Bài cuối: Không vì khó mà lùi

Vướng mắc về quy hoạch nên khu đất hơn 3ha ven sông Hàn của các chủ đầu tư bị "treo" lại nhiều năm qua.

Mặc dù bỏ tiền ra mua lô đất TMDV số 23A2 rộng 453m2 tại đường Đỗ Pháp Thuận từ 13 năm qua, nhưng đến nay ông Đặng Xuân Tấn (trú quận Thanh Khê) vẫn chưa sử dụng được vào việc gì. Ông Tấn cho biết, lô đất của mình nằm trong khu vực được thành phố quy hoạch để tổ chức kinh doanh TMDV, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) năm 2007, là đất TMDV, thời hạn sử dụng lâu dài. Mục đích ông Tấn đầu tư lô đất này để kinh doanh dự án về văn hóa. Nhưng kể từ khi mua lại lô đất của một nhà đầu tư trước đó vào năm 2011 đến nay, khối tài sản ông Tấn bỏ ra đầu tư bị "treo" lại, gây thiệt hại rất lớn cho ông.

Lô đất của ông Tấn là 1 trong tổng số 65 lô đất tổng diện tích hơn 3ha của 32 chủ đầu tư là doanh nghiệp, người dân tại khu vực này cùng chung tình trạng. Cụ thể, vệt đất hơn 3ha ven sông Hàn giới hạn bởi đường Thuận Yến và Đỗ Pháp Thuận được thành phố qui hoạch là đất TMDV, được các chủ đầu tư mua lại từ nhà đầu tư sơ cấp là Công ty Cổ phần Nam Việt Á, được cấp GCN năm 2007. Vào năm 2012, sau khi Thanh tra Chính phủ có Kết luận số 2852, toàn bộ đất TMDV trên địa bàn Đà Nẵng đã cấp GCN thời hạn sử dụng lâu dài phải chuyển về 50 năm. Tiếp đến, năm 2013, toàn bộ khu đất TMDV hơn 3 ha này nằm trong tổng diện tích 846.632 m2 được thành phố quy hoạch xây dựng công viên văn hóa, giải trí, và bị mắc kẹt, "treo" lại đến nay.

Ông Võ Nguyên Chương, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng cho biết, từ năm 2007 đến năm 2013 một số trường hợp chủ đầu tư đã xây dựng kết cấu đơn giản trên các lô đất đó. Từ năm 2013 đến nay, dù chưa có quyết định thu hồi chi tiết nhưng trên thực tế chủ đầu tư các lô đất này bị hạn chế tối đa quyền lợi, không thể chuyển nhượng, xây dựng, gần như không thể làm gì trên đất đó. Năm 2017, thành phố phê duyệt lại quy hoạch theo hướng tách phần 65 lô đất đó ra khỏi dự án công viên văn hóa, giải trí trước kia để hình thành riêng dự án công viên công cộng. Năm 2019, thành phố giao lập dự án đầu tư công viên công cộng, xác định kinh phí bồi thường, xây dựng. Ông Chương cho biết, sau khi có dự án đầu tư công viên công cộng này mới xác định giá trị bồi thường, sau đó Sở TN&MT mới làm thủ tục để đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư các lô đất này. Trong đó, việc xác định thời hạn sử dụng đất cho các chủ đầu tư là 45 năm (trừ 5 năm đã sử dụng từ 2007 đến 2012). Thời hạn sử dụng đất 45 năm còn lại sẽ được tính từ thời điểm thành phố thực hiện thu hồi đất để triển khai dự án công viên công cộng.

Như vậy, hướng tháo gỡ hiện nay với 62 lô đất (3 lô đất chủ đã nhận tiền bồi thường di dời) là đền bù giải tỏa để thực hiện dự án công viên công cộng. Tuy nhiên, số tiền đền bù giải tỏa rất lớn. Ông Lê Tự Gia Thạnh, Chủ tịch UBND quận Hải Châu cho biết, quận đã khái toán theo đơn giá thị trường đền bù đất TMDV thời hạn sử dụng 50 năm đối với 62 lô đất này là 1.533 tỷ đồng. Trong khi đó, ông Lê Văn Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng cho biết, tổng mức đầu tư dự án lên đến 1.572 tỷ đồng, riêng chi phí đền bù 1.533 tỷ đồng (mới chỉ là khái toán) trong khi giá trị xây lắp chỉ có 23 tỷ đồng. Dự án có hiệu quả về mặt xã hội vì là công viên công cộng phục vụ cộng đồng nhưng không có hiệu quả kinh tế.

Theo các quy hoạch chung, phân khu, chi tiết thì khu vực này là công viên phục vụ công cộng. Tuy nhiên, trong điều kiện ngân sách thành phố hạn chế, cần ưu tiên đầu tư các dự án trọng điểm, tạo động lực phát triển, thì một dự án dùng ngân sách lớn, không có hiệu quả kinh tế sẽ rất khó được thực hiện ngay. Ông Võ Nguyên Chương cho biết, trường hợp không nhận đền bù bằng tiền thì chủ đầu tư của 62 lô đất này có thể nhận hoán đổi đất. Sở TN&MT đã giao Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố rà soát, bố trí đủ quỹ đất để hoán đổi lại cho nhà đầu tư. Việc hoán đổi đất cũng có 2 hướng, chủ đầu tư có thể hoán đổi từ đất TMDV thời hạn sử sụng 45 năm sang đất TMDV ở vị trí khác. Hoặc chủ đầu tư cũng có thể hoán đổi đất TMDV sang đất ở thời hạn sử dụng lâu dài (Luật Đất đai năm 2024 cho phép thực hiện). Trong trường hợp này, thành phố sẽ rà soát lại quỹ đất đang quản lý, dồn lại đủ diện tích tương ứng với diện tích quy đổi, thực hiện theo hướng định giá quy đổi thành tiền.

Những vướng mắc về đất đai tại Đà Nẵng rất phức tạp, nhiều nút thắt, tồn tại nhiều năm, việc tháo gỡ rất gian nan, cần thời gian. Tuy nhiên, không vì khó mà lùi, tìm lý do né tránh, đùn đẩy. Với tinh thần quyết tâm, luôn suy nghĩ, vận dụng sáng tạo những quy định để tìm hướng mở, bắt tay tháo gỡ từng nút thắt, nhờ vậy nhiều vướng mắc đất đai phức tạp tồn tại nhiều năm tại Đà Nẵng đã tìm được đầu ra, khơi thông được nguồn lực phát triển, tạo niềm tin cho người dân, doanh nghiệp. Chìa khóa để giải quyết vướng mắc chính là đảm bảo đúng quy định pháp luật, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, nhà đầu tư.

HẢI QUỲNH