Bảo lãnh phát sinh chi phí nhưng sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua dự án
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bắt buộc nhà đầu tư phải phát hành thư bảo lãnh đến tất cả các khách hàng. Điều này nhằm hỗ trợ người mua - bên vốn yếu thế hơn trong các giao dịch bất động sản.
Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng - Đoàn Cần Thơ. Ảnh: Đinh Nhung
Thảo luận tại tổ về Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chiều 19/6, đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng (Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội) cho biết, dự thảo luật lần này kế thừa từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng từng điều khoản, quy định đã được bổ sung, chỉnh sửa nhiều.
Đặc biệt, dự thảo Luật có những nội dung rất mới, như xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu thông tin về bất động sản, gắn với yêu cầu trong Nghị quyết 18 là phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản cùng với hệ thống dữ liệu đất đai. Hay nội dung liên quan đến điều tiết bất động sản, cần phải có vai trò của Nhà nước trong trường hợp thị trường có biến động bất thường.
Đại biểu Nguyễn Mạnh Hùng góp ý về một số nội dung cụ thể:
Về điều kiện với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, dự thảo được bổ sung thêm hai khoản rất quan trọng nhằm mục đích không phải ai cũng dễ dàng kinh doanh bất động sản được. Luật 2014 đặt yêu cầu với chủ đầu tư chỉ cần 20 tỷ trong tài khoản trở lên là có thể tham gia thị trường. Dự thảo luật lần này có sự phân đoạn. Như dự án trên 20 hecta quy định vốn chủ sở hữu phải chiếm trên 15% tổng vốn đầu tư. Còn dự án dưới 20 hecta thì vốn chủ sở hữu trên 20% tổng vốn đầu tư.
“Các quy định này theo nghiên cứu của Ủy ban Kinh tế và cá nhân tôi là phải làm rõ hơn. Quy định liên quan đến vốn chủ sở hữu của mình gắn với các dự án trên 20 hecta hoặc dưới 20 hecta, nếu hình dung một doanh nghiệp gắn với một dự án thì rõ; nhưng một doanh nghiệp đang đầu tư vài dự án, nhiều dự án thì chưa rõ quy định trên tổng số hay từng dự án. Theo tôi thì nên tính toán trên tổng dự án, vì từng dự án sẽ có sự trùng lắp”, ông Hùng nêu ý kiến.
Liên quan đến chỉ tiêu đánh giá tài chính của các chủ đầu tư, quy định tại dự thảo Luật nêu tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu là những chỉ tiêu đánh giá lành mạnh tài chính trong triển khai dự án. Tuy nhiên ông Hùng đặt vấn đề, những chỉ tiêu này đã đủ chưa, có đủ thuyết phục không?
Theo ông, nhiều khi dư nợ của chủ đầu tư cao nhưng thời hạn đến hạn còn dài. Mặt khác, mỗi doanh nghiệp có tiềm lực khác nhau, chưa chắc tỷ lệ dư nợ cao rủi ro hơn dư nợ thấp, mà phụ thuộc vào dự án sinh lời như thế nào, khả năng điều hành của lãnh đạo công ty... Vì vậy, đại biểu cho rằng quy định này cần phải bao quát toàn diện, tránh nguyên tắc cứng nhắc.
Liên quan đến bảo lãnh, trong Luật 2014 có nêu nhưng thực tế vận dụng thì chủ đầu tư chỉ thực hiện ký kết mang tính chất giao ước. Trong dự thảo Luật bắt buộc chủ đầu tư phải phát hành thư bảo lãnh đến tất cả các khách hàng, nhằm hỗ trợ người mua - bên yếu thế hơn trong giao dịch bất động sản. Trong trường hợp nhà đầu tư không hoàn thành cam kết về tiến độ, chất lượng thì người mua có thể yêu cầu rút tiền về, bên bảo lãnh có nghĩa vụ hoàn trả cho khách hàng.
“Có nhiều ý kiến về việc phát sinh chi phí bảo lãnh cả chủ đầu tư và khách hàng, nhưng xét về tổng quan và chiến lược thì việc này bảo vệ tốt hơn cho khách hàng trong trường hợp nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết”, ông Hùng thể hiện sự đồng tình.
Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, trên thực tế đang vướng nhiều vướng mắc. Để giải quyết các vướng mắc này, quy định trong dự thảo Luật đang nghiêng về hướng khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư không cần hoàn thành hết nghĩa vụ tài chính, chỉ cần có các quyết định về giao đất, quyết định chủ trương đầu tư...
Theo vị đại biểu, quy định này giúp nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính có thể chuyển nhượng dự án cho đối tác khác có khả năng thực hiện. Tuy nhiên ông Hùng lưu ý tạo ra sự cân bằng là đảm bảo dự án phải được tiến hành theo đúng phê duyệt. Ngoài ra, ông còn băn khoăn về quy định khi chuyển nhượng tất cả dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không thể thay đổi, có thể gây vướng mắc trong thực tế. Ví dụ như chủ đầu tư một tòa nhà 20 tầng, trong quá trình triển khai gặp khó khăn tài chính nên phải chuyển nhượng, nhưng nhà đầu tư mới lại muốn thêm 5 tầng để có hiệu quả kinh doanh. Ông Hùng đề nghị cân nhắc quy định này.
Liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, dự thảo Luật đang quy định với tài sản hình thành trong tương lai và chuyển nhượng đất có hạ tầng kỹ thuật khi giao dịch phải bắt buộc qua sàn. Theo ông Hùng, nếu một sàn giao dịch hoạt động minh bạch, hiệu quả, đảm bảo điều kiệp pháp lý thì sẽ chuyên nghiệp và phù hợp xu thế hiện đại; nhưng qua thực tế thì vẫn chưa quản lý được, xuất hiện những hiện tượng cấu kết nâng giá, gây sốt ảo, tạo ra trung gian phát sinh chi phí, chưa rõ pháp lý các hợp đồng...
Vì vậy, ông Hùng đề xuất vẫn quy định, tuy nhiên không bắt buộc, chỉ ở mức độ khuyến khích. “Các sàn dần đi vào hoạt động bài bản, quy củ, minh bạch thì dù mất chi phí người dân vẫn tình nguyện tham gia”, vị đại biểu nói.
