nếu có) nên thực hiện dưới hình thức 1 luật sửa đổi nhiều luật.

- Xin cảm ơn ông!

Hạnh Nhung