Bài toán nhà ở khu vực tam giác kinh tế phía Nam - Bài 2: Nhân tố giúp giá nhà về đúng giá trị

Mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở

Nhiều năm nay, khu vực các tỉnh như Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương có tốc độ phát triển kinh tế rất nhanh, thu hút lượng lớn lao động trong và ngoài nước đến làm việc và sinh sống và nhu cầu sở hữu nhà ở đang tăng nhanh. Tuy nhiên, hiện nhà ở đang tăng giá, khiến nhiều người "đau đầu". Cần có nhiều biện pháp kéo giảm giá nhà để phù hợp với thu nhập.

Để người dân sinh sống và làm việc trên địa bàn có cơ hội tiếp cận với nhà ở tại nhiều phân khúc khác nhau, không chỉ nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp mà còn là nhà ở thương mại. Các tỉnh, thành phố đã đề ra nhiều kế hoạch phát triển nhà và mục tiêu phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu tăng nguồn cung nhà ở.

Nhà ở rất quan trọng đối với đời sống và sự phát triển của nhiều thế hệ tại những khu vực có khu công nghiệp, kinh tế phát triển.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở Tp.HCM giai đoạn 2021 – 2025, Tp.HCM đặt mục tiêu trong giai đoạn tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm tối thiểu là 50 triệu m² sàn; chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người của Tp.HCM đến năm 2025 tối thiểu là 23,5 m²/người.

Về diện tích tối thiểu của các loại hình nhà ở trong các dự án, không kể nhà ở xã hội tăng thêm khoảng 15,5 triệu m² sàn xây dựng, trong đó tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phấn đấu đạt tối thiểu 90% tổng số căn. Nhà ở xã hội tăng thêm khoảng 2,5 triệu m² sàn. Về diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại và nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 là 974,4ha.

Một trong những tỉnh thuộc vùng Đông Nam Bộ là Bình Dương cũng công bố kế hoạch trong giai đoạn 2021 - 2025 sẽ hoàn thành khoảng 16.424.360m² sàn nhà ở thương mại, tương đương khoảng 104.053 căn nhà.

Trong số này, có khoảng 15 triệu m² sàn từ các dự án đang triển khai xây dựng, còn lại tỉnh đang mời gọi đầu tư các dự án mới.

Toàn tỉnh Bình Dương hiện có 381 dự án nhà ở thương mại đang thực hiện. Các dự án này tập trung chủ yếu tại các địa phương phát triển mạnh về công nghiệp, thương mại - dịch vụ.

Tổng quy mô các dự án khoảng 46,9 triệu m2 sàn, tương ứng với khoảng 262.000 căn nhà; trong đó loại hình phát triển chủ yếu là nhà ở riêng lẻ với 34 triệu m2 sàn, tiếp đó là nhà chung cư và lô nền.

Dự kiến, nguồn cung từ các dự án này trong giai đoạn 2021-2025 khoảng 15 triệu m2 sàn, tương ứng khoảng 84.000 căn nhà ở thương mại. Sẽ đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, khi nguồn cung dồi dào sẽ kéo giảm được giá nhà.

Hay tỉnh Đồng Nai, kế hoạch phát triển nhà tỉnh này phấn đấu đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh đạt 27,0 m² sàn/người. Trong đó: Khu vực đô thị là 27,5 m² sàn/người; khu vực nông thôn là 26,5 m² sàn/người; diện tích nhà ở bình quân đầu người tối thiểu toàn tỉnh đạt khoảng 10 m² sàn/người. Nhà ở trong các dự án thương mại, khu đô thị: 13.445 căn.

Nhiều sản phẩm bất động sản ở phân khúc cao cấp khiến nhiều người có thu nhập dưới trung bình càng xa "giấc mơ" sở hữu nhà tại các thành phố kinh tế phát triển.

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 70% sản phẩm nhà ở trên thị trường hiện nay thuộc về phân khúc cao cấp, dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân thiếu rất nhiều. Trong khi đó, đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực cũng như khả năng chi trả của phần lớn người tiêu dùng.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long cho rằng: "Việc Tp.HCM, Bình Dương và Đồng Nai có những kế hoạch phát triển nhà trong dài hạn, là những chính sách đúng đắn và sẽ rất có lợi cho người mua nhà.

Bởi khi nguồn cung nhà ở dồi dào, hàng loạt các dự án không chỉ nhà ở thương mại mà nhà ở xã hội được xây dựng chào bán ra thị trường, thì giá nhà sẽ không còn "leo thang". Việc tiếp cận mua nhà sẽ dễ dàng hơn, bớt đi một phần gánh nặng".

Giảm giá nhà ở bằng cách nào?

Với việc giá nhà ở đang tăng cao ở cả phân khúc thương mại, lẫn nhà ở xã hội (NOXH) điều này khiến người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn hơn khi muốn sở hữu nhà ở, đặt ra yêu cầu cần có nhiều giải pháp để kéo giảm giá nhà ở trong thời gian tới.

Chia sẻ với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, để giá nhà giảm được, các Bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường. Giải quyết cải thiện nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu của thị trường.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng Giám đốc Công ty CP C-Holdings nhận định: "Hiện nay, giá nhà ở thương mại cũng rất cao. Nhà ở xã hội cũng là phân khúc được nhiều người mong đợi, nhưng nguồn cung lại rất hạn chế. Hiện, các chính sách về phát triển nhà ở khu vực tỉnh Bình Dương, Tp.HCM từ cơ quan chức năng rất là tốt. Trong đó, kế hoạch tăng diện tích sàn xây dựng, dự án nhà ở để đáp ứng nhu cầu mua nhà, an cư lập nghiệp cho người dân là rất cần thiết, dù là ở phân khúc nào".

Với việc giá nhà ở đang tăng cao ở cả phân khúc thương mại, lẫn nhà ở xã hội (NOXH) điều này khiến người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn hơn khi muốn sở hữu nhà ở.

Trao đổi với Người Đưa Tin về vấn đề kéo giảm giá nhà hiện nay cho phù hợp với nhu cầu cũng như mặt bằng chung của thị trường, ông Cường cho rằng: "Với thị trường hiện nay ở khu vực Đông Nam bộ, có thể nói rằng giá nhà ở thương mại đã rất cao và khó cho người thu nhập thấp tiếp cận. Tuy nhiên, các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai đang dồi dào nguồn cung nhà ở, cũng là cơ hội cho người mua nhà".

"Ở góc độ của chủ đầu tư, tôi thấy giá nhà hiện tại vẫn có thể kéo về mức bằng với thị trường thực tế. Khi một dự án được tạo điều kiện hoàn thủ tục sớm hơn, giảm thời gian ra dự án, thì các chi phí phát sinh giảm theo từ đó kéo giảm giá nhà. Ngoài ra, các cơ quan chức năng cần xem xét phương án hỗ trợ doanh nghiệp khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng.

Đây là 2 hạng mục hiện chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành bất động sản. Bên cạnh đó, với những doanh nghiệp có năng lực về xây dựng, sẽ giúp cắt giảm thêm nhiều chi phí. Từ đó chủ đầu tư sẽ không quá đặt nặng vào kỳ vọng lợi nhuận", ông Cường chia sẻ.

Trao đổi với PV, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông nhận định: "Để kéo giảm giá nhà ở thời điểm hiện nay theo tôi là khó, nhưng không phải không thể. Đầu tiên, doanh nghiệp buộc phải giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, để cho giá nhà ổn định, cùng chung tay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững".

Tăng cường nhà ở xã hội là giải pháp cấp bách

Ngoài vấn đề tác động pháp lý cũng như giảm kỳ vọng lợi nhuận tại phân khúc nhà ở thương mại để kéo giảm giá nhà. Hiện nay, một trong những giải pháp được xem là cốt lõi để kéo giảm nhà giá tại khu vùng Đông Nam bộ chính là việc hàng loạt các dự án nhà ở xã hội (NOXH) được xây dựng và phát triển xuyên suốt.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Ngô Quang Phúc cho rằng: "Hiện nay, Chính phủ đang yêu cầu nhiều tỉnh thành xây dựng phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhà cho người có nhu nhập thấp, người lao động. Nếu các dự án xây dựng nhà ở xã hội thông suốt pháp lý, tạo điều kiện sớm, đáp ứng nhu cầu về tài chính của người thu nhập thấp thì nguồn cung nhà ở ra thị trường tăng, chắc chắn giá nhà giá sẽ ổn định ở mọi phân khúc".

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Dông Group.

Cũng theo ông Phúc, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1/8, giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Hướng tới mục tiêu bình ổn thị trường thúc đẩy nhà đất phát triển bền vững, giá cả phù hợp và không còn quá "nóng" như những năm trước đây. Về lâu dài, thị trường nhà ở sẽ ngày càng đi đúng hướng, các phân khúc sẽ tập trung cho người có nhu cầu ở thực, phục vụ mục đích an cư…

Nhà ở xã hội là "giấc mơ" của nhiều người lao động.

Liên quan đến vấn đề trên, ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Trần Anh (Trần Anh Group) nhận định: "NOXH lâu nay vẫn là đề tài được nhiều cơ quan chức năng và người dân nhắc đến. Nhiều vướng mắc về pháp lý, cơ chế đã khiến cho doanh nghiệp tư nhân không mặn mà với phát triển NOXH.

Tuy nhiên, trong thời gian tới đây, NOXH nếu được cơ quan chức năng đưa ra những giải pháp cụ thể cơ chế thông suốt tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm NOXH tiếp cận các khoản vốn… Điều này, sẽ góp phần tăng nguồn cung và có sự chung tay của doanh nghiệp cùng với cơ quan chức năng khi làm NOXH.

NOXH là một trong những điểm mấu chốt giúp thị trường cân bằng, tránh việc đầu cơ đẩy giá bất động sản.

"Tôi hy vọng rằng trong thời gian tới các thủ tục pháp lý dành cho việc phát triển NOXH sẽ thuận lợi, nhanh chóng hơn. Việc này làm tăng nguồn cung NOXH, giúp thị trường bất động sản dồi dào sản phẩm, người mua nhà sẽ được tiếp cận với phân khúc căn hộ giá rẻ với nhiều ưu đãi… giấc mơ an cư lập nghiệp của người dân sẽ không còn xa vời", ông Hà Văn Thiện chia sẻ.

(Còn nữa)