Bán mãi không được, đất nền sắp bị 'thất sủng'?

Sau nhiều năm tích lũy, anh Đặng Trần Minh, nhân viên tài chính tại Hà Nội, dành dụm được hơn 2 tỷ đồng và vẫn xem đất nền là kênh “giữ tiền an toàn”. Tuy nhiên, bất chấp những cuộc gọi từ môi giới mời chào “cơ hội cuối”, “giá sắp tăng” anh vẫn tỏ ra vô cùng thận trọng.

Giới đầu tư thận trọng

Anh Minh kể từng chứng kiến không ít bạn bè lao vào các đợt “sóng đất”, mua đi bán lại hồi 2021, chỉ trong vài tháng đã có lãi. Nhưng rồi cũng chính họ, khi thị trường chững lại, đang phải ôm đất nhiều năm không thanh khoản.

Với kinh nghiệm đó, anh Minh bắt đầu thay đổi cách tiếp cận, thay vì hỏi “có tăng giá không”, anh chuyển sang tìm hiểu “có ở được không, có cho thuê được không”.

Gần nhất, vào đầu tháng 4 vừa qua, khi theo chân "cò" đến xem một lô đất ở Đông Anh, anh Minh rất ưng ý về vị trí, diện tích, nhưng khi so sánh giá với khu vực xung quanh, anh nhận ra mức giá vẫn cao hơn giá trị thực, nên gác lại quyết định, tự nhủ phải chờ thêm.

“Thị trường đất nền không còn dễ như trước. Nếu xuống tiền sai, có thể phải trả giá bằng vài năm chôn vốn”, anh Minh chia sẻ.

Đất nền đang giảm sức hút so với thời hoàng kim.

Sự thận trọng của anh Minh không phải cá biệt, mà đang phản ánh tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đất nền bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh.

Bước sang năm 2026, thị trường đất nền đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, khi các yếu tố vĩ mô, dòng tiền và đặc biệt là hành lang pháp lý đồng loạt tác động, buộc phân khúc này phải “giảm tốc” sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2026, giá đất nền tại Hà Nội đã giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi thanh khoản suy yếu rõ rệt. ĐIều này không chỉ phản ánh sự điều chỉnh về giá, mà còn cho thấy sự thay đổi trong hành vi của thị trường, từ “mua nhanh – bán nhanh” sang “đi đường dài”.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nguyên tắc cốt lõi của thị trường bất động sản vẫn không thay đổi. Nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Quê nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, chỉ nên lựa chọn những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, để ở hoặc kinh doanh.

“Giá bất động sản phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Thời gian qua, nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực, nên việc điều chỉnh là tất yếu”, ông Quê nhận định.

Ông cũng lưu ý rằng, từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, khiến dư địa tăng thêm trong ngắn hạn không còn nhiều, trừ những khu vực có đột phá về hạ tầng hoặc xuất hiện các đại dự án.

Ở góc nhìn nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ là giai đoạn “sàng lọc mạnh” của thị trường đất nền.

“Quy định về mã định danh bất động sản là một bước tiến quan trọng, giúp minh bạch hóa quyền sở hữu và mặt bằng giá. Điều này sẽ hạn chế tình trạng giao dịch ‘hai giá’ và làm rõ giá trị thực của tài sản”, ông Kiệt phân tích.

Sức hút suy giảm?

Đáng chú ý, ông Kiệt cũng nhìn nhận đất nền đang đi qua “kỷ nguyên phân lô”. Theo đó, quy định cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II và III có thể khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm tới 80%.

Thực tế thị trường cũng đang phản ánh rõ nhận định này. Theo ghi nhận từ các môi giới tại khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, lượng giao dịch đất nền đã giảm đáng kể so với cùng kỳ.

Anh Phan Hiển, môi giới lâu năm tại Đông Anh, cho biết phần lớn khách hàng hiện nay chỉ dừng ở mức khảo sát, so sánh, rất ít người xuống tiền.

“Chỉ những lô đất thực sự đẹp, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và giá sát với giá trị thực mới có giao dịch. Còn lại, nhiều sản phẩm từng bị đẩy giá cao gần như ‘đóng băng’”, anh Hòa chia sẻ.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, chi phí phát triển đất nền hiện nay đã tăng đáng kể, từ tiền sử dụng đất, đầu tư hạ tầng đến các yêu cầu pháp lý. Trong khi đó, thời gian triển khai kéo dài khiến vốn bị “chôn” lâu hơn, làm giảm hiệu quả đầu tư.

Những diễn biến thực tế cho thấy đất nền, loại tài sản vốn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá, đang mất dần sức hút trong bối cảnh thị trường đề cao tính bền vững và khả năng khai thác thực tế.

Dù vậy, không phải toàn bộ thị trường đều rơi vào trạng thái trầm lắng. Theo các chuyên gia, những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, kết nối giao thông thuận lợi và pháp lý rõ ràng vẫn ghi nhận giao dịch ổn định. Đây được xem là “vùng an toàn” trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh.

Dự báo cho năm 2026, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng sức cầu có thể phục hồi, nhưng sẽ mang tính chọn lọc cao, tập trung vào các sản phẩm đáp ứng đầy đủ tiêu chí về pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác.

Có thể thấy, thị trường đất nền đang bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn, khi các yếu tố đầu cơ bị thu hẹp và giá trị thực được đặt lên hàng đầu. Trong bối cảnh đó, chiến lược “lướt sóng” gần như không còn phù hợp.

Thay vào đó, nhà đầu tư cần xác định tầm nhìn trung và dài hạn, ưu tiên những tài sản có thể tạo ra dòng tiền và gắn liền với nhu cầu thực. Đồng thời, việc kiểm soát rủi ro thông qua đánh giá kỹ pháp lý, quy hoạch và thanh khoản là yếu tố then chốt.