Bàn thêm về 'Nghị quyết thí điểm về đất khác'

Nghị quyết thí điểm về đất khác sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Không phải vấn đề mới

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp chỉ có thể thỏa thuận đối với đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác.

Tuy nhiên, trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai 2024, có nhiều ý kiến cho rằng, nên mở rộng quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp với các loại đất khác nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với mục tiêu đô thị hóa.

Sau khi cân nhắc và thảo luận kỹ lưỡng, Quốc hội quyết định không mở rộng quyền tiếp cận đất đai với các loại đất khác cho phát triển nhà ở thương mại với nhiều nguyên nhân khác nhau:

- Việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại chưa phù hợp với chủ trương Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, trong đó quy định chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và đấu giá đất. Việc cho phép doanh nghiệp tự đi thỏa thuận sẽ thu hẹp phương thức tiếp cận đất đai thông qua đấu thầu, đấu giá đất, qua đó gián tiếp giảm nguồn thu từ đất đai của Nhà nước.

- Việc không quy định cụ thể các loại đất khác được dễ dàng tiếp cận dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp, đất rừng, đất công… để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Việc này sẽ tạo những nguy cơ tiềm tàng cho tiêu cực phát sinh trong quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đồng thời có khả năng làm giảm hiệu quả sử dụng đất vì một số nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp nhưng không sử dụng, chờ điều chỉnh quy hoạch để hưởng chênh lệch địa tô.

- Luật Đất đai 2024 quy định nhà đầu tư chỉ được tiếp cận với đất ở là phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận trong khuôn khổ, vì đất ở với đặc thù là được giao đất và có thời gian sử dụng ổn định, lâu dài.

Trong khi đó, các loại đất khác hầu như đều có thời gian sử dụng nhất định. Ngoài ra, trong trường hợp thuê đất thì còn có cả hình thức trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần. Do đó, việc quy định chung chung có thể sẽ gây thiệt hại đối với ngân sách.

Bởi nếu một khu đất đang sử dụng hàng năm và sắp hết thời gian sử dụng, nay cho phép chuyển sang làm nhà ở thương mại là không công bằng với các nhà đầu tư khác, nếu để thêm vài năm hết hạn sử dụng thì các nhà đầu tư khác hoàn toàn có khả năng tiếp cận với quỹ đất đó và đem lại nhiều lợi ích hơn cho Nhà nước thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu.

Định hướng chính sách hài hòa

Vì những nguyên nhân nêu trên mà khi thông qua Luật Đất đai 2024, Quốc hội đã hạn chế quyền tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp trong việc phát triển các dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, trước những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại, nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp mau chóng phục hồi, đồng thời là một biện pháp gián tiếp nhằm giảm giá nhà đất, tạo ổn định xã hội, việc xây dựng và ban hành Nghị quyết thí điểm về đất khác là cần thiết.

Ông Trần Đại Nghĩa, Chuyên gia chính sách pháp lý đầu tư - CEO FIIVN

Để Nghị quyết phát huy được hiệu quả, hạn chế tiêu cực, đồng thời phù hợp với sự phát triển lâu dài, ổn định của thị trường bất động sản, còn một số vấn đề cần được làm rõ:

- Cần phải quy định cụ thể loại đất nào doanh nghiệp có thể tiếp cận trong quá trình phát triển dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ, Nghị quyết chỉ nên cho phép thí điểm tiếp cận với đất nông nghiệp, cụ thể là đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm còn thời hạn sử dụng, không nên mở rộng quá nhiều đến các loại đất khác như đất rừng, đất quốc phòng - an ninh…

- Nghị quyết cần phải quy định rõ hình thức giao đất/cho thuê đất và thời gian sử dụng đất còn lại mà doanh nghiệp được phép tiếp cận. Theo các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai 2024, chỉ nên giới hạn Nghị quyết cho phép nhà đầu tư được tiếp cận với đất đã trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê và còn thời gian sử dụng đất trên 10 năm (bằng với quy định của một kỳ quy hoạch sử dụng đất).

Điều này vừa phù hợp với định hướng quy hoạch của Nhà nước, vừa tăng cường hiệu quả sử dụng đất đai và tăng thu ngân sách. Đối với các loại đất trả tiền hàng năm hoặc gần hết thời gian sử dụng thì phải cân nhắc rất kỹ, bởi nếu cho phép tiếp cận với loại đất này thì dễ tạo thành các tiền lệ không tốt trong tiếp cận công bằng nguồn lực đất đai.

- Thực tiễn cho thấy, quá trình đô thị hóa đã dẫn đến việc trong các đô thị có nhiều lô đất xen kẹt, bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp hoặc đất thương mại dịch vụ, sản xuất - kinh doanh. Những giới hạn về diện tích tối đa trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nguyên nhân cho thực trạng trên.

Để giải quyết các vướng mắc đó cho nhà đầu tư, việc cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất khác là phù hợp nhưng nên có giới hạn nhất định, nếu dự án có quy mô là đô thị (ví dụ trên 20 ha) thì bắt buộc phải tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, chứ không thể sử dụng Nghị quyết để mua gom tràn lan, mâu thuẫn với quy định hiện hành về đấu thầu đang áp dụng hiệu quả.

- Thực trạng tại các đô thị hiện nay là đất ở sẽ xen kẹt với đất khác, vì vậy nên chăng chúng ta sửa quy định này theo các quy định cũ trong Luật Nhà ở 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 đã áp dụng thành công là dự án phải có đất ở và đất khác.

Quy định này sẽ hạn chế việc một số dự án đang là khu công nghiệp hiện hữu, nay được quy hoạch thành đô thị thì nhà đầu tư mặc nhiên sẽ có lợi thế và hưởng toàn bộ chênh lệch địa tô không do mình tạo ra, trong khi định hướng của Nghị quyết là giải quyết các khu đất xen kẹt trong đô thị.

Ngoài ra, cũng nên quy định mức đất ở tối thiếu trong tổng quy mô dự án, ví dụ từ 10-30% diện tích là đất ở trên tổng quy mô, tránh tình trạng dự án chỉ có vài chục hoặc vài trăm mét vuông đất ở trên quy mô vài héc-ta, điều này là rất khập khiễng.

- Dự thảo Nghị quyết nên quy định các tiêu chí cụ thể hơn nhằm lựa chọn các dự án nào được phép áp dụng thí điểm.

Về cơ bản, Nghị quyết là nhằm tháo gỡ các khó khăn của thị trường bất động sản, do đó chỉ nên ưu tiên áp dụng cho các dự án tồn tại trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đối với các dự án sau ngày 1/8/2024 thì phải cân nhắc lựa chọn áp dụng dựa trên tiêu chí phù hợp với quy hoạch đô thị, kế hoạch phát triển nhà ở và quy mô diện tích nhỏ không đủ điều kiện tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Như vậy, vừa giải quyết cho các dự án cũ, vừa hài hòa lợi ích giữa các doanh nghiệp đang áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024 và doanh nghiệp áp dụng Nghị quyết thí điểm.

Với chủ trương tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án, Nghị quyết thí điểm về đất khác sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, qua đó giúp các doanh nghiệp dần tăng trưởng trở lại và đi vào ổn định. Đây là một chủ trương đúng đắn trong bối cảnh thị trường phục hồi còn chậm, cần được sự hỗ trợ về mặt chính sách nhằm tạo động lực phát triển nhanh hơn.

Tuy nhiên, để có thể đưa thị trường phát triển theo hướng bền vững, hài hòa lợi ích và tạo công bằng giữa các doanh nghiệp, cần phải có những đánh giá khách quan, đa chiều và có định hướng trong quá trình xây dựng nội dung Nghị quyết.

Nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp đang diễn ra, Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất sẽ thực sự là một động lực to lớn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Trần Đại Nghĩa / Chuyên gia chính sách pháp lý đầu tư - CEO FIIVN