Bảo vệ người mua nhà, ngăn chặn hành vi thao túng thị trường bất động sản

Quang cảnh phiên thảo luận tại tổ chiều 22-10. Ảnh: Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai

Không để lãng phí nguồn lực đất đai

Góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị đặc biệt quan tâm hoàn thiện cơ chế xử lý, tái cấu trúc các dự án không còn khả năng tiếp tục triển khai.

Theo ông, dự thảo đã quy định về chuyển nhượng dự án, kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ, cũng như trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng có thể gây vướng mắc đối với những chủ đầu tư đã mất năng lực tài chính, không còn khả năng tiếp tục dự án hoặc thanh toán các khoản nghĩa vụ còn tồn đọng.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị Chính phủ nghiên cứu cơ chế chuyển giao có điều kiện, quy định rõ tiêu chí chuyển giao, năng lực và trách nhiệm của nhà đầu tư tiếp nhận. Ảnh: Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai

Trong khi đó, nhà đầu tư khác có đủ năng lực và sẵn sàng tiếp nhận dự án nhưng không thể triển khai do chưa đáp ứng điều kiện chuyển nhượng. Nếu không có cơ chế xử lý phù hợp, dự án có thể tiếp tục đình trệ, Nhà nước khó thu hồi các khoản nghĩa vụ tài chính và nguồn lực đất đai bị lãng phí.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu cơ chế chuyển giao có điều kiện, quy định rõ tiêu chí chuyển giao, năng lực và trách nhiệm của nhà đầu tư tiếp nhận; biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính, xử lý tài sản bảo đảm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng cùng các bên liên quan.

Đồng thời, cần phân định rõ trường hợp được chuyển giao để tiếp tục triển khai với trường hợp phải thu hồi dự án. Việc tháo gỡ khó khăn không được trở thành phương thức hợp thức hóa vi phạm hoặc gây thất thoát nguồn lực nhà nước.

“Không đánh đổi kỷ cương tài chính để tháo gỡ khó khăn, nhưng cũng không để điều kiện quản lý trở thành rào cản khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí và nghĩa vụ ngân sách không được thu hồi”, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh.

Phát triển nhà ở cho thuê, bảo đảm cơ hội an cư

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị xác định phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp là một trụ cột quan trọng trong chính sách nhà ở quốc gia.

Theo ông, việc dự thảo dành riêng một chương quy định về nhà ở cho thuê thể hiện định hướng chuyển từ chú trọng sở hữu nhà sang bảo đảm nhu cầu có chỗ ở của người dân. Tuy nhiên, cơ chế chính sách chưa thực sự tương xứng để hình thành quỹ nhà ở cho thuê ổn định, lâu dài.

Qua đối chiếu với chính sách nhà ở xã hội, ông cho rằng cần làm rõ sự khác biệt về đối tượng phục vụ, cơ chế đầu tư và chính sách hỗ trợ giữa hai loại hình. Các ưu đãi về đất đai, thuế đối với chủ đầu tư nhà ở cho thuê cũng cần đi kèm cơ chế tín dụng dài hạn phù hợp với đặc thù thu hồi vốn chậm.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ làm rõ mô hình phát triển nhà ở cho thuê; bổ sung cơ chế tài chính, tín dụng đủ sức khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn; đồng thời quy định nguyên tắc xác định, điều chỉnh giá thuê và bảo vệ quyền lợi người thuê, nhất là về thời hạn thuê ổn định, điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Hiệu quả chính sách cần được đánh giá bằng số lượng nhà ở thực tế đưa vào sử dụng, mức giá thuê và khả năng tiếp cận của người dân, thay vì chỉ căn cứ số dự án được chấp thuận hoặc mức ưu đãi đã cấp.

ĐB Nguyễn Thị Mai Phương đề xuất nghiên cứu cơ chế chỉ cho thuê đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, không áp dụng hình thức thuê mua hoặc bán. Ảnh: Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai

Liên quan đến nhà ở xã hội, đại biểu (ĐB) Nguyễn Thị Mai Phương đề nghị cân nhắc cơ chế chuyển nhượng sau thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, bảo đảm nhà ở tiếp tục đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Theo đại biểu, có thể nghiên cứu phương án xác định giá bán lại trên cơ sở giá mua ban đầu, có tính đến yếu tố trượt giá hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, thay vì hoàn toàn để các bên tự thỏa thuận.

Đại biểu cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế chỉ cho thuê đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, không áp dụng hình thức thuê mua hoặc bán, nhằm bảo toàn quỹ nhà ở và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người có nhu cầu thực sự.

Đối với Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, ĐB Mai Phương đề nghị làm rõ hiệu lực khi các chính sách được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi. Trường hợp chỉ luật hóa một phần, cần xác định cụ thể nội dung nào hết hiệu lực, nội dung nào tiếp tục được áp dụng, tránh chồng chéo văn bản.

Bảo vệ quyền sở hữu, làm rõ cơ chế xử lý nhà chung cư

Góp ý về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, ĐB Đồng Ngọc Ba cho rằng cần phân định rõ quyền sở hữu nhà ở với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Theo đại biểu, pháp luật về nhà ở cho phép người nước ngoài đáp ứng các điều kiện nhất định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng pháp luật đất đai không xác lập quyền sử dụng đất cho nhóm chủ thể này như đối với các chủ thể được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

ĐB Đồng Ngọc Ba cho rằng cần phân định rõ quyền sở hữu nhà ở với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Ảnh: Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai

Vì vậy, ĐB Ba đề nghị thiết kế mẫu giấy chứng nhận riêng cho người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư, trong đó tên gọi và nội dung thể hiện rõ quyền sở hữu nhà ở, không ghi nhận quyền sử dụng đất đối với chủ thể này. Quy định cần phản ánh đúng bản chất pháp lý, tránh phát sinh cách hiểu khác nhau khi cấp giấy chứng nhận.

Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc được kiểm định, xác định không bảo đảm an toàn và phải phá dỡ, ĐB Đồng Ngọc Ba cơ bản đồng tình với hướng tiếp cận phân biệt quyền sở hữu tài sản với thời hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng dự thảo cần cụ thể hóa phương án xử lý quyền tài sản của chủ sở hữu khi chung cư phải phá dỡ, thay vì chỉ quy định nguyên tắc.

Theo đại biểu, cần làm rõ quyền đối với phần diện tích đất tương ứng với căn hộ, quyền tham gia quyết định phương án xây dựng lại và cách xử lý trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tiếp tục sở hữu căn hộ tại công trình mới.

Đồng thời, phải quy định trình tự, phương thức ra quyết định và cơ chế giải quyết khi các chủ sở hữu không đạt được đồng thuận, hạn chế nguy cơ tranh chấp kéo dài, gây ách tắc quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Trong khi đó, ĐB Nguyễn Thị Mai Phương không đồng tình với quy định cho phép sử dụng căn hộ chung cư để lưu trú ngắn hạn. Đại biểu cho rằng hoạt động này có thể ảnh hưởng đến sự riêng tư, an toàn của cư dân, làm phát sinh nguy cơ mất an ninh, trật tự, gây khó khăn cho công tác phòng cháy, chữa cháy và tạo mâu thuẫn trong cộng đồng dân cư.

Đại biểu cũng lưu ý nguy cơ cạnh tranh không bình đẳng giữa căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn với khách sạn và các cơ sở lưu trú du lịch vốn phải đáp ứng những điều kiện kinh doanh nhất định. Nếu không được kiểm soát, việc khai thác căn hộ để kinh doanh lưu trú có thể thúc đẩy đầu cơ, làm giảm nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Do đó, đại biểu đề nghị không cho phép sử dụng căn hộ chung cư để lưu trú ngắn hạn. Trường hợp tiếp tục duy trì quy định này, cần đánh giá đầy đủ tác động, bảo đảm hài hòa giữa hoạt động kinh doanh với quyền được sống trong môi trường an toàn, ổn định của cư dân.

Bảo vệ người mua nhà, ngăn chặn thao túng thị trường

Góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐB Lê Hoàng Anh cho rằng, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là việc người dân ứng vốn cho chủ đầu tư khi căn nhà chưa hoàn thành. Vì vậy, pháp luật cần có cơ chế bảo vệ người mua tương xứng với trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức tín dụng.

ĐB Lê Hoàng Anh cho rằng, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là việc người dân ứng vốn cho chủ đầu tư khi căn nhà chưa hoàn thành. Ảnh: Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai

Theo đại biểu, dự thảo sửa đổi đã thu hẹp một số quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc lược bỏ những nội dung quan trọng có thể làm giảm hiệu quả bảo vệ người mua, nhất là khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.

Đại biểu đề nghị khôi phục các quy định cốt lõi, gồm ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng người mua; chủ đầu tư chỉ được nhận tiền sau khi người mua nhận được thư bảo lãnh; ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư khi phát sinh trường hợp phải bảo lãnh theo quy định.

Trường hợp người mua không lựa chọn bảo lãnh ngân hàng, ĐB Hoàng Anh đề xuất nghiên cứu cơ chế bảo vệ thay thế thông qua tài khoản giám sát dự án, trong đó tiền chỉ được giải ngân theo các mốc nghiệm thu cụ thể. Quyết định không lựa chọn bảo lãnh cần được xác lập bằng văn bản riêng do người mua ký, tránh chỉ là điều khoản in sẵn trong hợp đồng.

Đối với hoạt động đặt cọc và các hình thức thu tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, đại biểu lưu ý thực tế còn tồn tại các hình thức như giữ chỗ, hứa mua - hứa bán hoặc hợp tác đầu tư. Dù không được gọi là đặt cọc, những giao dịch này vẫn có thể khiến khách hàng phải bỏ tiền khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định nghiêm cấm thu tiền dưới bất kỳ hình thức nào đối với bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, kể cả thông qua sàn giao dịch hoặc môi giới.

Một nội dung khác được ĐB Lê Hoàng Anh quan tâm là kiểm soát tình trạng đầu cơ, thao túng và đẩy giá bất động sản. Đại biểu dẫn chứng, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 200% so với năm 2019; trong quý II-2026, giá chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m², trong khi lượng giao dịch giảm 36% so với cùng kỳ.

Theo đại biểu, diễn biến giá tăng cao trong khi giao dịch suy giảm cần được phân tích để nhận diện khả năng giá bị dẫn dắt, không hoàn toàn phản ánh nhu cầu thực. ĐB Hoàng Anh đề nghị bổ sung khái niệm về thao túng thị trường và đầu cơ bất động sản; quy định cụ thể các hành vi bị cấm như thông đồng nâng giá, kê khai giá giao dịch không đúng thực tế và hưởng chênh lệch ngoài hoa hồng môi giới.

Đại biểu cũng kiến nghị bắt buộc kê khai giá giao dịch thực tế trên hệ thống thông tin, gắn với mã định danh trong thời hạn 30 ngày, làm căn cứ phục vụ tính thuế và định giá bất động sản. Cùng với đó, cần xây dựng bộ chỉ số theo dõi, cơ chế cảnh báo sớm biến động bất thường để cơ quan quản lý kịp thời đánh giá và có biện pháp phù hợp.